Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
161
щика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица
(лиц). К такому договору применяются правила о пожизненной ренте,
если иное не предусмотрено специальными положениями Гражданского кодекса РФ о пожизненном содержании с иждивением. В обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может входить обеспечение потребностей в жилище, питании и
одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и
уход за ним.
По общему правилу получатель ренты пользуется переданным им
собственнику жилым помещением на рассмотренных выше условиях,
предусмотренных для отказополучателей. Исключения из данного
правила могут быть установлены только дополнительными условиями,
включенными в договор пожизненного содержания гражданина с
иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует указанное
правило.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается только с согласия собственника. В зависимости
от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого
помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только на основании
решения суда и при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35).
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и
принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются Земельным кодексом
РФ.
Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных
случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Феде-
рации;
162
2) с размещением объектов государственного или муниципального
значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;
3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ
или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 ЗК РФ).
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть
изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд для застройки в соответствии с генеральными планами
городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков для федеральных нужд относится к
полномочиям Российской Федерации (ст. 9 ЗК РФ), для нужд субъекта
РФ - к полномочиям этого субъекта (ст. 10 ЗК РФ), для муниципальных нужд - к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11
ЗК РФ).
Под государственными (муниципальными) нуждами следует понимать потребности государства (Российской Федерации либо субъекта РФ) или муниципального образования, удовлетворение которых
возможно только путем изъятия земельных участков.
Например, ситуация в Сочи, связанная с изъятием земельных
участков для государственных нужд в целях строительства олимпийских объектов.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему
жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления
допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о
выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затра-
163
ты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии
с его назначением.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения,
включающим обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или
муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое
жилое помещение.
Выкупная цена жилого помещения включает рыночную стоимость
жилого помещения, все убытки, причиненные собственнику жилого
помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с
изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого
помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение
права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в
собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на
него, оформлением права собственности на другое жилое помещение,
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами,
в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого
жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости
в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об
изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о
выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа,
орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого
помещения уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения.
Закон предусматривает еще ряд оснований для принятия решения
об изъятии жилого помещения. Это, например, признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этих случаях орган,
принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сно-
164
су или реконструкции, предъявляет требование к собственникам помещений в указанном доме о его сносе или реконструкции в разумный
срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не
осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный
участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию
для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое
жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории
в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не
менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения
на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.
Если собственником или собственниками многоквартирного дома
в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен
указанный дом, и жилые помещения в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения
названного выше срока допускается только с согласия собственника.
15.2. Понятие социального найма жилого помещения
Несмотря на то, что достаточно значительное количество россиян
воспользовалось правом на бесплатную приватизацию занимаемых
жилых помещений, все равно тех, кто живет в государственном жилье, - больше.
Государственное жилье - это жилые помещения, предоставляемые
по договору социального найма. Различают жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
165
К компетенции органов федеральной государственной власти в
данном вопросе отнесено:
– определение порядка предоставления малоимущим гражданам
по договорам социального найма жилых помещений муниципального
жилищного фонда;
– определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
– определение оснований предоставления жилья по договорам
найма специализированных жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов.
Органы государственной власти субъектов РФ в вопросах учета
нуждающихся и предоставления жилых помещений определяют:
– порядок ведения органами местного самоуправления учета
граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
– порядок предоставления жилья по договорам социального найма
категориям граждан, установленным соответствующим законом субъекта РФ;
– порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ.
Органы местного самоуправления решают вопросы:
– ведения в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
– предоставления в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
– определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
При предоставлении гражданам жилья по договору социального
найма в муниципальном жилищном фонде должны быть соблюдены
следующие условия:
а) признание гражданина малоимущим.
Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта
РФ. Как правило, схема такого признания выглядит следующим образом:
166
– субъекты РФ устанавливают порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими:
– органы местного самоуправления устанавливают размер дохода,
приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость указанного имущества в целях признания граждан малоимущими;
б) признание гражданина нуждающимся в жилом помещении;
в) проживание в данном населенном пункте.
На учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане
принимаются по месту жительства. Принятие на учет не по месту жительства может иметь место в случаях и порядке, установленных законодательством.
Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно находиться по месту их жительства (в черте
соответствующего населенного пункта).
Членов семьи гражданина, которому предоставляется жилье (далее - наниматель) и которые учитываются при этом, можно разделить
на две основные группы:
1) супруги, дети, родители нанимателя, проживающие совместно с
ним. Эти лица рассматриваются в качестве членов его семьи без какихлибо дополнительных условий - достаточно совместного проживания с
нанимателем:
2) другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы.
Для признания этих лиц членами семьи нанимателя необходимо, чтобы они были вселены в нанимаемое жилое помещение именно в этом
качестве и вели с нанимателем общее хозяйство.
Кроме того, суд может (в исключительных случаях) признать чле-
нами семьи нанимателя других лиц.
Наниматель и члены его семьи, включая бывших, если они продолжают проживать совместно с нанимателем, обладают равными
правами. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед наймодателем – другой стороной договора социального
найма.
Каждый из членов семьи вправе:
– бессрочно пользоваться жилым помещением;
– сохранять право пользования жилым помещением (права и обязанности по договору) в случае временного отсутствия;
– участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения, вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц, обмена жилого помещения, сдачи жилья в
167
поднаем, вселения временных жильцов, переселения в жилое помещение меньшего размера, изменения договора социального найма, расторжения договора.
Никто из членов семьи нанимателя не может быть ограничен в
праве пользования жилым помещением или выселен из него, кроме как
по основаниям и в порядке, установленными законом.
Жилищное законодательство, определяя права и обязанности
нанимателя и членов его семьи как равные, подразумевает главным
образом правомочие пользования жилым помещением.
Что касается правомочий ограниченного распоряжения жильем,
предоставленным по договору социального найма (вселение иных лиц,
обмен, сдача в поднаем и т. д.), то они определены как права нанимателя жилого помещения, которые он может реализовать с согласия
членов семьи.
Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны:
– использовать жилое помещение по назначению, поддерживать
его надлежащее состояние и т.д.;
– соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;
– не нарушать требований пожарный безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства;
– следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также
условиям договора социального найма;
– соблюдать требования, предусмотренные иными (помимо Жилищного кодекса РФ) федеральными законами.
Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним
ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения, в частности в вопросах оплаты жилья.
Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или
жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма
предоставляются иным определенным федеральным законом, указом
Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным Жилищным кодексом РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ
основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном Жилищным кодексом РФ
порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным
законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
168
К таким категориям граждан относятся, например, военнослужащие.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено
иное.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору
социального найма является минимальный размер площади жилого
помещения, исходя из которого определяется размер общей площади
жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других
факторов.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого
определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях.
Размер учетной нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, не должен превышать размер нормы предоставления,
установленной данным органом.
Признание граждан нуждающимися в жилье является одним из
условий заключения с ними договора социального найма жилого помещения.
Основаниями для такого признания служат:
а) отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как
собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;
б) обеспеченность жильем менее учетной нормы;
в) неудовлетворительное состояние жилища;
г) состояние здоровья проживающих.
Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых
помещениях в случае:
1) подачи ими заявления о снятии с учета. Такое обращение по ме-
сту учета нуждающихся может быть вызвано разными причинами: от
обмена на большее по размеру помещение до выезда за границу на
постоянное место жительства;
169
2) утраты гражданином оснований, дающих ему право полупить
жилье по договору социального найма. Так, существенное улучшение
материального статуса семьи может послужить основанием снятия с
учета, поскольку размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, исключает их из категории «малоимущие».
К утрате оснований относится и улучшение жилищных условий
(приобретение иного жилья в собственность, выбытие из жилого помещения члена семьи, обмен и т.п.). Однако получение жилья в общежитии, либо заключение договора поднайма, коммерческого найма,
снятия с учета не влекут проживание на данных условиях, а является,
напротив, основанием для постановки на учет;
3) выезда к новому месту жительства в другое муниципальное об-
разование;
4) получения гражданами в установленном порядке бюджетных
средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления гражданам в установленном порядке земельных
участков для строительства жилого дома;
6) представления не соответствующих действительности сведений
о нуждаемости в жилом помещении (завышение числа членов семьи,
проживающих на данной площади; искажение сведений о состоянии
здоровья членов семьи; незаконное получение документа о праве на
льготное обеспечение жильем и т.п.).
Решение о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях
должно содержать основания и обязательную ссылку на случай, послуживший причиной снятия с учета. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Статья 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что граждане,
принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального
найма. Указанные граждане снимаются с учета по основаниям, указанным выше (за исключением основания, связанного с малоимущностью), а также если отпали основания, которые до введения в действие
Жилищного кодекса РФ давали им право получить жилье по договору
социального найма.
Снятие граждан с учета по иным основаниям недопустимо.
Договор социального найма заключается в письменной форме на
основе решения о предоставлении жилья.
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется
170
передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и
пользование для проживания в нем. От имени собственника действует
уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо.
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в
муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления.
Иным категориям граждан, не являющимся малоимущими, но
нуждающимся в жилых помещениях, жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или
региональных). Такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом или законом субъекта РФ.
Иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору
социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма
может быть только гражданин, так как жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только для проживающих в нем граждан.
Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма значительные права. Так, он
может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи на
следующих условиях: обменять жилое помещение; передать жилое
помещение или его часть в поднаем; разрешить проживание временных жильцов. Как видим, эти права содержат элементы распоряжения
жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием их реализации является согласие наймодателя (в
письменной форме).
В то же время на нанимателя возлагаются и определенные обязанности, неисполнение которых влечет установленную законодательством ответственность.
Договор социального найма заключается без установления срока
его действия.
Из договора социального найма следует обязанность наймодателя
передать нанимателю жилое помещение, возникновение прав и обязанностей сторон. Так, обязанность по оплате жилья и коммунальных
услуг возникает у нанимателя по договору социального найма с мо-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]