Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
11
В практической жизни термин «объект» соотносится не только с человеком как с разумным существом, но и с любым другим фрагментом
действительности (предметом, процессом, состоянием, поведением).
В соответствии со ст. 128 ГК РФ объекты гражданского права
подразделяются на следующие пять видов:
– имущество;
– работа и услуги;
– информация;
– результаты интеллектуальной деятельности;
– нематериальные блага.
Объекты гражданских прав по-разному участвуют в гражданских
правоотношениях, в гражданском обороте.
Большинство объектов могут свободно отчуждаться (продажа, мена и т. п.) либо переходить к другим лицам в порядке универсального
правопреемства (т. е. при наследовании или реорганизации юридического лица). Такие объекты называют оборотоспособными.
Некоторые объекты гражданских прав ограничены в гражданском
обороте: они могут либо принадлежать только государственным организациям, либо только российским гражданам и юридическим лицам,
либо находиться в гражданском обороте только по специальным разрешениям (право на пользование оружием, природными ресурсами и т.
п.).
К числу объектов, ограниченных в гражданском обороте, относятся земля и другие природные ресурсы: они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой это допускается законами о земле и других природных ресурсах.
1.3. Основания возникновения гражданских правоотношений
Основаниями возникновения гражданских правоотношений являются юридические факты. Юридический факт – это такое обстоятельство (или их совокупность), с которым закон связывает возникновение,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Юридические факты гражданского права многочисленны и разнообразны. Гражданские права и обязанности возникают: а) из сделок,
как предусмотренных законом, так и не предусмотренных законом, но
не противоречащих ему; б) из административных и административноплановых актов; в) в результате открытий, изобретений, рационализаторских предложений, создания произведений науки, литературы или
искусства; г) вследствие причинения вреда одним лицом другому,
12
приобретения или сбережения имущества за счет другого лица без достаточных юридических оснований; д) вследствие иных действий
граждан и организаций; вследствие событий, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий. Как видно из
этого перечня, закон на первое место ставит сделки. И это не случайно.
Сделка – наиболее распространенное основание возникновения
гражданских правоотношений. Сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей. Но не всякое вообще
действие граждан или организаций является сделкой. Для сделки характерны два момента: во-первых, это действия правомерные, допускаемые законом; во-вторых, это такие действия сторон, которые позволяют судить о том, что лица, вступающие в сделку, имеют своей
целью именно установление (а в некоторых случаях также изменение
или прекращение) определенных прав и обязанностей, их воля направлена именно на такого рода юридические последствия.
Закон различает сделки односторонние, дву- или многосторонние.
Односторонними сделками признаются такие, в которых действие одного лица порождает права и обязанности для других лиц. К односторонним сделкам относится, например, завещание. Составленное в
надлежащей форме завещание наследодателя после открытия наследства, т. е. после смерти наследодателя, порождает у наследников право
принять наследство или отказаться от него.
Дву- и многосторонние сделки – это договоры двух или нескольких лиц (граждан или организаций). Так, граждане заключают договоры купли-продажи имущества, подряда, найма, проката, дарения, найма жилых помещений и др. Наиболее распространенные договоры
между организациями – это договоры поставки, подряда на капитальное строительство, перевозки, закупки продукции и др. Двусторонние
сделки – это те договоры, в которых участвуют два лица. Многосторонние – где в соглашение вступают несколько граждан или организаций. К многосторонним сделкам относится, например, договор нескольких организаций о совместном строительстве и эксплуатации
какого-либо предприятия.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое норма права?
2. В чем особенность Градостроительного кодекса РФ как источ-
ника градостроительных норм?
13
3. Дайте определение нормативного правового акта.
4. Какие виды нормативных правовых актов вы знаете?
5. Какими признаками обладает закон как вид правового акта?
6. Дайте определение правоотношений.
7. Элементы правоотношений в градостроительной области.
8. Какие виды субъектов права вы знаете?
9. Что такое механизм правового регулирования.
10.Охарактеризуйте стадии правового регулирования.
14
Глава 2. Недвижимость в гражданском праве
2.1. Понятие «недвижимость»
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно из определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:
а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие
единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
Указание на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества –
землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества и его основной признак.
Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика свидетельствуют о том, что выделение в ст. 130 ГК РФ главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землей и
невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно. Вместе с тем
наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости,
заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель
включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы
определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат
применению.
15
Под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определенные вещи. Действующее законодательство не
содержит каких-либо специальных правил о порядке применения к
недвижимым вещам гражданско-правовых норм о вещах как объектах
гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права.
Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на
несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимая вещь должна прекратить существование, а на ее месте образуются два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в
этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь.
В соответствующих случаях, когда объект недвижимости является
неделимой вещью, сделки могут совершаться лишь в отношении долей
в праве общей собственности на данный объект недвижимости, но не с
частью этого объекта.
2.2. Виды недвижимого имущества
Согласно определению, данному в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:
– недвижимое имущество по природе,
– недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.
К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы относятся
земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.
К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130
ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых
вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.
Возможны классификации недвижимого имущества по различным
основаниям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на: 1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан
(физических лиц) или в собственности юридических лиц; 2) публичноправовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых
образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
– объекты, находящиеся в федеральной собственности;
– объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
– объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
16
– смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права –
частных, публично-правовых.
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. По характеру и целям использования
в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи
можно классифицировать на:
– недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
– недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
– недвижимость, используемая для жилья;
– недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
– недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
– недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.
2.3. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на
необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.
Прежде всего, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации. Потребность в
формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества
сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также
необходимостью определенности правового режима отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного
самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников
гражданского оборота.
Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами
не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на
вещном или обязательном праве, а в ряде случаев и не могут принад-
17
лежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.
Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами (подп.5).
Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство
судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты
гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как единый
объект. На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде
всего, необходимо выделить Конституцию РФ и Гражданский кодекс
Российской Федерации. Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды
недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с
недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на
недвижимое имущество.
ГК РФ выступает базисным законодательным актом регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят
свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и
иных федеральных законах.
Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский
кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные
федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации. Правовой основой
становления института и развития государственной регистрации прав
на недвижимое имущество является основной закон – Конституция
РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная
и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности
охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35). В развитие положе-
18
ний основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации
(ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре
органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Наряду с ГК РФ
правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов. Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:
– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации»;
– Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» и др.
Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской
Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства
Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти,
уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах
своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по
вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является
вопрос: обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на не-
19
движимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ дан в ст.3
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.
В ст. 3 ГК РФ сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Следовательно, в Земельном кодексе и других актах земельного
законодательства должно соблюдаться следующее: 1) нормы ГК РФ
могут воспроизводиться (полностью или частично, но не вступая в
противоречие с Гражданским кодексом); 2) нормы могут и должны
развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, не вступая в противоречие с ГК РФ; 3) в
них могут и должны содержаться сугубо "свои" земельно-правовые
нормы, не включаемые в ГК РФ. К последним причисляются главным
образом специальные земельно-правовые нормы публично-правового
характера относительно: компетенции государственных и местных
органов по регулированию земельных отношений; государственного
учета земель; государственного земельного кадастра и мониторинга;
государственной специальной регистрации прав на землю; установления состава и категорий земель и перевода их из одной категории в
другую, их разграничения по целевому назначению; государственного
контроля за использованием и охраной земель; ответственности за
нарушение земельного законодательства и др. Возмещение имущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли, производится в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Таким образом, ГК РФ дает
свободу Земельному кодексу РФ в регулировании земельных отношений; все статьи гл. 17 и другие статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не противореча ГК РФ.
Вопросы для самопроверки
1. Что относится к недвижимости?
2. Перечислите виды недвижимого имущества.
3. Перечислите классификационные признаки недвижимого иму-
щества.
4. Что представляет правовой режим объектов недвижимого иму-
щества? На чем он основан?
20
РАЗДЕЛ II. ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Глава 3. Основы земельного законодательства
3.1. Общая характеристика земельного законодательства
Земельное законодательство Российской Федерации основывается
на Земельном кодексе РФ, принятом Государственной Думой в сентябре 2001 года, а также на иных федеральных законах, регулирующих
земельные отношения.
Земельный кодекс состоит из восемнадцати глав, включающих 103
статьи, которые регулируют земельные отношения в соответствии с
категорией земельных участков и их назначения. Рыночные отношения в экономике и политическое развитие демократического государства оказали большое влияние на формирование основных принципов
земельного законодательства, которое в свою очередь неизбежно влияет на другие сферы жизни государства: налоговое законодательство,
налогообложение, охрану земельных ресурсов и социальную эффективность.
Земельный кодекс устанавливает право собственности на землю:
предоставления и изъятия земельных участков и регулирует разрешение земельных споров. Основной задачей земельного кодекса является
обеспечение рационального использования земельных ресурсов и их
охраны.
Земельный Кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты
земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека,
согласно которому регулирование отношений по использованию и
охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о
природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об
объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном
хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]