Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
121
ности не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Жилищные права могут быть ограничены на основании феде-
рального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях
защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья,
прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и
безопасности государства.
Граждане, законно находящиеся на территории России, имеют
право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений
для проживания допускается только на основании Жилищного кодекса
РФ либо другого федерального закона.
12.2. Правовые акты жилищного законодательства.
Компетенция органов местного самоуправления в области
жилищных отношений
Жилищное законодательство России базируется на Конституции
РФ. Она имеет высшую юридическую силу, поэтому законы и иные
правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать Конституции РФ.
Жилищное законодательство находится в совместном ведении
Российской Федерации и ее субъектов. Согласно ст. 76 Конституции
РФ по предметам совместного ведения издаются федеральные законы
и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные
правовые акты субъектов РФ. Вне пределов совместного ведения
субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование,
включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.
Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ,
принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых
актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных
нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых
актов органов местного самоуправления.
Наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ, в случае несоответствия норм
122
жилищного законодательства, содержащихся в иных актах, положениям Жилищного кодекса РФ применяются именно его нормы.
Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся и определенной «подчиненности»: каждый последующий акт (указы Президента РФ, постановления Правительства
РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.) должен соответствовать предыдущим. Так, указы
Президента РФ не должны противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов
Президента РФ.
Органы местного самоуправления могут принимать акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными
нормативными правовыми актами субъектов РФ. Согласно ст. 132
Конституции РФ органы местного самоуправления могут наделяться
законом как Российской Федерации, так и ее субъекта отдельными
государственными полномочиями с передачей необходимых для их
осуществления материальных и финансовых средств.
К компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фон-
дов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержа-
нию, содержанию общего имущества собственников помещений в
многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан ну-
ждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам
по договорам социального найма жилых помещений муниципального
жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления
им жилых помещений жилищного фонда РФ;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;
123
7) определение оснований предоставления жилых помещений по
договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и
жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ
собственников жилья, а также правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан
из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми
помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
17) контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией
РФ, Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами.
Перечень вопросов, которые ЖК РФ (ст. 13) относит к компе-
тенции субъектов РФ, следующий:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления
124
им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления
им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
5) определение порядка предоставления по договорам социального
найма, установленным соответствующим законом субъекта РФ, категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях,
предоставляемых по договорам социального найма;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью
жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений
данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства;
9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ и не отнесенные к компетенции органов
государственной власти Российской Федерации, компетенции органов
местного самоуправления.
Органы местного самоуправления наделяются отдельными пол-
номочиями в области жилищного законодательства. К их компетенции
в области жилищных отношений относятся:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена
семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов
семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан
малоимущими и предоставления им по договорам социального найма
жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых
помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения;
125
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) контроль за использованием и сохранностью муниципального
жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства;
10) определение порядка получения документа, подтверждающего
принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии
с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного
самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ,
Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, а также
законами соответствующих субъектов РФ.
Жилищный кодекс РФ установил следующие правила действия
жилищного законодательства во времени (ст. 6):
– акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и
применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения
его в действие;
– действие акта жилищного законодательства может распро-
страняться на жилищные отношения, возникшие до введения его в
действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом;
– в жилищных отношениях, возникших до введения в действие ак-
та жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие;
– акт жилищного законодательства может применяться к жи-
лищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта
в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в
силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и
если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Если жилищные отношения не урегулированы жилищным за-
конодательством или соглашением участников таких отношений и при
отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо
регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их
существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее
126
сходные отношения, т.е. аналогия закона. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ).
В качестве примера применения аналогии закона к жилищным
правоотношениям можно привести возможность применения положений о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе путем заочного голосования, к
общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переуст-
ройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее
иное законодательство с учетом требований, установленных ст. 8 ЖК
РФ.
В области жилищных правоотношений действуют также и нормы
международного права. Если международным договором Российской
Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора (ст. 9 ЖК РФ).
В частности, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не
предусмотрено иное.
Норма ст. 9 ЖК РФ закрепляет конституционный принцип приоритета международных договоров над внутренним законодательством.
Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и
нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы.
В то же время признание приоритета принципов и норм международного права не умаляет значение норм Конституции РФ, так как
сами нормы международного права применимы в России постольку,
поскольку это не противоречит Конституции РФ.
127
12.3. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищный кодекс РФ определяет, что жилищные права и обязанности возникают из следующих оснований:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным за-
коном, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного са-
моуправления, предусмотренных жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обя-
занности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений
по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных коопе-
ративах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных от-
ношений или наступления событий, с которыми федеральный закон
или иной нормативный правовой акт связывают возникновение жилищных прав и обязанностей.
Наиболее распространенным основанием возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, в
том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:
– договора социального найма жилого помещения;
– договора коммерческого найма жилого помещения;
– договора найма специализированных жилых помещений:
– договора поднайма жилого помещения;
– договора безвозмездного пользования;
– договора пожизненного содержания с иждивением.
Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного
участка для государственных или муниципальных нужд принимает
орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка (ст. 32 ЖК РФ). Для заключения договора социального найма жилого помещения (основание
128
возникновения прав и обязанностей по пользованию жильем) согласно
ст. 57 ЖК РФ необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ
установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган
государственной власти или местного самоуправления, принявший
решение о сносе.
Еще одним основанием возникновения жилищных нрав и обязанностей Кодекс называет судебные решения. Так, согласно Жилищному кодексу РФ в судебном порядке рассматриваются:
– отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в
нежилое и нежилого в жилое;
– отказ в согласовании переустройства жилого помещения);
– сохранение на определенный срок права пользования жилым
помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения ;
– принудительный обмен жилого помещения и отказ наймодателя
в даче согласия на обмен жилья ;
– выселение в случаях виновного поведения поднанимателя, а
также нанимателя и членов его семьи ;
– выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным
основаниям);
– расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений и т.п.
В собственность жилые помещения могут быть приобретены в результате:
– заключения договоров купли-продажи, дарения жилья (в иных
случаях перехода его от одного собственника к другому);
– членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
– определенных действий (бездействия) участников жилищных
отношений.
Так, имеющие право на получение жилья по договору социального
найма граждане обращаются в органы государственной власти и местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающиеся в жилых
помещениях для последующего обеспечения жильем .
Перечисленные случаи также являются основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.
В качестве примера бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам
является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого
помещения.
129
Юридическим фактом, повлекшим возникновение прав и обязанностей, может быть не только действие, но и событие. События
(случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким
событием их возникновение. Например, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному
договору (см. ст. 672 и 686 ГК РФ). Жилищный кодекс (ст. 83) определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. Например, разрушение жилья или смерть одиноко
проживающего нанимателя прекращает договор. Прекращение договора социального найма в свою очередь порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79), временных жильцов (ст. 80).
Иногда в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он
состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор
жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ).
В качестве примера бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам
является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого
помещения.
Вопросы возникновения жилищных прав и обязанностей тесно
связаны с вопросами их защиты. Защита жилищных прав осуществляется государственными и административными органами. Предусмотрены две формы защиты: судебная и административная.
Судебная защита жилищных прав осуществляется, как правило,
судами общей юрисдикции. Система судов данного вида включает:
– мировых судей;
– районные суды;
– суды субъектов РФ;
– Верховный Суд РФ.
В частности, мировой судья в качестве суда первой инстанции рассматривает:
– дела о выдаче судебного приказа (например, дело о взыскании
задолженности по коммунальным платежам);
130
– дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества
независимо от цены иска;
– дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей
пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления:
– дела об определении порядка пользования имуществом, в том
числе жилыми помещениями.
Решения мировых судей обжалуются в районном суде в апелляционном порядке.
В качестве суда первой инстанции районные суды рассматривают,
например, дела об оспаривании исключения гражданина из членов
кооператива, о выселении из жилого помещения и т.д.
Суды субъектов РФ при защите жилищных прав выступают, как
правило, в качестве судов кассационной и надзорной инстанций.
Именно в них обжалуются решения, вынесенные мировыми судьями и
районными судами.
В качестве суда первой инстанции суд субъекта РФ рассматривает
дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, в том числе и в жилищной сфере.
В Верховном Суде РФ дела по жилищным спорам рассматрива-
ются в надзорном порядке. Но и этот орган судебной власти рассматривает дела некоторых категорий в качестве суда первой инстанции. Это происходит тогда, когда оспариваются правовые акты
Президента РФ, ненормативные правовые акты палат Федерального
Собрания, правовые акты Правительства РФ, нормативные правовые
акты федеральных органов исполнительной власти, затрагивающие
права, свободы и законные интересы граждан РФ.
Если граждане полагают, что их жилищные права и законные интересы нарушены, они должны предъявлять иски по месту жительства
или месту нахождения ответчика (в зависимости от категории дела).
Иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд исключительно по месту нахождения указанных помещений.
Административная защита жилищных прав граждан реализуется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, в частности жилищными комиссиями, инспекциями, органами опеки и попечительства.
Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]