Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
151
ГЛАВА 15. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩ-
НЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА. ПОНЯТИЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ
15.1. Права и обязанности собственника жилого помещения
и граждан, проживающих с ним
Вопрос о праве собственности и других вещных правах на жилые
помещения с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса
РФ приобрел особую актуальность. Например, ранее переход права
собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся
основанием для прекращения права пользования жилым помещением
членами семьи прежнего собственника, а прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (например, расторжение
с ним брака), само по себе не давало оснований для выселения из этого
помещения бывшего члена семьи собственника.
Сегодня все по-другому. Нормы Жилищного кодекса РФ и изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ, значительно ухудшили
положение членов семьи собственника. Так, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием
для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Статьей 31 ЖК РФ предусмотрено, что в
случае прекращения семейных отношений с собственником жилого
помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.
Так, за те несколько лет, что действуют новые жилищные нормы
по данному вопросу, уже немало бывших супругов с детьми были выселены из квартир собственников, с которыми они утратили семейные
отношения.
Кроме того, Жилищный кодекс РФ предоставляет субъектам РФ и
муниципальным образованиям широкие возможности изъятия жилых
помещений у их собственников для государственных или муниципальных нужд и устанавливает весьма слабые гарантии прав этих собственников (ст. 32).
Выкупная цена изымаемых жилых помещений, которая должна
выплачиваться их собственникам, в реальности далеко не всегда может позволить им приобрести новые жилые помещения, необходимые
для проживания.
152
Таким образом, указанные положения Жилищного кодекса РФ, по
сути, создают собственникам жилых помещений под видом «государственных или муниципальных нужд» угрозу произвольного лишения их права собственности и выселения из этих помещений без
достаточной компенсации, позволяющей им приобрести другие жилые
помещения, а следовательно, и вообще лишения возможности иметь
жилище.
Итак, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и
пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.
Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяй-
ственного господства собственника над вещью.
Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлече-
ния из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.
Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность опре-
делить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Пределы использования жилого помещения, предусмотренные в
ст. 17 ЖК РФ, предполагают, что:
1) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования,
которым должно отвечать жилое помещение;
2) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения
прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей,
требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования
жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;
3) в жилом помещении нельзя размешать промышленные производства.
Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан
использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение
таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом
основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него
153
по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего
ему помещения.
Собственник жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК
РФ вправе распорядиться своим имуществом - предоставить свое жилье во владение и (или) в пользование:
– членам своей семьи;
– гражданину - на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;
– юридическому лицу - на основании договора аренды или на
ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ.
Предоставление жилого помещения данным лицам осуществляется только для использования ими таких помещений в соответствии с
их назначением (для проживания граждан).
Помимо бремени содержания принадлежащего собственнику помещения, Жилищный кодекс РФ обязывает собственника квартиры
содержать и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире,
помимо этого, обязан содержать общее имущество собственников
комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещения в многоквартирном доме оплачивает расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве
общей собственности на общее имущество в этом доме (ст. 154 ЖК
РФ).
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме несут
также расходы по оплате коммунальных услуг. Члены семьи собственника жилья совместно с ним отвечают по обязательствам, вытекающим из пользования данным жильем (ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК
РФ).
Помимо бремени содержания, у собственника имеются и иные
обязанности:
– поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и
санитарном состоянии;
– не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
– соблюдать права и законные интересы соседей;
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.
154
Исполнение обязательств по содержанию жилья обеспечивается
нормами административного и гражданского законодательства.
Во-первых, порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча
их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или)
жилых помещений, либо использование их не по назначению влечет
предупреждение или наложение административного штрафа на граждан.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение на граждан административного
штрафа.
Во-вторых, нарушение лицами, ответственными за содержание
жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта, либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование
жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя
(собственника), если это существенно изменяет условия пользования
жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа, как на должностных, так и на юридических лиц.
В-третьих, если собственник жилого помещения использует его не
по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей
либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение,
орган местного самоуправления может предупредить собственника о
необходимости устранить нарушения, а если они разрушают жилье, то
назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать
права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по
назначению, либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления, может
принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за
вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей необходимо понимать неоднократные действия собственника, ущемляющие жилищные права соседей: проведение ремонтных работ в неустановленном порядке, создание условий, в результате которых соседи
будут лишены или ограничены в получении коммунальных услуг, и
другие действия, приводящие к невозможности использовать свои жилые помещения.
Бесхозяйственное содержание жилья - это неисполнение обя-
занностей собственника по содержанию жилого помещения, действия,
155
производимые собственником в нарушение технических регламентов,
либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом
проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных
ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных
работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ),
правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч.
3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и
другие действия, влекущие разрушение жилья.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении
его супруг, а также дети и родители. Закон устанавливает, что, помимо
указанных лиц, к членам семьи собственника могут относиться другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных
случаях - иные граждане, если собственник вселил их в качестве членов своей семьи.
Отсюда следует, что состав членов семьи не является закрытым и
не обязательно должен основываться на родственных отношениях с
собственником и на ведении общего с ним хозяйства, нет зависимости
и от срока совместного проживания.
Достаточным основанием является заявление собственника о вселении лица в качестве члена семьи. Согласно Закону РФ от 25 июня
1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» под местом жительства понимается жилой дом,
квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома
(общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный
дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по
договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с
регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в
пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, устанавливают порядок регистрации, в соответствии с которым гражданин, вселяющийся по месту
жительства, обязан представить в регистрирующие органы документы
для вселения. Среди них - документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на
156
наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще
заверенная копия).
Однако перечисленные документы хранятся в регистрирующих
органах 5 лет. Таким образом, после указанного срока доказать тот
факт, что лицо было вселено в качестве члена семьи, можно только в
судебном порядке.
Члены семьи собственника вправе пользоваться жильем наравне с
собственником, если иное не установлено соглашением между ними и
собственником. Члены семьи обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Права членов семьи, связанные с возможностью собственника
распоряжаться своим жильем, регулируются нормами гражданского
законодательства.
Права граждан, не являющихся членами семьи собственника, но
проживающих в его жилом помещении, также регулируются нормами
гражданского законодательства - положениями гл. 35 ГК РФ.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему
жилом помещении, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, т. е. обязаны участвовать в оплате коммунальных услуг,
нести иные обязательства, вытекающие из факта проживания в данном
жилом помещении.
В случае если собственник утратил право собственности на жилое
помещение, то и права членов его семьи существенно меняются.
Во-первых, у членов семьи прежнего собственника теперь пре-
кращается право пользования жилым помещением, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Во-вторых, отчуждение жилого помещения, в котором проживают
находящиеся под опекой пли попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются
права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с
согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
В то же время, пока собственник остается собственником, члены
его семьи при пользовании жилым помещением могут требовать, чтобы нарушения их прав были устранены, от кого бы эти нарушения ни
исходили, включая собственника данного помещения.
157
Когда же семейные отношения прекращаются, бывшие члены семьи собственника должны освободить его жилое помещение (прекратить пользоваться им). В противном случае он вправе выселить их в
судебном порядке. Однако, если при заключении брака был составлен
брачный контракт, в котором оговорен иной порядок пользования жилым помещением в случае развода, то после прекращения семейных
отношений бывшие супруги будут пользоваться таким помещением в
порядке, установленном контрактом.
Данная норма не касается случаев, когда жилое помещение, хотя и
было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью.
Общей совместной собственностью супругов является любое
нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое может быть объектом права собственности граждан независимо
от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем из них
внесены денежные средства, если брачным договором между ними не
установлен иной режим этого имущества (постановление Пленума
Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами
законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»). Таким
образом, один из супругов - титульный собственник жилого помещения, не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что
жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов.
В данном случае они являются собственниками, и речь может идти
только о разделе общего имущества. Если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 31
ЖК РФ.
Решая вопрос о возможности выселения бывшего члена семьи
собственника, суд может сохранить за ним право пользования жилым
помещением на определенный срок, если у бывшего члена семьи:
– нет оснований приобретения или реализации права пользования
иным жилым помещением;
– недостаточно средств для приобретения другого жилья;
– имеются другие заслуживающие внимания причины, не позволяющие ему обеспечить себя другим жильем.
По истечении срока, установленного судом, право пользоваться
жилым помещением прекращается (если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи).
158
Бывший член семьи собственника может потерять право пользования его помещением и до того, как истек срок, установленный решением суда, в следующих случаях:
1) если прекращено право собственности на это жилое помещение
самого собственника (в силу решения суда, в связи со смертью, при
переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу и
др.);
2) если отпали основания, по которым суд решил сохранить право
пользования, либо появились новые обстоятельства, могущие существенно повлиять на ранее вынесенное решение. В подобных случаях
суд своим решением вправе выселить бывшего члена семьи собственника жилого помещения до истечения установленного срока.
Действие приведенных положений не распространяется на быв-
ших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели
равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19
Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»).
Такой бывший член семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования
данным жилым помещением. При этом необходимо учитывать, что
право пользования носит бессрочный характер.
Помимо предоставления бывшему члену семьи права пользоваться
жильем собственника, возможен и другой вариант: суд вправе обязать
собственника обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи,
в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства,
иным жилым помещением, если они этого потребуют. Срок, в пределах которого будет действовать данная обязанность, также устанавливает суд. Отношения, связанные с исполнением алиментных обязательств членами семьи, в том числе бывшими, регулируются семейным законодательством (ст. 80, 85, 90 СК РФ и др.).
По смыслу данной нормы суд вправе выселить бывшего члена семьи собственника жилья, не предоставляя ему никакого срока пользования этим жильем, только если он имеет другое жилое помещение на
праве собственности, иное недвижимое и движимое имущество (включая деньги на счетах в банках), акции, доли в уставном капитале юридического лица, произведения искусства, ювелирные изделия и иное
159
имущество, за счет реализации которого можно приобрести жилое помещение, либо является участником долевого строительства.
Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения
в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
К иным вещным правам, осуществляемым в отношении жилого
помещения, относятся пользование им на основании завещательного
отказа (ст. 33 ЖК РФ) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
Завещательный отказ - это возложение завещателем на одного
или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения
за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера
в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые
приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве, или в
пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги, либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей
и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом,
квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить
обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица,
либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере
использования помещения принадлежит тот же объем правомочий,
каким обладает собственник. По общему правилу эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом.
Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие
права, если право пользования помещением возникло у него на ином
законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду
случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением,
например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на
основании сделки и т.п.
160
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении,
предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением,
если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином - оплачивает часть коммунальных услуг.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном
по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из
завещательного отказа.
Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по его требованию может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Такая регистрация не является обязательной и производится на
основании заявления отказополучателя. Однако осуществляется она,
прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если на
наследника, к которому переходят жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица, или на иной срок право пользования этим помещением, или его определенной частью, то при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в
состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Государственная регистрация ограничений (обременении) права
собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. К заявлению о государственной регистрации прав
должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен
документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо
предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель
физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Договор пожизненного содержания с иждивением - это граждан-
ско-правовой договор, в соответствии с которым получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность платель-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]