Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
31
– качественные характеристики, в том числе показатели состояния
плодородия земель для отдельных категорий земель;
– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с
земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Таким образом, кадастр ведется по единой для всей страны системе. Его объектами являются земельные участки и прочно связанные
с ними иные объекты недвижимого имущества.
В целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров
осуществляется кадастровое деление территории России.
Единицами кадастрового деления являются кадастровые округа,
кадастровые районы, кадастровые кварталы.
Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового
квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Порядок кадастрового деления территории России, а также присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливается
Правительством РФ.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории России по единой методике.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных
участков с заявителей не взимается.
Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.
4.4. Порядок предоставления земельных участков
без предварительного согласования мест размещения объектов
Без предварительного согласования земельные участки могут
предоставляться для:
– жилищного строительства;
– комплексного освоения в целях жилищного строительства;
32
– иного строительства.
Порядок предоставления, установленный земельным законодательством, был един для всех перечисленных случаев. Более того, ст.
30 ЗК РФ, определявшая его, не содержала какого-либо разделения по
видам строительства. Однако принятие Градостроительного кодекса
РФ повлекло за собой необходимость уточнения порядка предостав-
ления земельных участков как исключительно в целях жилищного
строительства, так и в целях комплексного освоения таких участков,
но опять-таки для жилищного строительства.
Законодатель внес изменения в Земельный кодекс РФ, приняв ст.
30.1 и 30.2., установившие особенности предоставления земельных
участков для жилищного строительства и их комплексного освоения в
целях жилищного строительства соответственно.
Кроме того, был определен порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), а также выделены особенности проведения
аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ).
4.5. Предоставление земельных участков
для жилищного строительства
Земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляются
в собственность или в аренду по правилам, установленным ст. 30.1 ЗК
РФ.
Порядок продажи земельных участков для жилищного строительства или продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства несколько отличается
от порядка предоставления земельного участка в аренду для индивиду-
ального жилищного строительства.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или
продажа права на заключение договоров аренды земельных участков
для жилищного строительства происходит только на аукционах, за исключением случая, когда аукцион признан не состоявшимся ввиду
того, что в нем участвовало менее двух участников. Тогда единствен-
33
ный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня его
проведения вправе заключить договор купли-продажи или договор
аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению
которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Порядок проведения аукциона установлен ст. 38.1 ЗК РФ.
Аукцион по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного
строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного
участка, отвечающего следующим условиям:
– земельный участок находится на государственном кадастровом
учете;
– определено его разрешенное использование;
– проведены инженерные изыскания;
– определены параметры разрешенного строительства;
– установлены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
– определена плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Продавцом земельного участка или права на заключение договора
аренды такого земельного участка выступает исполнительной орган
государственной власти или орган местного самоуправления, который
принимает решение о проведении аукциона.
Аукцион может быть проведен либо непосредственно продавцом,
либо действующей на основании договора с ним специализированной
организацией.
Продавец земельного участка или права на заключение договора
аренды участка определяет:
– начальную цену предмета аукциона;
– сумму задатка;
– существенные условия договора, в том числе срок аренды.
Организатор аукциона устанавливает:
– время, место и порядок его проведения;
– форму и сроки подачи заявок на участие;
– порядок внесения и возврата задатка;
– величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг
аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от 1 до 5 %
начальной цены предмета аукциона.
34
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании
заявления гражданина или юридического лица, желающих его получить.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или
юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка
исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, осуществляющие права собственника, могут принять
решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или
права на заключение договора аренды такого земельного участка либо
опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в
аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в установленных Правительством РФ (высшим исполнительным органом
государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования) периодических печатных изданиях.
Сообщения о приеме указанных заявлений могут быть также размещены на официальных сайтах Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования в сети Интернет.
Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о
приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступят, то соответствующие исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают
решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу, которые подали первоначальное заявление.
Как видим, порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства расписан достаточно подробно. Так же подробно расписан и порядок проведения аукционов, на которых должны продаваться земельные участки (либо права на заключение договоров аренды):
Цель подобной детализации – желание законодателя установить
четкие «правила игры», которые позволили бы избежать махинаций с
земельными участками, чиновничьего произвола, сделали бы весь
процесс предоставления земельных участков максимально «прозрачным».
35
4.6. Предоставление земельных участков для комплексного
освоения в целях жилищного строительства
Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищ-
ного строительства предоставляются только в аренду. Особенности
предоставления земельных участков для их комплексного освоения в
целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 30.2
ЗК РФ.
Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного
строительства включает:
– подготовку документации по планировке территории;
– выполнение работ по обустройству территории путем строи-
тельства объектов инженерной инфраструктуры;
– осуществление жилищного и иного строительства в соответст-
вии с видами разрешенного использования.
Таким образом, на земельных участках, предоставляемых для
комплексного освоения, должны быть построены не только жилые
дома, но и объекты инфраструктуры.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплекс-
ного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на
аукционе в том же порядке, который установлен для продажи земельных участков для жилищного строительства или продажи Права на
заключение договоров аренды земельных участков для жилищного
строительства, с некоторыми особенностями, установленными ст. 38.2
ЗК РФ.
Так, в извещении о проведении аукциона должны быть указаны:
1) сведения об организаторе аукциона;
2) наименование органа государственной власти или органа ме-
стного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона,
реквизитах указанного решения;
3) место, дата, время и порядок проведения аукциона;
4) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении,
площади, границах, об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
5) цена выкупа земельных участков в случае, если они будут в
дальнейшем выставлены на продажу и арендатор выразит желание
приобрести их в собственность;
36
6) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на за-
ключение договора аренды земельного участка, предназначенного
для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
7) «шаг аукциона»;
8) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный
для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в
расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
9) форма заявки на участие в аукционе, порядок приема, адрес ме-
ста приема, дата и время начала и окончания приема заявок на участие
в аукционе;
10) размер задатка, порядок его внесения участниками аукциона и
возврата им и реквизиты счета для перечисления задатка;
11) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению
земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
12) максимальные сроки подготовки проекта планировки тер-
ритории и проекта межевания территории в границах земельного
участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства;
13) максимальные сроки выполнения работ по обустройству Тер-
ритории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры,
подлежащих по окончании строительства передаче в государственную
или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
14) максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;
15) существенные условия договора, в том числе срок аренды.
Кроме перечисленных выше требований, могут быть установлены
и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного
участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению
каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме указанных выше.
Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного использования в. целях жилищного строительства содержит следующие
дополнительные условия по сравнению с извещением о проведении
аукциона по продаже земельных участков либо права на заключение
договоров аренды земельных участков для жилищного строительства:
1) о цене выкупа земельных участков в случае, если они будут в
дальнейшем выставлены на продажу и арендатор выразит желание
приобрести их в собственность;
37
2) о способах обеспечения обязательств по комплексному ос-
воению земельного участка в целях жилищного строительства и их
объеме;
3) о максимальных сроках подготовки проекта планировки тер-
ритории и проекта межевания территории в границах земельного
участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях
жилищного строительства;
4) о максимальных сроках выполнения работ по обустройству
территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условиях
такой передачи;
5) о максимальных сроках осуществления жилищного и иного
строительства в соответствии с видами разрешенного использования
земельных участков.
В то же время, если перечень требований в извещении о проведении аукциона по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного
строительства является исчерпывающим, то извещение о проведении
аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного использования в целях жилищного
строительства может содержать и иные, кроме названных в Земельном кодексе РФ, требования в части, касающейся сроков комплексного
освоения земельного участка.
Для участия в аукционе заявители представляют в указанный в извещении о проведении аукциона те же документы, что и для жилищного строительства.
Правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают:
– порядок их применения и внесения в них изменений;
– карту градостроительного зонирования;
– градостроительные регламенты.
В свою очередь порядок применения правил землепользования и
застройки и внесения в них изменений включает положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами
местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
38
3) о подготовке документации по планировке территории органа-
ми местного самоуправления;
4) о проведении публичных слушаний по вопросам землеполь-
зования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и за-
стройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и за-
стройки.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются гра-
нты территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного
участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны,
как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному
участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке
отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участ-
ков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объ-
ектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры зе-
мельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов ка-
питального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Физические и юридические лица вправе оспорить решение об
утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия
указанных правил законодательству Российской Федерации, а также
схемам территориального планирования Российской Федерации, субъ-
39
ектов РФ, утвержденным до утверждения правил землепользования и
застройки.
Требования о представлении документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории также являются особенностью, свойственной именно аукциону по продаже права
на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного использования в целях жилищного строительства.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение соответствующего
договора аренды.
После предоставления земельного участка в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства арендатор обязан:
– в установленные сроки подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка;
– в установленные сроки выполнить работы по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры,
подлежащих по окончании строительства передаче в государственную
или муниципальную собственность на определенных условиях;
– в установленные сроки осуществить жилищное строительство
ли6o иное строительство) в соответствии с видом разрешенного пользования земельного участка.
Арендатор имеет право независимо от срока договора аренды:
1) передавать свои права и обязанности по этому договору третье-
му лицу и определять размер платы за такую передачу;
2) отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в
качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом к новому правообладателю переходят обязанности по
выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Речь идет о требованиях по подготовке в установленные сроки
проекта планировки территории и проекта межевания территории в
границах земельного участка, о выполнении работ по обустройству
территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в госу-
40
дарственную или муниципальную собственность на определенных
условиях, об осуществлении жилищного строительства (либо иного
строительства) в соответствии с видом разрешенного использования
земельного участка.
Арендатор земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства
объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и
иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет
исключительное право приобрести указанные земельные участки в
собственность или в аренду.
Собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязаны в определенные в
извещении о проведении аукциона сроки осуществить жилищное (или
иное) строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.
Названное требование переходит к новым правообладателям в
случае оборота земельных участков, предназначенных для жилищного
и иного строительства.
В случае неисполнения арендатором обязанностей, принятых им
для заключения договора аренды, а также при ненадлежащем их исполнении права на земельные участки могут быть прекращены. При
этом с арендатора взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день
исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не
предусмотрено иное.
4.7. Предоставление земельных участков для строительства
(за исключением жилищного)
Земельные участки для строительства (не связанного с возведе-
нием жилья) могут предоставляться гражданам или юридическим лицам в результате проведения торгов по продаже земельного участка
или продажи права на заключение договора аренды земельного участка. Они могут быть предоставлены в аренду и без проведения торгов
на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]