Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
181
мается на общем собрании большинством голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать
50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме. Если члены товарищества не обладают более
чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников, то они
должны принять решение о ликвидации ТСЖ.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе
органы государственной и муниципальной власти, обязаны участвовать в выборе способа управления таким домом. Ими может быть
выбран только один способ управления; следовательно, для управления многоквартирным домом создается только одно ТСЖ.
Как правило, ТСЖ создается без ограничения срока деятельности,
если иное не предусмотрено его уставом.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен
в любое время решением общего собрания собственников помещений.
Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а общим собранием
собственников помещений выбран иной способ управления, товарищество подлежит ликвидации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Правоспособность ТСЖ - способность иметь гражданские права,
соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.
ТСЖ имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься указанными в их уставах и соответствующими целям, ради которых были созданы, видами деятельности. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть
признана судом недействительной как внеуставная.
Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение
общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются путем
принятия решений на общем собрании членов товарищества. Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, где создано ТСЖ и где часть собственников не вступила в члены такого товарищества, осуществляется с последними в договорном порядке.
ТСЖ осуществляет эту деятельность при наличии полномочий
собственников помещений. Оно наделяется полномочиями в момент
создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в их уставы. Полномочия от не членов товарище-
182
ства ТСЖ получает путем заключения с ними договора о содержании и
ремонте общего имущества.
В уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. Такая регламентация необходима для определения ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по
управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также при возникновении споров членов
товарищества с ТСЖ.
Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей,
обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, контроль в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме за исполнением этими организациями своих обязанностей, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.
ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать
гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления,
самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со
своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ
отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены
ТСЖ в свою очередь не отвечают по обязательствам товарищества.
Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень
его полномочий. Они могут принять решение о том, что ТСЖ будет
либо самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме штатными сотрудниками, либо выполнять только функции управления этим имуществом либо часть
функций.
Так, в соответствии с положениями Федерального закона РФ от 21
ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 2 ст. 6) руководители организаций могут в зависимости от объема учетной работы:
а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;
б) внести в штат должность бухгалтера;
183
в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета
централизованной бухгалтерии, специализированной организации или
бухгалтеру – специалисту;
г) вести бухгалтерский учет лично.
На практике ТСЖ заключают договор с едиными информационнорасчетными центрами на начисления обязательных платежей программными средствами. ТСЖ могут передать специализированной
организации ведение бухгалтерского учета товарищества.
Объектом управления ТСЖ могут быть не только один, но и несколько многоквартирных домов, т.е. ТСЖ может быть создано при
объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых
принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних
(граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического
обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или со-
оружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной
семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или
нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами,
сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами
инфраструктуры.
Таким образом, основным фактором при создании ТСЖ в данных
случаях является наличие граничащих друг с другом земельных участков, либо иного общего имущества (инженерных коммуникаций).
Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только домов, объединенных в ТСЖ.
Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации. Жилищный кодекс РФ (ст. 137)
установил права товарищества в пределах его специальной правоспособности (уставная деятельность). Сделки, совершенные с нарушением
прав и обязанностей, предусмотренных комментируемыми статьями,
будут признаваться по суду недействительными.
ТСЖ вправе:
1) заключить (в соответствии с законодательством) договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов то-
184
варищества. При этом ТСЖ представляет законные интересы собственников помещении в многоквартирном доме и действует в их интересах. Хотя стороной договора управления выступает товарищество,
услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги управляющая организация предоставляет непосредственно собственникам помещений и лицам, которые пользуются жильем в этом доме. Они же оплачивают услуги и работы в порядке,
определяемом правлением ТСЖ;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые средства на содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный
фонд: расходы на другие цели, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и уставом товарищества.
Предложения ТСЖ об оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома, о сроке его начала, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках
возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями
проведения капитального ремонта, выносятся на решение общего собрания собственников помещений;
3) на основе годовой сметы доходов и расходов товарищества
устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника
в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме. Установление размеров платежей
обусловлено тем, что в силу закона, товарищество участвует в договорных отношениях на условиях представительства от имени всех собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме
является долевой собственностью всех собственников, и на них возложена равная обязанность по несению расходов на содержание и ремонт такого имущества. Правление товарищества после определения
объема расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме рассчитывает размер платежей каждого собственника помещения пропорционально указанной выше доле и вправе установить иной порядок расчета. Для закрепления данной нормы необходимо внести ее в устав товарищества, определить компетенцию органов управления ТСЖ по данному вопросу и количество голосов собственников, необходимое для принятия решения;
4) выполнять для собственников помещений в многоквартирном
доме работы и предоставлять им услуги. Работы и услуги определяются уставной деятельностью товарищества и теми целями, для
185
которых оно было создано. Так, ТСЖ вправе оказывать возмездные
услуги по приему корреспонденции собственников помещений во
время их отсутствия (электронная почта, факсовые сообщения, почтовая корреспонденция и т.д.), проводить работы по ремонту имущества
собственников, вскрывать квартиры по их просьбе, отправлять корреспонденцию, составлять письма в сторонние организации, выполнять
отдельные поручения и др. Если общее собрание членов товарищества
решит самостоятельно содержать общее имущество в многоквартирном доме силами специалистов правления, то эта деятельность является уставной;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке
и на условиях, предусмотренных законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы (предоставляют услуги);
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать
имущество, принадлежащее товариществу.
Для того чтобы перечисленные права ТСЖ были реализованы,
необходимо:
– внести их в устав товарищества;
– включить соответствующие виды деятельности в перечни во-
просов, относящихся к компетенции либо общего собрания членов
ТСЖ, либо его правления;
– закрепить в уставе товарищества условия правомочности ре-
шений общего собрания или правления по внесенным вопросам.
Товарищество обязано:
1) обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ,
положений других федеральных законов, иных нормативных правовых
актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества
в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения
общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним
договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это – не договор на предоставление услуг и работ по
содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет:
186
а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации
последним прав, указанных выше;
б) установления размеров обязательных платежей;
в) установления срока и порядка внесения платы за жилое поме-
щение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством,
обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние
общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями,
осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных
конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также
содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,
осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.
Товарищество обязано своевременно определить расходы на со-
держание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать
собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего
имущества;
6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и получать их
согласие на:
а) реконструкцию многоквартирного дома, строительство хо-
зяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт
общего имущества в многоквартирном доме;
б) эксплуатацию земельного участка, на котором расположен мно-
гоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующие этому. В случае
невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано
187
направить соответствующую информацию для привлечения виновных
к ответственности;
8) представлять законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляются следующим образом.
Решение создать ТСЖ принимается на общем собрании будущих
собственников. Количество голосов, которыми обладает на общем собрании каждый будущий собственник, должно быть пропорционально
его будущей доле в общем имуществе строящегося дома. Все они
должны представить документальное подтверждение своего участия в
строительстве этого дома.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют будущие
собственники помещении или их представители, которые обладают
более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Решения общего
собрания принимаются простым большинством голосов будущих собственников, участвующих в данном собрании.
Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с Федеральным законом
РФ от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) может быть осуществлена по решению его
учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (п. 1 ст. 57 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья реорганизуется в форме преобразования.
ТСЖ может быть ликвидировано как добровольно, так и принудительно.
Добровольная ликвидация производится по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем 2/3 голосов от
общего числа голосов. Принудительная ликвидация - по решению суда.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа
голосов таких собственников.
188
Данная норма исходит из того, что собрание, на котором члены
товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме, неправомочно.
Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а товарищество – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый
государственный реестр юридических лиц.
Два и более товарищества собственников жилья могут создать
объединение товариществ собственников жилья для совместного
управления общим имуществом в многоквартирных домах. Объединение управляется по правилам, приведенным выше.
Для этого общее собрание каждого ТСЖ принимает решения о создании объединения товариществ собственников жилья и передаче ему
прав по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Передача таких прав допускается при наличии соответствующих указаний в уставе каждого товарищества.
При создании объединения товариществ собственников жилья
следует руководствоваться нормами гражданского законодательства
(ст. 121 ГК РФ) и Федеральным законом РФ от 12 января 1996 г. № 7ФЗ «О некоммерческих организациях».
Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в
ассоциации (союзы) и подлежат регистрации в том же порядке, что и
ТСЖ.
Члены ассоциации (союза) сохраняют самостоятельность и права
юридического лица.
Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов.
Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее
обязательствам в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации.
Член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из
ассоциации (союза) по окончании финансового года. Он может быть
исключен из ассоциации (союза) по решению остающихся членов в
случаях и в порядке, которые установлены учредительными документами ассоциации (союза). И при выходе, и при исключении он несет
субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации (союза)
пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода
(исключения).
189
16.2. Правовое положение членов товарищества собственников
жилья
Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в
нем. Любое объединение, ею структура и организационно-правовые
формы управления им должны быть основаны на личной инициативе,
добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном
членстве.
Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства собственников помещений в многоквартирном доме объединиться в товарищество.
Членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме - как жилого, так и нежилого. Членство в товариществе возникает:
– при учреждении такого товарищества;
– на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом
собственник помещения в многоквартирном доме становится членом
ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.
Член ТСЖ вправе в любое время подать заявление о выходе из товарищества; с этого момента его членство в ТСЖ прекращается. Те же
последствия имеет прекращение права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Право собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме прекращается:
– по решению суда;
– при отчуждении помещения;
– в случае гибели или уничтожения помещения;
– при отказе от собственности.
Помещения в многоквартирном доме могут находиться в долевой
собственности двух и более лиц. В этих случаях каждый сособственник имеет право вступить в члены товарищества.
ТСЖ имеет свои органы управления. К ним относятся:
1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
2) правление товарищества.
В состав этих органов могут входить только члены товарищества.
Иные органы управления в ТСЖ не могут быть образованы.
Товарищество собственников жилья приобретает гражданские
права и принимает на себя гражданские обязанности через свои орга-
190
ны управления, действующие в соответствии с Жилищным кодексом
РФ, иными правовыми актами и уставом.
Органы управления товарищества собственников жилья являются
коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ.
Права и обязанности ТСЖ - это возможные пределы, в которых
оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания - это совокупность действий, которые оно может осуществлять в
этих пределах.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарище-
ства;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) то-
варищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов
товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе ре-
зервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества
в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе
банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйст-
венной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности то-
варищества и отчета о его выполнении;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества,
председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание
многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на
общее имущество в многоквартирном доме;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]