Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
101
ГЛАВА 10. СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪ-
ЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Процесс строительства и реконструкции объектов капитального
строительства может быть условно разбит на несколько этапов.
На первом этапе соответствующее заинтересованное лицо должно
получить разрешение на строительство.
На втором этапе осуществляются собственно строительство, ре-
конструкция или капитальный ремонт здания (сооружения). Важными
элементами при этом выступают строительный контроль и государственный строительный надзор.
На третьем этап е выдаются разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
10.1. Порядок выдачи разрешения на строительство
Порядок получения разрешения на строительство, установленный
новым Градостроительным кодексом РФ, имеет некоторые особенности. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику
право на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
В общем порядке разрешение на строительство на земельном
участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Разрешение на строительство на земельном участке, на который не
распространяется действие градостроительного регламента или для
которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается
федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Для получения разрешения застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о
выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
102
б) схема планировочной организации земельного участка, выпол-
ненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных
линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам. Красные линии - это
линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования,
границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в
том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей
инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального стро-
ительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов
капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы про-
ектной документации (на объекты, для которых она требуется);
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разре-
шенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику
было предоставлено такое разрешение). Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженернотехнического обеспечения;
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строи-
тельства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
103
Если застройщик планирует осуществить индивидуальное строительство, то он направляет в уполномоченные на выдачу разрешений
на строительство органы заявление с приложением:
1) правоустанавливающих документов на земельный участок;
2) градостроительного плана земельного участка;
3) схемы планировочной организации земельного участка с обо-
значением места размещения объекта индивидуального жилищного
строительства.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы
не вправе требовать иные документы для получения разрешения на
строительство, за исключением тех, которые указаны выше.
Соответствующие органы, получив заявление о выдаче разрешения на строительство в течение 10 дней, обязаны:
1) проверить наличие документов, прилагаемых к заявлению;
2) проверить соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В
случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проверить проектную документацию на соответствие требованиям, установленным в
разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции;
3) выдать разрешение на строительство или отказать в его выдаче
с указанием причин отказа.
Разрешение может быть выдано не на все строительство в целом, а
на его отдельные этапы.
Основанием для отказа может быть отсутствие какого-либо из документов, прилагаемых к заявлению, или их несоответствие требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен
застройщиком в судебном порядке.
Плата за выдачу разрешения на строительство не взимается.
Форма разрешения на строительство устанавливается Минрегионом РФ.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном
физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
104
2) строительства, реконструкции киосков, навесов и т.д., т. е. объ-
ектов, не являющихся объектами капитального строительства:
3) строительства на земельном участке строений и сооружений
вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их ча-
стей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие
характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права
третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции, установленные градостроительным
регламентом;
5) иных случаях, которые могут быть установлены как феде-
ральным законом, так и законодательством субъектов РФ.
Застройщик в течение 10 дней со дня получения разрешения на
строительство обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный
проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Срок действия разрешения на индивидуальное жилищное строительство - 10 лет.
Указанные сроки могут быть продлены, если заявление об этом
подано не менее чем за 60 дней до их истечения. В продлении срока
действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае,
если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого
заявления.
При переходе права на земельный участок срок действия разрешения на строительство сохраняется.
Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных
участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, определяется Правительством РФ и ор-
ганами государственной власти субъектов РФ.
105
10.2. Осуществление строительства, реконструкции, капи-
тального ремонта объекта капитального строительства
Физические и юридические лица, осуществляющие строительство,
должны иметь соответствующие допуски, в соответствии с действующим законодательством.
Перед началом строительства им должны быть переданы материалы инженерных изысканий, проектная документация, разрешение
на строительство.
Заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства застройщик или заказчик должен направить в орган государственного строительного надзора извещение о начале работ.
К извещению прилагаются:
1) копия разрешения на строительство;
2) проектная документация в полном объеме, а в случае выдачи
разрешения на отдельный вид строительства, реконструкции в объеме,
необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;
3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от
красных линий;
4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет вы-
полнения работ;
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта
капитального строительства подлежит государственной
экспертизе.
Строительство осуществляется в соответствии с заданием за-
стройщика или заказчика (в случае осуществления строительства на
основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических
регламентов и при этом должна быть обеспечена безопасность работ
для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Организация, осуществляющая строительство (либо физическое
лицо) обязана:
– обеспечивать доступ на территорию стройки представителей за-
стройщика или заказчика, органов государственного строительного
надзора;
– предоставлять указанным лицам необходимую документацию;
106
– проводить строительный контроль;
– обеспечивать ведение исполнительной документации;
– извещать застройщика или заказчика, представителей органов
государственного строительного надзора о сроках завершения работ,
которые подлежат проверке;
– обеспечивать устранение выявленных недостатков и не при-
ступать к продолжению работ до составления актов об их устранении;
– обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных
материалов.
Отклонение параметров объекта капитального строительства от
проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого
объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения
в нее соответствующих изменений.
Требования к подготовке земельных участков для строительства и
объекта капитального строительства для реконструкции, капитального
ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации,
форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых
ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации
объекта капитального строительства могут устанавливаться специальными нормативными правовыми актами РФ.
10.3. Строительный контроль и государственный
строительный надзор
В процессе строительства осуществляются строительный контроль
и государственный строительный надзор. Разница между ними заключается в целях проведения и субъектах, осуществляющих указанные
мероприятия.
Строительный контроль проводится в процессе строительства,
реконструкции, капитального ремонта всех объектов капитального
строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана
земельного участка. Его проводит лицо, осуществляющее строительство. Строительный контроль может также проводиться застройщиком
или заказчиком. Кроме того, застройщик или заказчик по своей инициативе могут привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной
107
документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
По результатам проведения контроля составляются соответствующие акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей
инженерно-технического обеспечения.
Если при проведении контроля выявляются недостатки, то после
их устранения застройщик или заказчик может потребовать проведения дополнительного контроля за выполнением работ, безопасностью
конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей
инженерно-технического обеспечения должны составляться только
после устранения выявленных недостатков.
Государственный строительный надзор осуществляется при
строительстве, реконструкции и капитальном ремонте тех объектов,
проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. Его предметом является проверка соответствия выполняемых
в процессе строительства работ требованиям технических регламентов
и проектной документации;
В общем порядке государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными на его проведение, за строительством, реконструкцией,
капитальным ремонтом объектов капитального строительства.
Государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов обороны может осуществляться иными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на его осуществление указом Президента РФ.
Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие государственного строительного надзора.
По результатам проведенной проверки органом государственного
строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для
выдачи подрядчику, застройщику или заказчику предписания об
устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид
нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а
также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта
объекта капитального строительства на указанный срок осуществляет-
108
ся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Порядок осуществления государственного строительного надзора,
критерии отнесения объектов капитального строительства к особо
опасным, технически сложным или уникальным объектам установлены Правительством РФ от 1 февраля 2006 г. № 54.
10.4. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой
документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта
капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию.
К данному заявлению прилагаются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае
строительства на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, рекон-
струированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом,
осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров постро-
енного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления
строительства на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, ре-
конструированного, отремонтированного объекта капитального строи-
109
тельства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконстру-
ированного, отремонтированного объекта капитального строительства,
расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах
земельного участка и планировочную организацию земельного участка
и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора,
органа государственного пожарного надзора (если предусмотрены
государственный строительный надзор, государственный пожарный
надзор) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в отношении объектов, находящихся в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном
шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море
РФ.
Помимо указанных документов, Правительством РФ могут
устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном
объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального
строительства на государственный учет.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти
дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в его выдаче с указанием причин отказа. Если при
строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на
строительство, не проводится.
Кроме того, в орган, выдавший разрешение на строительство,
должна быть безвозмездно передана застройщиком копия схемы,
отображающей расположение построенного, реконструированного,
отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах зе-
110
мельного участка и планировочную организацию земельного участка,
для размещения такой копии в информационной системе обеспечения
градостроительной деятельности.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию является:
1) отсутствие необходимых документов (тех, которые были на-
званы выше);
2) о несоответствие объекта капитального строительства требова-
ниям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта капитального строительства требова-
ниям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструирован-
ного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении
объектов индивидуального жилищного строительства.
Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые
для постановки построенного объекта капитального строительства на
государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена
постановлением Правительства РФ.
Вопросы для самопроверки
1. В каких целях выполняются инженерные изыскания?
2. Чем определяется необходимость выполнения тех или иных ви-
дов инженерных изысканий?
3. Что входит в содержание проектной документации?
4. Какие разделы включаются в состав проектной документации?
5. В каких случаях проводится государственная экспертиза про-
ектной документации?
6. Что является предметом государственной экспертизы проектной
документации?
7. Какие документы прилагаются к заявлению о выдаче разреше-
ния на строительство?
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]