Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Основы гражданского, земельного и жилищного законодательства. Учебное пособие
.pdf
141
Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих
контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция.
В компетенцию органов, составляющих систему данной инспекции, входит контроль за: техническим состоянием жилищного
фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту; обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг; осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д. Органы инспекции
вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов,
давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить
заключения о техническом состоянии жилья и т.п.
Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
осуществляет и каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти РФ контролируют использование и сохранность
жилищного фонда РФ (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной
власти субъекта РФ - использование и сохранность жилищного фонда
субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления использование и сохранность муниципального жилищного фонда.
Вопросы для самопроверки
1. Что выступает в качестве объекта жилищных прав? Перечисли-
те признаки объекта жилищных прав.
2. Какие виды жилых помещений установлены Жилищным кодек-
сом РФ?
3. Какой датой определяется день государственной регистрации
жилого помещения?
4. Дайте характеристику видов жилищного фонда.
142
ГЛАВА 14. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И
НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И
ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
14.1. Условия и порядок перевода жилого помещения
в нежилое и нежилого помещения в жилое
Закон предусматривает возможность перевода жилого помещения
в нежилое и нежилого помещения в жилое с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Так, перевод в нежилое помещение комнаты возможен в случае,
если она признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых
дефектов и пр.). После перевода в нежилое помещение комната используется проживающими в квартире лицами для удовлетворения
бытовых и иных нужд.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение
допускается только в случаях, когда она расположена:
– на первом этаже дома;
– выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
Такому переводу (как и переводу в нежилое помещение комнаты в
квартире) должно предшествовать признание квартиры непригодной
для проживания.
Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на него обременено правами какихлибо лиц.
Жилые помещения, не отвечающие предъявляемым к ним требованиям (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и пр.) либо подлежат сносу, если использование их в ином качестве невозможно (значительная степень износа дома).
Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое
влечет исключение их из жилищного фонда.
Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по
назначению, а именно - для проживания граждан. Исключение воз-
143
можно при проведении градостроительных мероприятий, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, целесообразность функционального изменения площади, расположенной на первом этаже (в целях
использования ее для бытовых, жилищно-коммунальных нужд), может
стать основанием для ее перевода в нежилое помещение.
Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех
форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ).
Перевод осуществляется органом местного самоуправления следующим образом. Собственник соответствующего помещения или
уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного
самоуправления по месту нахождения переводимого помещения:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение
(подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в
случае, если переводимое помещение является жилым, технический
паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое по-
мещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения
(если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать
представления других документов, кроме перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно
быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее чем через 45 дней со дня их представления.
Орган местного самоуправления не позднее чем через три рабочих
дня со дня принятия одного из указанных решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, под-
144
тверждающий принятие того или иного решения. Форма и содержание
данного документа устанавливаются Правительством РФ.
В настоящее время действует «Форма уведомления о переводе
(отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое)
помещение», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 10
августа 2005 г. № 502 .
Орган местного самоуправления обязан сообщить о своем решении заявителю в установленный срок, а также информировать об этом
собственников помещений, примыкающих к переводимому.
Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать:
кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина, наименование
юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из
нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение:
1) перевести:
– без предварительных условий;
– при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация):
2) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1
ст. 24 ЖК РФ.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Уведомление подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или
нежилого, если для такого использования не требуется проведение его
переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с
учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем.
Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной
145
органом местного самоуправления. Данный акт направляется органом
местного самоуправления в организацию (орган) по учету объектов
недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает
окончание перевода помещения и является основанием использования
переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные
установленные законодательством требования, в том числе требования
к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов
и (или) жилых помещений, порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, влечет
административную ответственность, предусмотренную ст. 7.22 КоАП
РФ.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) непредставления необходимых документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, перечисленные
выше, выдаваться или направляться заявителю не позднее чем через
три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
14.2. Переустройство и перепланировка
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующих
внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Оно
может включать:
– установку бытовых электроплит взамен газовых или кухонных
очагов;
– перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
146
– устройство вновь и переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладку новых и замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин
повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов
нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения.
Перепланировка квартир включает:
– перенос и разборку перегородок;
– перенос и устройство дверных проемов;
– разукрупнение многокомнатных квартир;
– расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
– объединение малокомнатных квартир;
– устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
– ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения;
– устройство новых или изменение планировки существующих
тамбуров.
Переустройство и перепланировка нежилых помещений могут
осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:
– устройства естественного освещения самостоятельного входа;
– выделения в пределах существующей площади помещения для
санузла и его оборудования:
– устройства вентиляции и т.д.
Вопросы переустройства и перепланировки квартир и нежилых
помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления.
Переустройство и перепланировка в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда, осуществляемые
в плановом порядке при модернизации и реконструкции жилищного
фонда, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.
Капитальный ремонт в целях переустройства и перепланировки
встроенных нежилых помещений в жилых домах может осуществляться за счет собственных средств заявителя по согласованию с собственником многоквартирного дома (уполномоченным собственника).
147
Переустройство и перепланировка квартир и нежилых помещений
в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения
органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных
и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.
Проекты на переустройство и перепланировку квартир и нежилых
помещений различных форм собственности должны разрабатываться и
согласовываться с соблюдением норм Гражданского кодекса, СНиПов
и других действующих нормативных и правовых актов.
Проекты на переустройство и перепланировку квартир и нежилых
помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную
культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.
Не допускаются переустройство и перепланировка квартир и нежилых помещений:
– ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;
– ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов
дома или квартиры;
– для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.
Организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства.
Контроль за переустройством и перепланировкой квартир и нежилых помещений, правильностью выполнения скрытых работ и качеством используемых материалов возлагается на орган местного самоуправления (уполномоченную им организацию) и территориальные
органы Государственной жилищной инспекции.
Принимаются выполненные работы по переустройству и перепланировке квартир и нежилых помещений уполномоченным органом
местного самоуправления.
148
Приемка выполненных работ по переустройству и перепланировке
квартир и нежилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, осуществляется с участием представителей органа
местного самоуправления по государственному контролю использования и охраны зданий - памятников архитектуры, истории и культуры.
Изменения в количественных и качественных характеристиках
квартир и нежилых помещений, полученные в результате их переустройства или перепланировки, а также право собственности на вновь
созданные при этом помещения должны быть зарегистрированы в государственных учреждениях юстиции в установленном порядке.
Физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию
собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.
В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а
стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.
Порядок проведения переустройства или перепланировки жилого
помещения следующий. В орган местного самоуправления надлежит
представить:
– заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
– правоустанавливающие документы на жилое помещение;
– проект переустройства или перепланировки;
– технический паспорт жилого помещения;
– согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории
и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Требование о представлении других документов неправомерно.
Решение о согласовании или об отказе в переустройстве (перепланировке) доводится до сведения заявителя в установленный срок
путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим
согласование таких работ). На основании этого и производят работы
по переустройству или перепланировке.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого
помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения
о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены
Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. При-
149
меняя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их
положения.
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья упоминается арендатор жилого помещения. И это понятно, поскольку
юридические лица могут арендовать жилье, используя его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
В то же время необходимо помнить о том, что переустройство и
перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях
повышения благоустройства квартиры. Такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила и не должны
нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме
(ст. 209 ГК РФ).
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления установленных документов:
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать четкое указание на
основание такого отказа. Оно выдается или направляется заявителю не
позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и
может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Возможна ситуация, при которой переустройство и (или) перепланировка проведены жильцами самовольно. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения,
проведенные при отсутствии соответствующего разрешения или с
нарушением согласованного проекта. В этом случае лицо, допустившее такое нарушение, несет предусмотренную законодательством административную и гражданско-правовую ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого
помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Указанные лица в судебном порядке вправе обжаловать решение
названного органа. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном
150
состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если же суд принял решение о приведении жилого помещения в
прежнее состояние и это решение не было выполнено, то суд по иску
органа, осуществлявшего согласование, вправе принять решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов та-
кого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника
такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее
состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору
социального найма о расторжении данного договора с возложением на
собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем
по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого
помещения в прежнее состояние.
Вопросы для самопроверки
1. В каких случаях допускается перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение?
2. Какие документы обязан представить собственник помещения в
орган местного самоуправления для перевода его в нежилое?
3. Что является основанием использования помещения в качестве
жилого или нежилого помещения после его перевода?
4. Какой документ подтверждает завершение переустройства и
(или) перепланировки?
5. В каких случаях допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое?
6. Назовите отличия переустройства жилого помещения от его перепланировки.
7. В каких случаях переустройство и перепланировка квартир и
нежилых помещений не допускаются?
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]