Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Методология публичного управления социально-экономическими процессами на уровне города. Коллективная монография
.pdf
Глава 2 51
ным Ассоциации иностранных инвесторов) является самым крупным центром иностранных инвестиций. Но все же инвестиции в недвижимость все больше приобретают интернациональный характер:
Лондон занимает второе место после Вашингтона, Токио – третье,
Нью-Йорк – четвертое, Париж – пятое1.
Функционирование рынка недвижимости в условиях глобализации в современных мегаполисах становится виртуальным.
Становлению мегаполисов на любом историческом периоде предшествует концентрация экономических ресурсов, постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности, урбанизация,
что определим в группу общих признаков (табл. 2.1).
Однако, в зависимости от стадии экономического развития,
отраслевой структуры и участия в мировом сотрудничестве рынки недвижимости различных мегаполисов отличны в историческом формате, что определено в группу особенных признаков.
В ходе исследования проведен анализ динамики рынка недвижимости в мегаполисах на материалах зарубежных мегаполисов Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, а также отечественных – Москвы, Санкт-Петербурга за период 1980–2012 гг. Результаты анализа показали, что для мегаполисов Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка наиболее благоприятная динамика сложилась
в 1980–1990-х годах, в настоящий период они находятся в стадии
насыщения. Для мегаполисов национальной экономики Москвы и
Санкт-Петербурга динамика неравномерна, особо интенсивно
рынки недвижимости в этих мегаполисах развивались в 2000-е
годы, в настоящее время стадия их развития характеризуется как
период активной глобализации2.
1
Лукьянсков А.М. Возможность системного анализа в строительном секторе велика! // Научный потенциал молодых ученых для инновационного развития строительного комплекса Нижнего Поволжья : материалы Междунар. науч.практ. конф., 24 дек. 2010 г., Волгоград : [в 2 ч.]. – Волгоград : Изд-во ВолгГАСУ,
2011. – Ч. II. – С. 124–127; Максимчук О.В., Лукьянсков А.М. Тенденции развития рынка недвижимости в условиях глобализации // Российское предпринимательство. – 2012. – №10. – С. 93–97.
2
Халезов А.С. Элитная жилая недвижимость. Столичный опыт. – М.:
Олимп-Бизнес, 2009. – 224 с.
52 Глава 2
Группа
Определение
Индикаторы
Рынок н
е-
Общие
Концентрация эконо
м
и-
ческих ресурсов
ВВП, средний уровень
доходов населения
П
рямое
влияние
У
частие в мировом с
о-
В
заимосвязи с др
угими
К
освенное
Общие, особенные и специфические признаки
рынка недвижимости в мегаполисе
Таблица 2.1
признаков
Особенные
Специфические
Постоянно развивающаяся инфраструктура
жизнедеятельности
Урбанизация Уровень населения Прямое
Стадия экономического
развития
Отраслевая структура Основной направление
трудничестве
Нормативное обеспечение
Текущие процессы формирования спроса и предложения недвижимости
Прирост населения, ввод
новой инфраструктуры
(транспорт, школы и др.)
Определяется посредством сравнительного анализа с др. мегаполисами
деятельности
городами
Законодательная база,
рейтинги независимых
агентств
Развитость рынка недвижимости в целом,
определяется отдельно
движимости
мегаполиса
Прямое
влияние
влияние
Прямое
влияние
Косвенное
влияние
влияние
Косвенное
влияние
Косвенное
влияние
При устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость
наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности
развития рынка недвижимости в ущерб интересам социального
развития мегаполиса в условиях глобализации, что определено как
структурное противоречие функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в современных условиях глобализации.
Это подтверждается результатами проведенного в ходе исследования матричного анализа рынка недвижимости на материалах мегаполисов Нью-Йорка и Москвы. Функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации сформи-
ровано в разрезе параметрического и статистического анализа
следующих параметров: демографические факторы, экономичес-
Глава 2 53
Факто
ры спроса на рынке недвижимости
мегаполиса
Оценка
факторов
Текущее население
18 млн.
Экономические факторы
Обеспеченность м
2
на душу населения
65 м2
Объем ввода новой недвижимости
1,60 млн.
м2 в год
кие факторы, оценка инфраструктуры рынка и как результат оценки
факторов – выявление уровня развития рынка недвижимости.
В разрезе демографических факторов рассматривается такие параметры как текущее население и прирост населения в абсолютном и процентном соотношениях соответственно.
Таблица 2.2
Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости
в мегаполисе в условиях глобализации
(на примере Нью-Йорка)
в условиях глобализации
Демографические факторы
Прирост населения 0,9% в год
ВВП на душу населения 52 640 $
Средняя стоимость м2 4678 $
Срок достижения средней площади на душу населения 5,7 года
Потенциал спроса 10,53 млн. м2 в год
Потенциал обеспеченного спроса от 1,57 млн. м2 в год
Оценка силы факторов спроса (спрос м2 на душу населения)
Оценка инфраструктуры рынка
6,5 м2 в год (высокий)
Оценка инфраструктуры (ввод м2 на душу населения) 6,8 м2/в год (высокая)
Далее рассматриваются экономические факторы: ВВП на
душу населения, средняя стоимость метра квадратного, обеспеченность метрами квадратными на душу населения – данные параметры вставляются в абсолютных величинах из открытых источников, далее следует параметр потенциал спроса, который вычисляется аналитически-статистическими подходами. Матричный
анализ в исследовании рынка недвижимости мегаполиса позволяет
оценить множество параметров, отражающих динамику структурных, абсолютных показателей функционирования рынка недвижимости с учетом стохастических связей. По результатам анализа
методологической базы исследований были выявлены проблемы
54 Глава 2
Факторы спроса н
а рынке недвижимости мегаполиса
Оценка факторов
Экономические факторы
Обеспеченность м
2
на душу населения
28 м2
Потенциал спроса
2,016 млн. м
2
в год
Оценка инфраструктуры рынка
Объем ввода новой недвижимости
0,28 млн.
м2
в год Оценка инфраструктуры (ввод м
2
на душу насел
е
ния) 3,36 м
2
в год (средняя)
Развитость инфр
а-
Факторы спроса
Высокий
Средний
Низкий
Высокая
Зрелый рынок
Зрелый рынок
Упадок
Средняя
Зрелый рынок
Средний рынок
Слабый рынок
Низкая
Формирующийся
рынок
Слабый рынок
Отсутствие
рынка
научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости в мегаполисе, заключающиеся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему
уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования.
Таблица 2.3
Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости
в мегаполисе в условиях глобализации
(на примере Москвы)
в условиях глобализации
Демографические факторы
Текущее население 12 млн.
Прирост населения 0,6% в год
ВВП на душу населения 17 120 $
Средняя стоимость м2 5200 $
Срок достижения средней площади на душу населения 8,51 года
Срок достижения средней площади по уровню западных стран
19,75 года
Потенциал обеспеченного спроса
Оценка силы факторов спроса (спрос м2 на душу
населения)
Матрица оценки уровня развития рынка недвижимости
в мегаполисе в условиях глобализации
структуры рынка
от 1,57 млн. м2 в год
0,23 млн. м2 в год
(средняя)
Таблица 2.4
(Нью-Йорк)
(Москва)
Глава 2 55
В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка недвижимости в мегаполисе.
Анализ преимуществ и недостатков всех используемых на
рынках российских мегаполисов вариантов классификаций крупноформатной недвижимости показал, что разрабатываемую классификацию необходимо строить на основе ряда принципов, основными из которых являются: простота использования; объективность
результатов классификации; адаптация требований к местоположению; отсутствие разветвленной межклассовой дифференциации.
Критический анализ существующих методов анализа и прогнозирования рынка недвижимости в мегаполисе, таких как метод
структурного анализа недвижимости соответствующего рынка,
находящегося на этапе его активного развития, метод распределения спроса на недвижимость внутри мегаполиса, метод пространственного анализа рынка недвижимости, метод анализа влияния
макроэкономических показателей на рынок недвижимости мегаполиса, их практическая апробация позволили автору разработать
методический подход к анализу рынка недвижимости.
Отличие данного методического подхода определяется дифференциацией процессов функционирования исследуемого рынка
по основным индикаторам: спросу, предложению, ценообразованию, эффективности. Данный подход определяет четкую логическую структуру процесса исследования рынка недвижимости в
условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации, что дает возможность получения
более полного представления о процессе анализа и прогнозирования развития рынка недвижимости с точки зрения системного
подхода, а также учитывает последовательность и взаимосвязи
этапов, внешние и внутренние источники информации субъекта
аналитической деятельности. Одним из важнейших факторов развития рынка недвижимости в мегаполисе является приведение
его в соответствие международным стандартам качества зданий. Одной из основных прикладных задач анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости является опреде-
56 Глава 2
Расположение в промышленном поясе
0,3
Расположение в периферийном поясе
0,2
ление потенциального объема поглощения для конкретного планируемого объекта, обладающего определенными характеристиками местоположения3.
Для решения данной задачи необходимо построение модели
распределения спроса, в основу которой будут положены коэффициенты, позволяющие выделить локальный объем потенциального спроса, рассчитанный путем соответствующего дробления его
общего объема, прогнозируемого на конкретный период времени.
Таким образом, входными данными для такой модели будут следующие показатели: объем потенциального поглощения на n-ый
год, который складывается из прироста общего объема спроса на
рынке и величины отложенного (неудовлетворенного) спроса за
предыдущие периоды, выраженный в квадратных метрах (D);
объем прогнозируемого нового предложения (ввода объектов) на
n-ый год, выраженный в квадратных метрах (Q); список объектов, планируемых к выводу на рынок в n-ом году, которые формируют прогнозируемый объем нового предложения, с указанием
адреса и объема площадей, выраженного в квадратных метрах
(q1, q2, ..., qm); набор коэффициентов и градаций их возможных значений (k1, k2, k3).
При этом сумма всех заданных возможных значений каждого коэффициента должна быть равна единице. В ходе исследования было предложено рассчитывать следующие коэффициенты:
– «коэффициент пояса», который показывает удаленность недвижимости от центральной части мегаполиса в соответствии с
картой поясов развития офисного рынка;
Значения «коэффициента пояса»
Расположение в центральной части 0,5
3
Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы
/ Под ред. А.Н. Асаула. – СПб.: ГАСУ. – 2008. – 334 с.
Таблица 2.5
Градация коэффициента Значение
Глава 2 57
Расположение в
10-минутной пешеходной доступности от метро
0,25
– «коэффициент метро», который показывает удаленность недвижимости от ближайшей станции метрополитена;
Таблица 2.6
Значения «коэффициента метро»
Градация коэффициента Значение
Расположение в 5-минутной пешеходной доступности от метро 0,6
Расположение в 15-минутной пешеходной доступности от метро 0,15
– «коэффициент транспортной доступности», показывает уровень доступности локации автотранспортом, привязка к основным
автомагистралям.
Таблица 2.7
Значения «коэффициента транспортной доступности»
Градация коэффициента Значение
Расположение на основных городских транспортных магистралях
(ВДМ, ЦДМ, основные проспекты, автомобильные набережные
Невы и т. п.)
Расположение в 5 минутной транспортной доступности от основных городских транспортных магистралей
Расположение в труднодоступных зонах 0,2
0,45
0,35
Значение коэффициентов получены в результате опроса профессиональных участников рынка офисной недвижимости, проведенного автором на основании метода экспертных опросов.
Процесс применения предлагаемой экономико-математической модели состоит из следующих этапов:
Этап 1. Формирование и описание множества зон (К), соответствующих уникальным вариантам перемножения значений трех
предлагаемых коэффициентов (1).
1
2
К К1 (К
К
1
К
1
3
) К 2 (К
1
Этап 2. Расчет величины локального спроса для каждой из
аналогичных зон местоположения (2).
1
2
К
2
3
) К3 (К
2
К
2
1
2
К
3
3
К
), (1)
3
3
58 Глава 2
1 к
1=0,5;
к2=0,6;
к3=0,45
0,135
D1 Q1
Di D ki, (2)
где D – общий объем спроса, k – результирующий коэффициент.
Этап 3. Расчет величины нового предложения для каждой
аналогичных зон местоположения (3).
Q Q(ki, ki, ki), (3)
где Qi – предложение.
Таблица 2.8
Описание «множества зон» и величин
локального спроса и предложения
№
п/п
2 к1=0,3; к2=0,6; к3=0,45 0,081 D2 Q 2
… … … …
… … … …
26 к1=0,2; к2=0,15; к3=0,35
27 к1=0,2; к2=0,15; к3=0,25
Сочетание
коэффициентов
Значение резуль-
тирующего ко-
эффициента (k)
0,0105 D26 Q 26
0,0075 D27 Q 27
Величина ло-
кального
спроса (кв. м)
Величина ло-
кального пред-
ложения (кв. м)
Этап 4. Сравнение величин спроса и предложения по каждой
из групп зон, обладающих соответствующим сочетанием характеристик местоположения:
– если Qi < Di, то все площади объектов, в соответствующих зонах будут заполнены целиком, а излишек спроса будет удовлетворяться объектами с худшими характеристиками местоположения или превратится в отложенный спрос (если не найдется
излишков предложения в худших зонах);
– если Qi > Di, то некоторая доля площадей объектов останется незаполненной в данном периоде времени, при этом Di будет включать в себя не только локальный спрос для данной зоны,
но и излишки спроса по зонам с лучшими характеристиками местоположения (если они есть);
Глава 2 59
– если Qi = Di, то все площади объектов, в соответствующих
зонах будут заполнены целиком, то есть будет достигнуто «локальное равновесие».
Таким образом, предложенная модель не только позволяет
рассчитать уровень локального спроса, который будет направлен
на поглощение конкретного объекта или группы объектов офисной недвижимости, обладающих определенными характеристиками местоположения, но и дает возможность аналитику или девелоперу определять наиболее привлекательные зоны для размещения офисных объектов, оптимизировать объем вновь создаваемого предложения, избегать ошибок, приводящих к недостаточной заполняемости объектов, и, как следствие, к снижению экономической эффективности проекта. При моделировании рынка недвижимости крупных мегаполисов целесообразно использовать
возможности географических информационных систем в части
построения глобальных поверхностей отображения – метода визуального анализа данных, полученных в результате исследования рынка недвижимости. Метод использования глобальной поверхности отображения позволяет установить связь между стоимостью продажи или аренды и местоположением объектов, описываемым картографическими координатами.
Глобальные поверхности могут быть построены с помощью инструментальных средств геоинформационных систем,
в частности «MapInfo Professional». Для построения глобальных поверхностей отображения осуществляется привязка
объектов к принятой в данном регионе системе координат, при
этом имеется возможность выведения на карту не только координат самих объектов но и некоторой соответствующей им
числовой характеристики (ценовые характеристики, процент
загрузки, площадь объекта и т. п.). При большом количестве
объектов-аналогов, достаточно полно и равномерно покрывающих территорию моделируемого мегаполиса на карте, можно использовать сглаженные глобальные поверхности, непосредственно отражающие показатель «цена объекта». Гладкая
ценовая карта территории позволяет визуально определить области устойчивого повышения или понижения (в среднем) цен
60 Глава 2
в зависимости от местоположения. Таким образом, может быть
разработана модель и построено графическое отображение
ценового распределения на рынке офисной недвижимости. Разработанная модель может быть использована при проведении
маркетинговых исследований различными участниками рынка
недвижимости. Полученные результаты могут учитываться
инвесторами при оценке местоположения рассматриваемого
проекта или собственниками объектов для разработки оптимальной маркетинговой стратегии.
Прежде всего, рассмотрим сущность основных характеристик, присущих всем рынкам недвижимости, не зависимо от их
локализации. Недвижимость представляет собой товар очень
длительного пользования: земля по своей сути вечна, здания и
сооружения служат по 20–200 лет, оборудование – 5–30 лет, предприятия как имущественные комплексы, как правило, создаются
на длительный период. Жизненный цикл недвижимости включает
в себя следующие стадии: создание (проектирование, строительство), эксплуатация (ввод, подъем, зрелость), устаревание (спад,
реконструкция и возвращение к стадии выгодной эксплуатации),
ликвидация.
Недвижимость в виду своей долговечности и высокой стоимости является низколиквидным товаром. Покупатель к приобретению недвижимых объектов подходит основательно, подбор
нужного объекта, сравнение и приоретизация занимает много времени. Сама процедура продажи может занимать несколько месяцев: возникают сложности с оценкой недвижимости (методы оценки, используемые в настоящее время, весьма субъективны), подбора индивидуальных особенностей товара профилю индивидуальных предпочтений покупателя, проверки юридической чистоты объекта (доказательства объема прав продавца), письменного оформления элементов процедур продажи, государственной регистрации и многих других деталей сделки.
В результате сделки с недвижимостью обычно занимают
продолжительное время и весьма затратные (транзакционные
издержки могут достигать 5–10 % от стоимости объекта недвижимости). Недвижимость – товар сложный в потреблении.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]