Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством. Сборник материалов VI Междуна
.pdf
организациям, как это делается в большинстве европейских стран. Примеры западных
стран - Франции, Германии (федеральная земля Берлин, где более 50 процентов
граждан пользуются некоммерческим наймом жилых помещений), опыт наших
северных соседей – Швеции, Финляндии и других стран, показывают, что социальная
защита определенных нуждающихся слоев населения в этих странах осуществляется в
таком же режиме. Пр
и этом, социальная защита и поддержка напрямую связаны с
устойчивостью финансового состояния граждан.
Главное отличие состоит в том, что такие дома находятся в этих странах в одном
правовом режиме, то есть собственник такого дома — муниципалитет. Имеющаяся, по
разным странам информация о пропорциях по формам собственности в таких домах
достаточно различа
ется: либо 90 процентов жилья в государственной и
муниципальной собственности и 10 процентов у некоммерческих организаций, либо
обратная пропорция.
На наш взгляд также целесообразно сосредоточить управление таким
жилищным фондом и передачу помещений по договорам некоммерческого найма в
руках одного домовладельца - управляющей организации или другой
специализированной организации, имеющей длительный, гарантированный договор с
обственником жилья – муниципалитетом или субъектом РФ.
с
Для повышения заинтересованности домовладельца - управляющей или
специализированной организации и обеспечения условий их деятельности в части
возмещения экономически обоснованных затрат на управление, содержание и ремонт,
реальным стимулом может быть установление определенных или законодательно
установленных пропорций при передаче квартир по договорам коммерческого и
некоммерческого на
йма. Этот фактор может быть использован уже в ближайшее время
при разработке инвестиционных программ развития жилищной политики городов
России.
В свою очередь, срочный характер договора некоммерческого найма также
направлен на стимулирование граждан на активизацию экономической жизненной
позиции. Поэтому, с учетом различных жизненных условий, которые будут
обусловливать необходимость заключения договора некоммерческого на
йма, будут
устанавливаться и временные сроки его заключения, но не менее года и выше с
обязательной регистрацией.
Возможно также установление среднесрочного и долгосрочного договоров
некоммерческого найма жилого помещения, заключаемого на срок не менее трех лет и
149
не более десяти лет. Более длительный срок договора, по сравнению с предельным
сроком договора найма, установленный статьей 683 ГК РФ (пять лет), позволит
обеспечить устойчивость во времени правоотношений по поводу некоммерческого
найма жилого помещения для граждан. Аналогичная устойчивость необходима для
организаций и предприятий, осуществляющих финансовую поддержку своих
работников, которые занимают должности в соотве
тствующих сферах деятельности,
имеющих приоритетное значение для данного региона или муниципального
образования, включая работников бюджетной сферы, молодых специалистов,
военнослужащих и других категорий граждан.
При этом, уровень финансовой обеспеченности граждан, проживающих по
договору некоммерческого найма, является основным критерием (нормативным
показателем) для его продолжения, изменения или прекращения. В США, например,
изменение фи
нансового состояния арендатора, имеющего от муниципалитета
определенные социально значимые формы поддержки по оплате за жилье,
обусловливает изменение условий договорных отношений, то есть установления для
него полной величины арендных платежей.
В условиях нашей страны, этот принцип тоже может быть использован, если
арендодатель (наймодатель) имеет в одном доме коммерческий и некоммерческий
жилищный фо
нд. Защита же прав арендатора (нанимателя) должна определяться и
регулироваться порядком и условиями договора некоммерческого найма, который
обеспечит арендные взаимоотношения арендодателей и арендаторов (наймодателей и
нанимателей).
Это особенно важно, если в дальнейшем в качестве арендодателей (наймодателей)
по договору некоммерческого найма жилого помещения будут выступать
специализированные некоммерческие организации, а также коммерческие орган
изации
(с ограниченной нормой прибыли), уставной целью деятельности которых будет
являться предоставление жилых помещений на условиях некоммерческого и
коммерческого наймов. На наш взгляд, учредителями таких специализированных
некоммерческих организаций помимо органов государственной власти и местного
самоуправления, могут выступать крупные предприятия и организации,
заинтересованные в привлечении кадров специалистов и высококвалифицированных
рабочих. Кроме того, не
обходимо также обеспечение прозрачности доходов,
расходования и эффективного использования средств, а также соответствующей
отчетности перед государственными или муниципальными собственниками
150
жилищного фонда, осуществлявшими поддержку в создании и организации
жилищного фонда некоммерческого использования
Предстоит также, в соответствие с Распоряжением Правительства РФ от 29
августа 2012 г. N 1556-р "Об утверждении комплекса мер по формированию рынка
доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для
граждан, имеющих невысокий уровень дохода", определить перечень таких категорий
граждан и ввест
и соответствующие критерии ограничений при заключении договора
некоммерческого найма.
Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых
помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения
жилыми помещениями граждан, которые не могут не только приобрести жилое
помещение за счет собственных и заемных средств в собственность по рыночным
ценам, но и заключить договор ком
мерческого найма. В этой связи предстоит
разработка установления предельного уровня доходов и стоимости имущества,
находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями жилых
помещений по договорам некоммерческого найма.
Предлагаемые подходы закладывают основы для законодательного
регулирования изменений в жилищной политике страны по осуществлению социальнозначимой деятельности, направленной на увеличение объемов жилищного
строительства в целя
х создания некоммерческого фонда жилья для реального
повышения возможностей улучшения жилищных условий граждан путем
предоставления его в наем на условиях договора некоммерческого найма.
Список литературы
1. Жилищный Кодекс РФ, принятый ГД РФ 29.12.2004г. №188-ФЗ, введенный в
действие Федеральным Законом № 189-ФЗ 29.12.2004г с 1 марта 2005года.
151
Абдразаков Ф.К. - д.т.н., проф.
Поваров А.В. - к.т.н., доц.
ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ» им. Н.И. Вавилова, г. Саратов
Малоэтажное строительство в г. Саратове и Саратовской области:
проблемы и перспективы
Согласно Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы,
набирает обороты развитие малоэтажного с
троительства в России. По инициативе
Президента РФ Владимира Владимировича Путина по развитию малоэтажного
жилищного строительства в России к 2015 году доля малоэтажных домов (рис. 1)
должна вырасти до 60 % в общем объеме жилищного строительства [1].
Из них только в 2013 году жилые помещения эконом класса займут 50% всего
объема построенного жилья.
Рис. 1. Строительство малоэтажного жилья
Малоэтажное строительство в пос
леднее время часто называется перспективным
сегментом жилищного строительства. Эта тема обсуждается и в органах местного
самоуправления, и на заседаниях Госсовета при президенте, и на всевозможных
научно-практических конференциях. Ожидается, что более активное строительство
малоэтажных домов предоставит реальную возможность снизить себестоимость
квадратного метра жилья в России, а та
кже поспособствовать решению жилищных
проблем многих слоев населения, в том числе и молодежи
152
Одним из основных препятствий на пути массового индивидуального
домостроения в России является отсутствие доступных программ ипотечного
кредитования малоэтажного строительства. Такой вывод содержится в докладе
Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС),
который был озвучен в рамках круглого стола по вопросам жилищного строительства
[2].
Для того, чтобы определиться с понятием малоэтажного жилья приве
дем его
классификацию (рис. 2).
Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи),
являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных
средств, а сторонней фирмой. По мнению специалистов ABARUS Market Research,
важнейшим классификационным признаком жилья является не
многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное.
Рис. 2. Классификация жилья
Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного явля
ется наличие
общей стены. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья. К
малоэтажному жилью относятся: дома на одного человека или одну семью (коттеджи),
малоэтажные дома с множеством квартир и малоэтажные дома на 2-8 квартир и
таунхаусы. Этажность малоэтажного дома не превышает 4 этажей (рис. 3) [3].
153
Рис. 3. Объекты малоэтажного строительства г. Саратова
Интерес к малоэтажному строительству в Саратовской области вызван рядом
преимуществ данного направления, в частности: высокий уровень удобства,
экологичность, возможность применения современных энергосберегающих систем,
быстрое возведение при достаточно небольших сроках строительства, рыночная
привлекательность и т.д.
В то же время сокращение сроков обесп
ечения большего количества населения
новым комфортабельным жильем зависит от строительства многоэтажных жилых
комплексов [4].
По мнению депутата Саратовской областной думы Л.А Писного, у малоэтажного
строительства есть свои плюсы и минусы. К плюсам относится техническая простота в
обслуживании зданий, не нужны ТСЖ и ЖСК, не будет лишних трат. Но есть и
нусы: город будет расти вширь. Вода в тех домах может стать «золотой» - придется
ми
тянуть водопровод не ради 100-200 квартир, а ради трех-четырех. Ляжет
дополнительная нагрузка на муниципалитет. Однако, Л.А. Писной отметил, что к
малоэтажному жилью нужно подходить не только с точки зрения индивидуального
жилого строительства, но также строить дв
ух и трехэтажные дома.
На заседании Градостроительного совета Саратовской области 24 мая 2013 г.
министр строительства и ЖКХ Дмитрий Тепин сообщил, что доля малоэтажного
строительства в 2012 г. составила 64,8%. Высокий процент данного жилья обусловлен
преимуществами как для граждан, так и для бизнеса. Экономичные цены на такое
жилье должны сложиться за счет отказа от дорогих матери
алов и способов
строительства и энергосбережения. Препятствием для частного строительства может
стать дороговизна подключения.
Заместитель Председателя Правительства области Сергей Канчер, с целью
развития малоэтажного жилья в регионе, провел в Москве ряд рабочих встреч с
154
потенциальными инвесторами в сфере строительства малоэтажного жилья
экономического класса. В частности, провел переговоры о сотрудничестве с
генеральным директором ООО «КитайСтрой» Жэнь Цинсинем [5].
Положительная ситуация складывается и в районных центрах области, где до 8090 % жилья составляют индивидуальные жилые постройки. Жители здесь работают
внутри своего города. Размеры кварталов индивидуальной застройки небольшие
(рис. 4), расст
ояние от любого дома до ближайшей автобусной остановки не превышает
350 м.
Рис. 4. План г. Петровска Саратовской области
Объемы строительства и востребованность малоэтажного жилья в г. Саратов
наглядно демонстрирует строительство ряда коттеджных поселков [6].
Коттеджный поселок «Сосенки» (рис. 5) на 48 домов с закрытой охраняемой
территорией и собственной службой эк
сплуатации. Расположен в Волжском р-не г.
Саратова в 800 метрах от п. Юбилейный по Усть-Курдюмскому тракту.
155
Рис. 5. Коттеджный поселок «Сосенки»
Коттеджный поселок «Новогусельский» (рис. 6) на 500 домов. Общая площадь 82
гектара. Расположен в 300 метрах от границы Волжского района г. Саратова.
Поселок состоит из 15 улиц шириной до 44 метров. В перспективе это самый
крупный населенный пункт по Усть-Курдюмскому тракту. Генпланом предусмотрено
строительство школы, детского сада, почты, поликлиники.
156
Рис. 6. Коттеджный поселок «Новогусельский»
Поселок таунхаусов «Волжский проспект» (рис. 7) - это современный поселок
нового типа.
Рис. 7. Коттеджный поселок «Волжский прайд»
157
Рис. 8. Поселок «Диамант», ул. Лесная Республика
В 2009 году у села Пристанное на Усть-Курдюмском тракте начато строительство
нового поселка «Родные просторы». Поселок разбит на 4 очереди. Строительство I
очереди запланировано на 2010-2011 год, II очереди - 2012 год, III очереди - 2013 год,
IV очереди - 2014 год. В настоящее время в поселке на 100% построены уличные се
водопровода, канализации, подключены обе трансформаторные подстанции,
газифицирована первая улица, смонтированы фундаменты домов I и II очереди, ведется
строительство дорог.
ти
158
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]