Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством. Сборник материалов VI Междуна
.pdf
застройки; 7) несогласованность и слабая взаимосвязь реализуемых жилищных,
транспортных, энергетических государственных программ, федеральных целевых
программ (ФЦП) и региональных программ имеющих различную функциональноцелевую направленность (социально-демографическую - строительства жилья и
социальных объектов; производственно-экономическую - создание
высокотехнологичных, конкурентоспособных объектов производства и обеспечение
рабочих мест; эколого-энергосберегающую - сохранение экологии, энергосбережение;
транспортно-технологическую - развитие дорог и инже
нерной инфраструктуры: -
электро-, тепло- и газоснабжения, водоснабжения и водоотведения и др.) с решением
задач комплексного развития территорий; 8) отсутствие единых органов управления
оперативно координирующих деятельность федеральных органов исполнительной
власти (ФОИВ) (министерств и ведомств), органов управления субъектов федерации и
местного самоуправления, а также инвесторов, заказчиков и застройщиков в ходе
реали
зации взаимосвязанных государственных программ и ФЦП.
В результате воздействия рыночных механизмов на управление развитием
территорий и работу строительного комплекса на региональном уровне и уровне
местного самоуправления имеют место такие негативные тенденции как: массовая
жилая застройка микрорайонов без учета занятости населения, развития адекватной
объему застраиваемого района инженерной и социальной инфраструктуры, дорожной
и, либо создание новых производственных мощностей без строительства жилья и
сет
социальной и транспортной инфраструктуры для обслуживающего персонала.
Повышение эффективности управления устойчивым развитием территорий
связано с нормативным регулированием стихийно развивающихся рыночных
отношений и базируется на следующих принципах: соблюдения градостроительного
законодательства, единого руководства комплексным развитием территории,
организации тесного взаимодействия субъектов управления строи
тельным комплексом
с органами регионального и местного самоуправления, комплексного функциональноцелевого подхода и системного решения задач развития территорий, инвестиционной
привлекательности, энергоэкономичности, экологичности, транспортной доступности,
обеспечения непрерывности транспортного движения.
Преимущества комплексного функционально-целевого подхода и системного
решения задач устойчивого развития территории заключаются в одновременном
достижении группы взаимосвязанных целей: социально-демографических,
производственно-эконо
мических и эколого-технологических. Экономически
129
рациональное планирование устойчивого развития территории должно
предусматривать, как строительство комфортабельного жилья и инженерной
инфраструктуры, так и социальных объектов в шаговой доступности от места работы
(при наличии возможности компактного размещения), либо создание удобных
подъездных путей и транспортных пересадочных узлов (ТПУ), реконструкцию высокоскоростных автомобильных, ж/д или иных магистралей, связывающих экологичное
жилье и «с
оциалку» с производственной зоной.
Необходимой экономической предпосылкой устойчивого комплексного развития
территории является опережающее развитие инфраструктуры. Основными критериями
развитости инфраструктуры региона повышающими его инвестиционную
привлекательность являются уровень электрификации, газификации, водоснабжения,
водоотведения, транспортной доступности, степень покрытия теле и радиотелефонией.
Комплексная застройка территориальных зон путем создания таких удобных,
компактных и экологически привле
кательных мест жизнедеятельности под силу только
крупным инвесторам, как правило, с участием частно-государственного партнерства.
Особенность малоэтажного жилищного строительства и, в частности, деревянного
домостроения в условиях сурового российского климата заключается в более высокой
14
удельной величине расхода (в руб/1 кв.м. в год) на его содержание и эксплуатацию
в
течение жизненного цикла. Отсюда возникает необходимость использования
экономичных и экологичных автономных систем жизнеобеспечения (отопление, водоснабжение, водоотведение, канализация). Возрастают требования к энергоэффективности конструктивных и инженерно-технических решений, экологичности применяемых
при строительстве материалов и технологий, использованию возобновляемых источников энергии.
Поэтому для частных инвесторов, работающих в сфере малоэтажного
деревянного домос
троения наиболее важными факторами, влияющими на принятие
инвестиционных решений является: наличие свободных юридически оформленных под
застройку земельных участков, имеющих высокий экологический индекс, удобных в
транспортном отношении, оборудованных энергоснабжением и расположенных вблизи
газовых магистралей.
14
Материалы международной научно-практической конференции: Энергосбережение и экология в
строительстве и ЖКХ, транспортная и промышленная экология 7-9 июля 2010 г./Овсянникова Т.Ю.,
Овсянников С.Н. Обоснование вариантов энергоэффективных решений в малоэтажном жилищном
строительстве. Метод измерения теплофизических характеристик строительных материалов. НИИ
строительной физики РААСН, М 2010, 313 с.
130
Анализ федеральных и региональных нормативных правовых актов по таким
направлениям как жилищное строительство, строительство дорог и развитие дорожной
сети, газификация населенных пунктов говорит о том, что руководством страны уделяется большое внимание долгосрочному планированию и нормативной регламентации
работы по каждому из указанных направлений. На федеральном и региональном уровне
реализуется целый ряд гос
ударственных программ, приоритетных национальных про-
ектов, федеральных целевых программ. Распоряжением Правительства РФ от
11.11.2010 N 1950-р (в ред. от 25.04.2013 №678-р) утвержден Перечень из 38 действующих государственных программ РФ, который включает, в том числе
государственную программу: «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» в период 2012-2020 гг. Ос
новные направления ее
реализации предусматривают стимулирование и развитие жилищного строительства, в
том числе малоэтажного, выполнение государственных обязательств по обеспечению
жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; оказание
поддержки в обеспечении жильем молодых семей, молодых ученых; развитие
коммунальной инфраструктуры; а также реализацию федеральных целевых программ
(ФЦП) «Чистая вода» на 2012-2017 годы и «Жилище» на 2011-20
15 годы, которые
являются механизмом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и
комфортное жилье – гражданам России». Реализация программы позволит обеспечить
жильем до 2015 года включительно 86 192 семьи, или 20% нуждающихся в жилых
помещениях граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным
законодательством.
В русле указанных программ внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ
от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ре
д. от 23.07.2013 N 247-ФЗ), реализуется целый пакет
Федеральных законов, которые регламентируют отношения, возникающие в процессе
строительства между органами государственной власти, местного самоуправления,
физическими и юридическими лицами, решают вопросы содействия развитию
жилищного строительства, создания инженерной инфраструктуры, требуют от
застройщиков соблюдения нормативов по энергоэффективности и экологичности
стоящихся объектов. Федеральным агентством по т
ехническому регулированию и
метрологии приказом от 30.08.2012 г. N 257-ст. введен в целях добровольного
применения «Национальный зеленый стандарт РФ ГОСТ Р 54964-2012 Оценка
соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» и др.
131
Положительным примером решения вопросов газификации Подмосковья является
принятие постановления Правительством МО от 04.07.2013 N 494/26 «О внесении
изменений в постановление Правительства МО от 20.12.2004 N 778/50 "Об
утверждении Программы Правительства МО "Газификация населенных пунктов Московской области на 2005-2013 годы" (вместе с «Перечнем мероприятий по развитию газификации Московской области на период до 2017 года»). Она предусматривает
газификацию к 2017 году 387 населенных пунктов с населением более 100 человек,
общей численностью более 225 тысяч человек, что составит 97% объектов
Подмосковья. На ее освоение выделено около 8 миллиардов рублей.
Правительство МО и ОАО Мособлгаз совместно с компанией «Новатэк»
разрабатывают концепцию «мобильной газификации», которая призвана обеспечить
газоснабжение малых поселений, дачных и коттеджных поселков Подмосковья.
Концепция предусматривает строительство локальных хранилищ сжиженного газа
вблизи удаленных от газовых магистралей населенных пунктов и прокладку
газопроводов в дома жителей. Это позвол
ит увеличить число газифицированных
поселков, без значительных временных и материальных затрат на землеотвод и
строительство магистральных газопроводов. Успешная реализация указанных
программ существенно увеличивает инвестиционную привлекательность деревянного
малоэтажного жилищного домостроения, в том числе строительства дачных и
коттеджных поселков в экологически чистых регионах Подмосковья.
В развитии инфраструктуры осваиваемых территорий больш
ую роль играют
Государственные программы: «Развития транспортной инфраструктуры (утверждена
распоряжением Правительства РФ от 28.12.2012 г. N 2600-р) и «Развития сельского
хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и
продовольствия на 2013-2020 гг.» (утверждена постановлением Правительства РФ от
14.07.2012 г. N 717).
В Московском регионе в соответствии с пятилетней программой реконструкции
вылетных магистралей предполагается реконструкция восемнадц
ати магистралей,
которые частично разгрузят выездные пути, связывающие столицу с близлежащими
районами Московской области. Она синхронизирована с реконструкцией федеральных
трасс, которые являются продолжением столичных дорог в Подмосковье.
Контент-анализ рассматриваемых документов показывает, что реализация целей и
задач на стратегических направлениях деятельности строительного комплекса
организационно сопровождается развитием нормативно правовой базы, как на
132
законодательном уровне и уровне подзаконных актов, так и в ведомственных
нормативных документах. Управление государственными программами
осуществляется на основе принципа системности, нормативно заложенного в процесс
долгосрочного планирования постановлением Правительства РФ от 02.08.2010 г. N 588,
которое определяет, что «государственной программой является система мероприятий
(взаимоувязанных по задачам, срокам осуществления и ресурсам)»15. Однако
согласованная реализация мероприятий одной государственной программы не
обеспечивает их координацию и согласованную деятельность исполнителей с другими
взаимосвязанными программами на федеральном и региональном уровне, как по
функционально-целевому критерию, так и по времени, месту и ресурсному
обеспечению. В результате отсутствия должной координации в процессе реализации
государственных программ и ФЦП, имеющих функционально-целевую взаимосвязь,
негативные факторы, влияющие на эффективность социально-экономического развития
регионов, в том числе инвестиционную привлекательность, масштабы и темпы
экологичного, малоэтажного деревянного домостроения устраняются лишь частично и
проблема остается не решенной.
Таким образом: эффективное управление развитием территорий должно
предусматривать комплексный функционально-целевой подход и одновременно
системное решение взаимосвязанных социальных, экономических и демографических
задач, учитывающих наличие и воспроизводство людских ресурсов, возможность
профессиональной мобильности высвобождающегося кадрового потенциала.
Достижение программных целей и задач малоэтажного жилищного строительства не
может быть оторвано от комплексного и системного развития территории региона.
Экономическая эффективность Государственных жилищных программ существенно
возрастет, если вопросы строительства жилья и социальной инфраструктуры, демографии и размещения производства, будут максимально взаимосвязаны на региональном
уровне с программами электрификации и газификации населенных пунктов, развития
дорожной и инженерной инфраструктуры.
В качестве положительного примера управления градостроительной политикой на
региональном уровне можно привести планирование комплексного и одновременно
системного (кластерного) развития точек роста присоединенных территорий
Троицкого и Новомосковского административных округов Москвы (ТиНАО). Оно
15
Постановление Правительства РФ от 02.08.2010 г. №588 (ред. от 20.12.2012) "Об утверждении Порядка
разработки, реализации и оценки эффективности государственных программ Российской Федерации"
133
предусматривает создание двенадцати кластеров (точек роста) и трех поясов: частично
урбанизированной зоны с высокой концентрацией административно-деловой застройки
(плотностью не более 10 тыс. кв.м./ га); зоны низкой урбанизации с концентрацией
учреждений образования и здравоохранения (плотностью не более 7 тыс. кв.м./ га);
рекреационной зоны с малоэтажной застройкой (плотностью не более 5 тыс. кв.м./ га).
По мнению В.Ф. Жидкина – руководителя департамента развития новых
территорий Москвы «главный принцип развития присоединенных территорий –
полицентричность. Цель проста: сделать так, чтобы люди не только проживали в новой
Москве, но и имели возможность в шаговой доступности получить и работу и места
досуга. Поэтому каждая из 12 точек роста будет представлять собой центр
градостроительной активности с жильем, всей необходимой для комфортного
проживания инфраструктурой и местами приложения труда. … прорабатываем виды
рабочих мест на этой территории. Изучаем мировой опыт – какое оптимальное
соотношение видов рабочих мест: торговли, офисов, логистики. В каждом кластере
будут основные виды деятельности и вспомогательные»16. Предлагаемые проекты
функциональных зон «новой Москвы» предусматривают зонирование территории не
только под рабочие места, жилую застройку, но и «определяют плотность, этажность,
транспортный, экологический каркас»17 застройки.
Список литературы
1. Николаева Е.Л., Казейкин В.С., Баронин С.А., Черных А.Г., Андросов
А.Н. Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства России:
Монография / под общ. ред. академика МАИН В.С. Казейкина и проф. С.А. Баронина. –
М.: ИНФРА-М, 2013 239 с. – (Научная мысль).
2. Интернет рес
урс: http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_8950.html
/Анализ рынка российской ипотеки в июле-2013.
3. Овсянникова Т.Ю., Овсянников С.Н. Обоснование вариантов
энергоэффективных решений в малоэтажном жилищном строительстве. Метод
измерения теплофизических характеристик строительных материалов // Материалы
международной научно-практической конференции: Энергосбережение и экология в
16
Газета Московская перспектива 8-14 октября 2013// «Доля малоэтажного строительства выросла в
этом году с 10 до 40%».
17
Газета Московская перспектива 8-14 октября 2013// «Доля малоэтажного строительства выросла в
этом году с 10 до 40%».
134
строительстве и ЖКХ, транспортная и промышленная экология 7-9 июля 2010 г. НИИ
строительной физики РААСН, М.: 2010, 313 с.
4. Постановление Правительства РФ от 02.08.2010 г. №588 (ред. от
20.12.2012) «Об утверждении Порядка разработки, реализации и оценки эффективности
государственных программ Российской Федерации».
5. Жидкин В.Ф. Доля малоэтажного строительства выросла в этом году с 10
до 40% // Газета Московская перспектива 8-14 октября 2013.
Самосудова Н.В. – к.э.н., проф. каф. ОСУН МГСУ
Шушунова Н.С. – студентка ИСТАС V- 7 МГСУ
Оценка целесообразности применения технологий «зеленого» строительства
в торгово-офисной недвижимости
В настоящее время в строительстве офисной недвижимости наметились
устойчивые тенденции применения наиболее перспективного направления, а именно
экостроительство «зелёных» офисов. В г. Москве с 2011 ведутся пилотные проекты,
сертифицированные по системе LEED и BREEAM. Сертификация «зелёных» офисов
основывается на рейтинговой системе, которая присутствует в следующих стандартах:
x СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 “Зеленое строительство”. Здания жилые
и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания»
x СТО НОСТРОЙ 2.35.68–2012 “Зеленое строительство”. Здания жилые и
общественные. Учет региональных особенностей в рейтинговой системе оценки
устойчивости среды обитания»
x ГОСТ Р 54964–2012 «Оценка соответствия. Экологические требования
к объектам недвижимости».
Помимо отраслевых стандартов рейтинговая система для сертификации зеленых
офисов в России применяется в основе международных систем сертификации: LEED
(Leadership in Energy and Environmental Design, «Руководство в энергетическом
и экологическом проектировании, США) и BREEAM (Building Research Establishment
Environmental Assessment Method, «Метод оценки экологической эффективности
от Исследовательского института строительства», Великобритания).
135
В рамках сертификации объектов «зеленого» строительства торгово-офисных
центров применяются слелующие инновационные технологические решения
и мероприятия:
x Солнечные коллекторы - использование энергии солнца;
x Геотермальный подогрев – использование энергии (тепла) земли;
x Программы компьютеризированной эксплуатации систем света в зависимости от
времени суток - система энегосбережения, которая автоматически отключает свет в 21-
22 часа; повсеместное применение светодиодного освещения;
x Водосберегающие системы Использование воды из серых стоков (из раковин) и
дождевой воды с «зеленой» крыши, водосберегающая сантехника.
x Применение экологичных материалов (FSC-сертифицированная древесина,
краска Дюлакс (Dulux), которая соответствует требованием BREEAM, «зеленый»
цемент, в процессе его производства используется зола и шлаки вместо клинкера.)
x частичное применение горизонтального озеленения (зеленые кровли);
x внедрение раздельного сбора мусора при эксплуатации.
Мировая практика дает некоторые оценки роста инвестиционных затрат:
1,5-2% – это рост инвестиционных затрат при достижении объектом
строительства Серебряного сертификата LEED;
5-7% – это рост инвестиционных затрат при достижении объектом Золотого или
Платинового сертификата LEED
Факторы повышения инвестиционной привлекательности объектов зеленого
строительства (в зависимости от наличия определенного серти
x повышение стоимости аренды (rental rates) на 2–16 %;
x повышение уровня заполняемости (occupancy rates) на 2–18 %;
x снижение операционных расходов (operating expenses) на 25–30 % за счет
фиката LEED):
сокращения потребления энергии;
x повышение стоимости при продаже на 5,8–35 %;
x повышение работоспособности сотрудников на 1 % для LEED
«Сертифицировано» и «Серебряный» и на 1,5 % для «Золотого» и «Платинового»
сертификатов;
x привлечение и удержание самых платежеспособных и долгосрочных
арендаторов.
Основные принципы «зеленого» строительства – экономия ресурсов и
применение высокотехнологичных материалов вызывают рост инвестиционных затрат
136
на стадии строительства и сокращение эксплуатационных расходов на этапе
Основные
финансовые
показатели/объект
ТОЦ с «серебряным»
LEED-сертификатом
ТОЦ с «золотым»
LEED-сертификатом
Период расчета, лет
Внутренняя норма
доходности, %
77,0%
83,0%
85,0%
Чистый
дисконтированный
Индекс доходности
эксплуатации объекта.
Оценка целесообразности применения «зеленых»технологий состоит из
следующих этапов:
1.Выбор объектов для сравнения с объектом-эталоном. В конкретном случае
имеются в виду 2 объекта-аналога: торгово-офисные центры, имеющие «серебряный» и
«золотой» LEED-сертификат соответственно и объект-эталон - торгово-офисные центр,
расположенный в ЗАО г. Москвы, не имеющий LEED-сертификат.
2. Расчет инвестиционной стоимости проектов.
3. Расчет выручки от реализации проектов (выручки от аренды помещений и
продажи объекта, учет уровня заполняемости арендаторами).
4. Расчет операционных расходов для всех вариантов.
5. Учет использования кредитных средств при финансировании проекта в размере
70% от общего объема финансирования;
6. Определение ставки дисконтирования денежных потоков;
7.Дисконтирование ден
8.Расчет показателей эффективности проекта
9.Сравнение показателей эффективности проекта по каждому из вариантов.
Итоговые показатели эффективности проекта по каждому из вариантов,
полученные в результате расчета показаны в таблице 1.
Таблица1. «Сравнительная характеристика показателей эффективности проектов»
ежных потоков.
( NPV), руб.
доход
ТОЦ
10 10 10
313 723 389
1,98 2,34 2,44
378 839 049
137
414 126 661
(PI)
Простой срок
окупаемости
инвестиций (РР), мес.
73 72 71
Дисконтированный
срок окупаемости
инвестиций (DPP),
мес.
NPV; ТОЦ с
NPV; ТОЦ с «золотым»
74 73 73
По данным из таблицы удалось заключить, что торгово-офисные центры,
имеющие LEED-сертификат, характеризуются большим показателем NPV, чем объектэталон. Так, при наличии «серебряного» и «золотого» LEED-сертификата NPV
возрастает на 21% и 32% соответственно. Рост NPV представлен на рисунке 1:
Также сертифицированные объкты экономически более целесообразны в связи с
тем, что имеют более высокий индекс рентабельности: ТОЦ-1,98; ТОЦ с «серебряным»
LEED-сертификатом-2,34; ТОЦ с «золотым» LEED-сертификатом -2,44.
Срок окупаемости для таких объектов оказался даже немного ниже срока
окупаемости для обычного здания, хотя по мнению большинства срок окупаемости
еленых» объектов очень длителен, что зачастую отталкивает многих инвесторов. К
«з
примеру, простой срок окупаемости инвестиций (РР ), для ТОЦ составляет 73 мес., для
NPV; ТОЦ; 313 723 389
«серебряным» LEED-
сертификатом; 378
839 049
138
LEED-сертификатом;
414 126 661
Рис.1. Рост NPV
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]