Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством. Сборник материалов VI Междуна
.pdf
Учитывая, что в стране нормативно-правовая база постоянно обновляется:
устаревают или отменяются законодательные акты; вносятся поправки и изменения в
законы и подзаконные акты, преподавателям кафедры требуется постоянный
мониторинг действующих законов и корректировка источников учебного материала и
соответственно контрольных вопросов.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об образовании» от 29.12.2012г. № 273-ФЗ.
2. Федеральный за
кон от 22.08.1996 N 125-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "О высшем и
послевузовском профессиональном образовании".
3. Федеральный закон от 24 октября 2007 г. N 232-ФЗ о внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ (в части установления уровней высшего
профессионального образования) с изменениями и дополнениями от 29 декабря 2012 г.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 14фев
раля 2008 г. N
71Об утверждении типового положения об образовательном учреждении высшего
профессионального образования (высшем учебном заведении).
5. Постановление Правительства от 24 февраля 2009 г. N 142 Об утверждении
правил разработки и утверждения федеральных государственных образовательных
стандартов.
6. Приказ Министерства образования и науки РФ от 2 марта 2000 г. N 686 Об
утверждении Государственных Образовательных Стандартов высшего
профессионального образования (в ред. При
казов Минобразования РФ от 06.04.2000 N
1010, от 08.11.2000 N 3200).
7. Приказ Министерства образования и науки РФ от 18 января 2010 г. N 54 Об
утверждении и введении в действие Федерального Государственного Образовательного
Стандарта высшего профессионального образования по направлению подготовки
270800 строительство (квалификация (степень) "бакалавр").
8. Письмо Министерства образования и науки РФ от 13 Мая 2010 г. № 03-956 "О
разработке ву
зами основных образовательных программ" (вместе с "Разъяснениями
разработчикам основных образовательных программ для реализации федеральных
государственных образовательных стандартов высшего профессионального
образования").
99
9. Письмо Министерства образования и науки РФ от 21.04.2008 № ЮС-232/03
«Об обучении по образовательным программам ВПО соответствующих СТУПЕНЕЙ
ВПО».
10. Письмо И.М. Реморенко от 13.05.2010 №_03-956 «О разработке вузами
основных образовательных программ».
Король Е.А.. – д.т.н., проф. каф. ОСУН МГСУ
Каган П.Б. – к.т.н., профессор МГС
У
Расчет интегральных показателей инвестиций в энергосберегающие
мероприятия на этапе технико-экономического обоснования строительства и
реконструкции объектов недвижимости
Для оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий при
реализации строительных проектов разработаны и применяются различные методы и
подходы, которые необходимо адаптировать к требованиям и параметрам реальных
объектов и современным технологиям.
Проектирование строительства и реконструкции объектов недвижимости
осуществляется на основе сравнения альтернативных вариантов достижения одной и
той же цели.
Как правило, результаты расчетов по технико-экономической оценке
определяются многими факторами, поэтому выбор предпочтительного варианта
энергосберегающего проекта в значительной степени зависит от правильности
принятых за основу расчетов допущений. В связи с этим наличие адекватных исходных
данных позволяет использовать упрощенные методы расчетов, не снижающие их
достоверность и позволяющие принять обоснованные управленческие решения.
Интегральная оценка экономической эффективности энергосберегающих
проектов осуществляется с помощью системы показателей и критериев. При этом
используемые при их определении расходы и доходы рассредоточены во времени,
вследствие чего их приходится приводить к одному (базовому) моменту.
Приведение разновременных экономических показателей к сопоставимому по
временному периоду виду осуществляется путем умножения или деления затрат и
результатов соответствующего периода (года, квартала, месяца) на коэффициент
100
приведения, определяемый по формуле простых или сложных процентов.
Для измерения текущей и будущей стоимости энергосберегающих мероприятий,
реализуемых в формате инвестиционного проекта, используется подход, основанный
на концепции дисконтирования.
Коэффициент дисконтирования, обратный коэффициенту приведения,
рассчитываемому по правилам простых процентов, определяется как 1/(1 + Et),
коэффициенту приведения, рассчитываемому по сложным процентам – 1/(1 + E) t.
Таким образом, в процессе дисконтирования и оценки эффективности инвестиций
в энергосберегающие мероприятия используют такие понятия, как будущая и текущая
стоимость.
Будущая стоимость энергосберегающих мероприятий – это стоимость денежных
средств через определенное время с учетом ставки процента, но инвестированных в
энергосберегающие мероприятия в настоящий момент.
Текущая стоимость энергосберегающих мероприятий – это сумма будущих
денежных поступлений от энергосберегающих мероприятий, приведенных к текущему
периоду с использованием дисконтной ставки. Определяется путем вычитания из
будущей стоимости энергосберегающих мероприятий средств дисконта (суммы
процента).
Наращение и дисконтирование стоимости энергосберегающих мероприятий в
зависимости от условий реализации энергосберегающего проекта может
рассчитываться как по правилам простых, так и сложных процентов. Правило простых
процентов используется в основном при краткосрочном инвестировании,
предполагающем платёж в конце одного периода. Будущую стоимость определяют по
формуле:
СБ = К(1 + Еt),
где К – первоначальная стоимость инвестиций в энергосберегающий проект; t –
продолжительность инвестирования (количество периодов, по которым
осуществляются платежи по процентам); Е – процентная ставка.
Правило сложных процентов применяется в том случае, если сумма доходов,
образуемая в результате вложения средств в энергосберегающий проект,
присоединяется к сумме основных инвестиций и в следующем периоде сама приносит
доход. Будущая стоимость определяется по формуле:
СБ = К(1 + Е) t.
101
При оценке энергосберегающих мероприятий в рамках инвестиционных проектов
приходится сопоставлять затраты, которые необходимо осуществить в настоящем, и
денежные поступления, которые планируется получить в будущем. Эту задачу решают
путем определения текущей стоимости.
Метод, предполагающий её нахождение, основан на определении чистого
дисконтированного дохода (ЧДД) - стоимости, полученной путем дисконтирования
отдельно на каждый временной период разности всех доходов и расходов,
накапливающихся за весь период использования энергосберегающих технологий.
Ее расчет осуществляется примерно в следующей последовательности:
выбирается необходимая ставка дисконтирования;
рассчитываются текущая стоимость денежных доходов, ожидаемых от
использования энергосберегающих технологий, и текущая стоимость требуемых для
данного проекта инвестиций;
определяется их разность, которая является чистым дисконтированным доходом.
Чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за
весь расчетный период, приведенная к начальному моменту времени по следующей
формуле:
T
)IR(
tt
ЧДД
¦
0t
– результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета; It – затраты,
где R
t
,
t
E1
осуществляемые на t-ом шаге расчета; Е – ставка дисконтирования; Т – горизонт
расчета.
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности
энергосберегающего проекта осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт
расчета), продолжительность которого, принимается с учетом:
– продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта;
– средневзвешенного нормативного срока сл
ужбы основного технологического
оборудования;
– достижение заданных характеристик прибыли;
– требований инвесторов.
Pt = Rt - It – чистый поток реальных денег (поступление денежных средств,
денежный поток) в период времени t.
Размер потоков денежных средств может быть одинаковым, т. е.
102
Pt = P1 = P2 = … = Pn. Одинаковые и постоянные потоки называются аннуитетом.
Аннуитет – это ежегодная денежная сумма определенного размера, которая
выплачивается либо получается субъектом инвестиционного проекта, в рамках
которого реализуются энергосберегающие мероприятия.
Дисконтированная стоимость аннуитетных платежей (АП) рассчитывается по
следующей формуле:
§
¨
1Р
t
¨
А
©
П
Е
·
1
¸
t
¸
Е1
¹
.
Окончательное решение по энергосберегающему проекту основывается не только
на значении оттоков и притоков денежных ресурсов, а в большей мере на размере их
поступления, т. е. денежных ресурсов остающихся у участников энергосберегающего
проекта после уплаты налогов.
Чистый дисконтированный доход как интегральный показатель имеет свои плюсы
и минусы. Его преимуществами являются:
– учет всего срока функционирования энергосберегающего проекта и графика
потока реальных денег;
– устойчивость при разных комбинациях исходных условий;
– возможность находить экономически рациональное решение и получать
наиболее обобщенную характеристику результата инвестирования.
Однако использование чистого дисконтированного дохода не даёт полной
картины развития энергосберегающего проекта, который в этом случае
рассматривается только в абсолютных значениях, а относительное развитие его не
показывается, хотя это может быть очень важным моментом при техникоэкономической оценке. Для восполнения этого недостатка используют следующие
интегральные показатели: внутренняя норма доходности (ВНД) и индекс доходности
(ИД).
Внутренняя норма доходности представляет норму дисконта, при которой
величина приведенных результатов равна приведенным затратам, т. е. величина
чистого дисконтированного дохода равна нулю:
ЧДД
T
¦
0t
)IR(
tt
.
0
t
ВНД1
Внутренняя норма доходности является решением уравнения:
103
T
R
t
ВНД1
0t
T
I
t
¦¦
t
0t
.
t
ВНД1
Правая часть данного уравнения является дисконтированной стоимостью
инвестиций в энергосберегающий проект, а левая – дисконтированной стоимостью всех
чистых потоков средств от данного проекта за тот же период, следовательно, ставка
процента, при которой обе части этого уравнения будут равными, будет внутренней
нормой доходности.
Показатель внутренней нормы доходности также основан на концепции
дисконтирования стоимости. Процедура её определения следующая:
- устанавливаются денежные доходы и расходы в каждом из будущих периодов;
- выбирают требуемую (установленную) инвестором ставку дисконтирования и
для нее определяют чистый дисконтированный доход;
- если ЧДД имеет положительное значение, используют более высокую ставку
дисконтирования до тех пор, пока он не станет отрицательным;
- по правилам интерполяции определяют ВНД, т. е. ставку при которой ЧДД
равен нулю.
Существует определенная зависимость между внутренней нормой доходности и
чистым дисконтированным доходом. Если ВНД по инвестиционному проекту,
предполагающему энергосберегающие мероприятия, больше процентов на капитал, то
ЧДД больше нуля, и проект признается эффективным. В противном случае, если ВНД
меньше процента на капитал, то ЧДД является отрицательной величиной, и проект
признается невыгодным.
Таким образом, внутренняя норма доходности позволяет найти граничное
значение ставки процента, разделяющее инвестиции на приемлемые и невыгодные. Для
этого ВНД сравнивают с уровнем окупаемости вложений, который инвестор выбрал
для себя в качестве стандартного с учетом цены полученного для инвестирования
капитала и желаемого уровня прибыльности при его использовании. Этот стандартный
уровень желаемой рентабельности инвестиций называют барьерной ставкой (ЕБ)
Если ВНД > ЕБ энергосберегающий проект принесет эффект, и наоборот, если
ВНД < ЕБ, то данный проект не даст желаемого результата.
В международной практике барьерная ставка назначается не ниже стоимости
капитала, если инвестиции используются для снижения себестоимости жилищнокоммунальных услуг, а уровень риска ниже среднего. При расширении предприятий
ЖКХ (уровень риска средний) барьерная ставка должна быть равна стоимости
104
капитала. Если инвестиции направляются на производство новых товаров или на
научные разработки, где риск выше среднего и наибольший, то барьерная ставка
назначается выше уровня стоимости капитала.
При определении значения подобной ставки процента в процедуре техникоэкономической оценки энергосберегающих мероприятий следует учитывать не только
ставку банковского процента на ссудный капитал, но также долю риска и стоимость
капитала компании, реализующие проект. Барьерная ставка определяется следующими
факторами:
– ставка процента, выплачиваемая фирмой за предоставленный кре
дит;
– налоговое покрытие, т. е. доля ставки кредита, которая соответствует ставке
налога, которая вычитается из номинальной ставки процента;
– структуру капитала компании, занимающейся реализацией
энергосберегающего проекта;
и рассчитывается по формуле:
+ СП)(1 – СН))ДД) + (ДАСАК) = Е
(((C
К
Б,
где: СК – ставка кредита, свободная от риска (краткосрочная государственная
задолженность по обязательствам); С
доля долга в структуре капитала; Д
структуре; С
– капитализация проекта (компании).
АК
– страховая премия; СН – ставка налога; ДД –
П
– доля акционерного капитала в его общей
А
Индекс доходности представляет собой отношение суммы приведенных
результатов энергосберегающего проекта к сумме приведенных затрат и вычисляется
по формуле:
T
R
t
Е1
0t
I
t
E1
0t
t
.
t
ИД
¦
T
¦
Индекс доходности тесно связан с показателем чистого дисконтированного
дохода, если ЧДД положителен, то ИД > 1 - энергосберегающий проект эффективен,
если ЧДД принимает отрицательное значение, то ИД < 1 и проект является
неэффективным.
В рамках концепции дисконтирования можно рассчитать и период окупаемости,
который представляет собой минимальный временной интервал, за пределами которого
интегральный эффект становится и в да
льнейшем остается неотрицательным. Срок
окупаемости является обратной величиной индекса доходности:
105
T
I
¦
1
ИД
¦
T
0
t
E1
0t
T
R
t
E1
0t
t
.
t
Ни один из перечисленных выше критериев сам по себе не является достаточным
для технико-экономической оценки проекта, в рамках которого предполагается
реализация энергосберегающих мероприятий. Решение о вложении средств в проект
должно приниматься с учетом значения всех перечисленных критериев с учетом
интересов всех его участников.
При соответствующем обосновании можно использовать и упрощенный метод, в
основе которого лежит нахождение эквивалентного аннуитета, т.е. расчет чистого
дисконтированного дохода в годовом исчислении. Его используют только в случае,
если проекты имеют одинаковый уровень риска. Эквивалентный аннуитет АЭ
определяют по формуле:
ЕЧД Д
А
Э
.
§
¨
1
¨
©
·
1
¸
t
¸
)Е1(
¹
Сущность данного метода заключается в том, что проект, у которого
эквивалентный аннуитет будет наибольшим, обеспечит и наибольшую величину
чистого дисконтированного дохода, при условии, что сроки реализации всех
сравниваемых проектов завершатся одновременно.
Однако эквивалентные аннуитеты рекомендуется применять при наличии
следующих условий:
– инвестиции могут производиться за счет реинвестирования денежных
поступлений до достижения одинакового для всех вариантов временного горизонта
выбытия основных активов;
– проекты допускают бесконечное реинвестирование денежных поступлений в
рамках деятельности предприятия;
– сопоставляемые проекты имеют один и тот же уровень риска.
Рассмотренные методы расчета при выборе предпочтительных вариантов
инвестирования могут быть адаптированы, в том числе и для условий работы
малоприбыльных организаций, а также организаций бюджетной сферы, с учетом
особенностей их финансирования для повышения эффективности ограниченных
инвестиций.
106
Список литературы
6. Теличенко В.И., Король Е.А., Каган П.Б., Сборщиков С.Б., Доможилов А.Н.
Управление проектами реконструкции и реновации жилой застройки. Монография.М.: Издательство АСВ, 2009.-208 с.
7. Грабовый П.Г., Старовойтов А.С. Инновационное строительство энергоэффективность и экологичность//Недвижимость: экономика, управление,
2012,№2. С.68-71.
8. Грабовый К.П. О модернизации объектов жилищно-коммунальногй
инфраструктуры с целью повышения энергосбережения (с учетом зарубежного
опыта)//Недвижимость: экономика, управление, 2009,№3-4. С.25-28.
Манухина Л.А. - аспирантка каф. ОСУН МГСУ
О перспективах развития муниципального земельного девелопмента в
России
Согласно Земельному кодексу РФ государственной стратегической целью
является обеспечение рационального использования и охраны земель. Поэтому в
современных условиях острого дефицита и высокой стоимости незастроенных
территорий, вопросы эффективности муниципального земельного девелопмента
комплексной жилой застройки территорий являются весьма актуальными и
востребованными.
Понятие «ком
плексной жилой застройки территории» закреплено в Земельном
кодексе РФ, где в ст. 30.2 отражены «особенности предоставления земельных участков
для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности». Согласно этой
статье, основной отличительной особенностью земельных участков, предназначенных
для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на у
словиях
долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта
[1].
Проведенный анализ существующих тенденций жилой застройки в Российской
Федерации, показал, что темпы ввода жилья могут быть обеспечены не за счет
107
«угасающей точечной застройки», а путем наращивания объемов комплексной жилой
застройки территорий крупными девелоперскими организациями при поддержке
государственных и муниципальных властей. На сегодняшний день доля комплексной
жилой застройки имеет тенденцию к росту и составляет не менее 26-40 млн. м
объектов жилой недвижимости в год (не менее 25-30%). Таким образом, благодаря
переходу от системы «точечной» застройки к комплексному освоению территорий
будет решен ряд социальных, градостроительных и экономических задач.
В целом для муниципального земельного девелопмента комплексной жилой
застройки характерны большие риски и большая прибыль, поскольку муниципальный
земельный девелопмент больше зависит от решений государственных органов власти.
Госу
дарственные и муниципальные органы управления приобретают землю под
коммерческую застройку, с целью наиболее оптимального и эффективного ее
использования и извлечения максимальной прибыли.
Проекты такого типа поддерживаются за счет федеральной целевой программы
«Жилище» на 2011-2015 годы, в частности подпрограммой «Комплексное освоение и
развитие территорий в целях жилищного строительства», но только при у
словии
конкурсного отбора в Министерстве регионального развития России. Сегодня
абсолютно вся жилищная политика государства, в том числе и региональная, построена
на реализации ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы и на подпрограммах, входящих в
нее. В некоторых регионах РФ также присутствуют отдельные региональные
программы стимулирования развития жилищного строительства. Для реализации всех
вышеперечисленных программ в Р
оссии используются различные социальные,
политические рычаги и экономические механизмы.
Одной из первоначальных задач девелоперской организации, начинающей
инвестиционный проект комплексной жилой застройки, является установление
наиболее рационального состава объектов недвижимости, необходимых для получения
максимального эффекта (экономического, социального, градостроительного) от
использования земельного участка.
Таким образом, процесс развития комплексной застройки города целесообразно
разделить на две прин
ципиальные стадии:
1. Стадия непосредственно градостроительного планирования, включающая
разработку гибкой интеграционной модели развития территорий;
2. Стадия разработки эффективного организационно-правового механизма
реализации проектов развития комплексной жилой застройки территорий.
2
108
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]