Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством. Сборник материалов VI Междуна
.pdf
ТОЦ с «серебряным» LEED-сертификатом-72 мес., ТОЦ с «золотым» LEED-
сертификатом -71мес..
Таким образом, в ходе исследования был проведен анализ целесообразности
применения технологий «зеленого» строительства на примере торгово-офисной
недвижимости. Предполагалось сравнить базовый вариант, не имеющий «зеленых»
сертификатов, с двумя объектами-аналогами, имеющими «серебряный» и «золотой»
LEED-сертификаты. Анализ показателей эффективности проекта доказывает
экономическую целесообразность строительства и эксплуатации «зеленых» зданий,
сертифицированных по различным стандартам. Несмотря на увеличение
инвестиционных затрат, инвесторам будет целесообразным и привлекательным
вложение своих средств в объекты «зеленого» строительства в связи с тем, что
снижаются операционные расходы и прогнозируется рост стоимости данного объекта
при продаже. При этом срок ок
упаемости таких объектов даже немного меньше, чем
для несертифицированных объектов. При строительстве торгово-офисной
недвижимости по экологическим стандартам инвесторы могут рассчитывать
на повышение чистого операционного дохода на 20-30%.
Следовательно, «зеленое» строительство в секторе торгово-офисной
недвижимости является целесообразным, и необходимо развивать законодательную
базу и рыночные институты, благоприятствующие развитию данного на
правления.
Список литературы
1. Журнал Commercial Property №2 (91) 2011, стр. 47;
2. http://ru.wikipedia.org;
3.http://zvt.abok.ru;
4. http://www.wwf.ru/ Сайт Всемирного Фонда Дикой Природы.
139
Самосудова Н. В. - к.э.н., проф. каф. ОСУН МГСУ
Введение института некоммерческого найма и аренды жилых помещений -
решение жилищных проблем граждан России
Реализация института найма в Российской Федерации показала наличие
существенного пробела в классификации ЖК РФ видов найма жилых помещений. В
действующем с 2005 года Жилищном Кодексе РФ п
редусмотрены три вида найма
жилых помещений и регламенты заключения договоров в отношении социального и
специализированного видов жилищного фонда.
Договор социального найма жилых помещений, предусматривает предоставление
жилых помещений гражданам России из жилищного фонда государственной и
муниципальной форм собственности. Предтечей данного вида договора была
ордерная система распределения жилья населению из государственного жилищного
фон
да СССР (в соответствии с ЖК СССР 1983 года).
Несмотря на то, что договор социального найма жилых помещений базируется на
современных формах собственности, принятых в России с 1990 года, и основания для
его заключения содержат принципиальные отличия от действовавших до 2004 г.
условий постановки на учет и предоставления жилья (введение показателя уровня
совокупного сем
ейного дохода), по существу своего содержания, он мало чем
отличается от возможностей, прав и обязанностей нанимателя, которые были
предоставлены ранее действовавшим Кодексом.
Имеется в виду следующее. Договор социального найма сохраняет бессрочный
характер пользования и владения жилым помещением, и, независимо от того, каков
уровень дохода нанимателя и его семьи, наниматель, заключивший та
кой договор, не
ограничен в пользовании и владении жилым помещением (если соблюдает условия
данного договора) никакими временными параметрами, то есть на весь период жизни
нанимателя.
Помимо этого, договором социального найма нанимателю жилого помещения не
запрещено при определенных условиях передавать в поднаем жилье, используемое на
правах социального найма, получая при этом определенные доходы. И, на
конец,
наниматель по договору социального найма и члены его семьи, пожизненно владея
жилым помещением (квартирой), не несут финансовой ответственности за проведение
своевременного его капитального ремонта.
140
В то же время следует особо отметить существенные изменения, введенные ЖК
РФ (2004 г.), в условия постановки на учет для получения жилья по договорам
социального найма, которые заключены в том, что помимо, недостаточной
обеспеченности граждан жильем, нужно, чтобы семья имела четко определенный
статус финансовой несостоятельности.
Имеется в виду, достаточно конкретизированные по различным м
униципальным
образованиям РФ экономические условия постановки на учет (уровень семейного
дохода), которые определяют право и возможности граждан быть включенными в
очередь для получения жилья по договору социального найма.
В то же время, этот правильный, в целом, нормативный подход к уровню
финансовой обеспеченности семьи и введение понятия «малоимущих», оставил
значительную ча
сть населения за пределами возможности улучшить свои жилищные
условия путем заключения договоров социального найма.
По оценкам экспертов, после введения ЖК РФ, то есть после 1 марта 2005 года,
40 процентов населения Российской Федерации оказались вне зоны правового
регулирования. Эти семьи не попадают в категорию «малоимущих», исходя из
критериев, установленных органами местного самоуправления (их до
ходы
незначительно превышают установленный норматив), вследствие чего их не ставят на
учёт для получения социального жилья, хотя по нормативам обеспеченности жильем,
либо вследствие непригодности своего жилья, они являются нуждающимися в
улучшении жилищных условий.
К этой же категории следует отнести работников бюджетной сферы,
муниципальных служащих, военных и других различных категорий, которые по
определению не мог
ут быть отнесены к категории «малоимущих». Однако их семейные
совокупные доходы не позволяют купить жилье, даже с учетом современной ипотеки,
а также иметь жилье по договорам коммерческого найма.
В то же время мы фактически имеем арендный (наемный) сектор жилья, который
составляет порядка 25 процентов всего жилищного фонда, прич
ём основную часть
составляют жилые помещения, которые сдаются внаём гражданами, физическими
лицами, а не муниципалитетами или организациями. Как правило, доходы, полученные
гражданами от сдачи в наём жилых помещений, не декларируются, соответственно, не
облагаются налогом. По оценкам фонда "Институт экономики города", вывод из тени
лишь 10 процентов рынка арендного (наемного) жилья может дать бю
джету
дополнительно порядка 8 миллиардов рублей налоговых поступлений.
141
Налицо противоречие: с одной стороны, идет переход к рыночным отношениям в
жилищной сфере, где необходимо формировать правила игры на рынке, который до сих
пор остается чёрным, а с другой, необходимо искать пути для социальной защиты
определенных категорий граждан.
В этой связи представляется необходимым совершенствование жилищного
законодательства путем введения в ЖК РФ поня
тия «жилищного фонда
некоммерческого использования» и установление регламентов по заключению
договоров некоммерческого найма.
Начиная с 2005 года, неоднократно предпринимались попытки внести изменения
в ЖК РФ путем введения института некоммерческого жилья, но только в 2012 году
Указом Президента РФ от 7 мая N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской
Федерации доступным и комфортным жильем и повы
шению качества жилищно-
коммунальных услуг" перед Правительством РФ была поставлена задача,
направленная на формирование рынка доступного арендного (наемного) жилья и,
прежде всего, создания некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих
невысокий уровень дохода, для чего поручено разработать меры законодательного
регулирования и государственной поддержки в этой сфере.
С точки зрения принятой в рос
сийском законодательстве терминологии,
арендным договором является договор, заключенный между юридическими лицами и,
чаще всего, по поводу нежилых помещений, а граждане (физические лица) заключают
договоры найма. При этом, зарубежная практика трактует все договоры, связанные с
предоставлением в пользование жилых и нежилых помещений, как заключение
договоров аренды. В данном случае, для ре
шения поставленной задачи не является
принципиальной терминология такого типа договоров. Главное, речь идёт о найме
(аренде), то есть некоммерческом найме жилья.
Де факто, такой вид жилья уже существует, в частности, в Москве появились
бездотационные так называемые «бездоходные» дома. В Новосибирской области
реализуется эксперимент по строительству арендного жилья по схеме государственночаст
ного партнёрства. Это, как раз и есть вид некоммерческого жилья. Однако,
практика его существования входит в противоречие с нормами Гражданского,
Жилищного и других кодексов РФ. Поэтому, юридически такие отношения в
настоящее время оформляются как договоры найма жилого помещения в жилищном
фонде коммерческого использования, либо как договоры безвозмездного пользования.
142
Действующее законодательство поставило слишком жесткие рамки: слева -
договор социального найма (бессрочный, по нормативным критериям его получения
для малообеспеченных), справа — рынок, то есть договор, который работает в
коммерческом фонде (с высокой ценовой политикой стоимости найма). Тем самым,
законодательством не предусмотрены условия улучшения проживания для
значительной части (как говорилось выше, более 40 процентов) н
аселения страны.
Высокую степень заинтересованности во введении этого вида некоммерческого
жилищного фонда испытывают также и руководители предприятий, особенно
развивающихся отраслей промышленности. При наличии такой формы договоров у них
возникнет больше возможностей привлекать к себе рабочую силу, то есть граждан для
работы, заключая гарантированные договоры некоммерческого найма на длительный
срок.
Ес
ли смотреть на перспективу развития страны, то данный вид договоров
необходим для молодых специалистов и высококвалифицированных рабочих, которые
при решении жилищной проблемы с помощью долгосрочного договора
некоммерческого найма, смогли бы быть более мобильными в решении вопросов
трудоустройства в регионах, где им предложена работа.
В этой связи введение института некоммерческого на
йма (с регламентами и
критериями договора некоммерческого найма) позволит восполнить пробел в
законодательстве, заняв свою промежуточную нишу.
Введением некоммерческого найма жилищного фонда закладывается первый
кирпич в здание этого института. Для того чтобы этот институт заработал необходимо
внесение поправок и изменений не только в Жилищный кодекс, но также внесение
изменений в Гражданский, Земельный, Гра
достроительный, Налоговый кодексы и
другие законодательные акты.
Регулирование жилищных отношений в части реализации института найма в
Российской Федерации показало наличие существенного пробела в классификации ЖК
РФ видов найма жилых помещений. В действующем с 2005 года Жилищном Кодексе
РФ предусмотрены три вида найма жилых помещений и регламенты заключения
договоров в отношении с
оциального и специализированного видов жилищного фонда.
Договор социального найма жилых помещений, предусматривает предоставление
жилых помещений гражданам России из жилищного фонда государственной и
муниципальной форм собственности. Предтечей данного вида договора была
143
ордерная система распределения жилья населению из государственного жилищного
фонда СССР (в соответствии с ЖК СССР 1983 года).
Несмотря на то, что договор социального найма жилых помещений базируется на
современных формах собственности, принятых в России с 1990 года, и основания для
его заключения содержат принципиальные отличия от действовавших до 2004 г.
условий постановки на уч
ет и предоставления жилья (введение показателя уровня
совокупного семейного дохода), по существу своего содержания, он мало чем
отличается от возможностей, прав и обязанностей нанимателя, которые были
предоставлены ранее действовавшим Кодексом.
Имеется в виду следующее. Договор социального найма сохраняет бессрочный
характер пользования и владения жилым помещением, и, независимо от того, каков
у
ровень дохода нанимателя и его семьи, наниматель, заключивший такой договор, не
ограничен в пользовании и владении жилым помещением (если соблюдает условия
данного договора) никакими временными параметрами, то есть на весь период жизни
нанимателя.
Помимо этого, договором социального найма нанимателю жилого помещения не
запрещено при определенных условиях передавать в поднаем жилье, ис
пользуемое на
правах социального найма, получая при этом определенные доходы. И, наконец,
наниматель по договору социального найма и члены его семьи, пожизненно владея
жилым помещением (квартирой), не несут финансовой ответственности за проведение
своевременного его капитального ремонта.
В то же время следует особо отметить существенные изменения, введенные ЖК
РФ (2004 г.), в у
словия постановки на учет для получения жилья по договорам
социального найма, которые заключены в том, что помимо, недостаточной
обеспеченности граждан жильем, нужно, чтобы семья имела четко определенный
статус финансовой несостоятельности.
Имеется в виду, достаточно конкретизированные по различным муниципальным
образованиям РФ экономические условия постановки на учет (уровень семейного
дохода), которые определяют пра
во и возможности граждан быть включенными в
очередь для получения жилья по договору социального найма.
В то же время, этот правильный, в целом, нормативный подход к уровню
финансовой обеспеченности семьи и введение понятия «малоимущих», оставил
значительную часть населения за пределами возможности улучшить свои жилищные
условия путем заключения договоров социального найма.
144
По оценкам экспертов, после введения ЖК РФ, то есть после 1 марта 2005 года,
40 процентов населения Российской Федерации оказались вне зоны правового
регулирования. Эти семьи не попадают в категорию «малоимущих», исходя из
критериев, установленных органами местного самоуправления (их доходы
незначительно превышают установленный норматив), вследствие чего их не ставят на
учёт для получения с
оциального жилья, хотя по нормативам обеспеченности жильем,
либо вследствие непригодности своего жилья, они являются нуждающимися в
улучшении жилищных условий.
К этой же категории следует отнести работников бюджетной сферы,
муниципальных служащих, военных и других различных категорий, которые по
определению не могут быть отнесены к категории «малоимущих». Однако их семейные
совокупные доходы не позволяют к
упить жилье, даже с учетом современной ипотеки,
а также иметь жилье по договорам коммерческого найма.
В то же время мы фактически имеем арендный (наемный) сектор жилья, который
составляет порядка 25 процентов всего жилищного фонда, причём основную часть
составляют жилые помещения, которые сдаются внаём гражданами, физическими
лицами, а не муниципалитетами ил
и организациями. Как правило, доходы, полученные
гражданами от сдачи в наём жилых помещений, не декларируются, соответственно, не
облагаются налогом. По оценкам фонда "Институт экономики города", вывод из тени
лишь 10 процентов рынка арендного (наемного) жилья может дать бюджету
дополнительно порядка 8 миллиардов рублей налоговых поступлений.
Налицо противоречие: с одной стороны, идет переход к рыночным отн
ошениям в
жилищной сфере, где необходимо формировать правила игры на рынке, который до сих
пор остается чёрным, а с другой, необходимо искать пути для социальной защиты
определенных категорий граждан.
В этой связи представляется необходимым совершенствование жилищного
законодательства путем введения в ЖК РФ понятия «жилищного фонда
некоммерческого использования» и у
становление регламентов по заключению
договоров некоммерческого найма.
Начиная с 2005 года, неоднократно предпринимались попытки внести изменения
в ЖК РФ путем введения института некоммерческого жилья, но только в 2012 году
Указом Президента РФ от 7 мая N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской
Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищнокоммунальных услуг" перед Пра
вительством РФ была поставлена задача,
145
направленная на формирование рынка доступного арендного (наемного) жилья и,
прежде всего, создания некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих
невысокий уровень дохода, для чего поручено разработать меры законодательного
регулирования и государственной поддержки в этой сфере.
С точки зрения принятой в российском законодательстве терминологии,
арендным договором является договор, заключенный между юридическими лицами и,
его, по поводу нежилых помещений, а граждане (физические лица) заключают
чаще вс
договоры найма. При этом, зарубежная практика трактует все договоры, связанные с
предоставлением в пользование жилых и нежилых помещений, как заключение
договоров аренды. В данном случае, для решения поставленной задачи не является
принципиальной терминология такого типа договоров. Главное, речь идё
т о найме
(аренде), то есть некоммерческом найме жилья.
Де факто, такой вид жилья уже существует, в частности, в Москве появились
бездотационные так называемые «бездоходные» дома. Есть такие дома в Калужской,
Ульяновской, Самарской областях, Чувашской Республике и в ряде других регионов. В
Новосибирской области реализуется эксперимент по строительству арендного жилья по
еме государственно-частного партнёрства. Это, как раз и есть вид некоммерческого
сх
жилья. Однако, практика его существования входит в противоречие с нормами
Гражданского, Жилищного и других кодексов РФ. Поэтому, юридически такие
отношения в настоящее время оформляются как договоры найма жилого помещения в
жилищном фонде коммерческого использования, либо как договоры безвозмездного
пользова
ния.
Действующее законодательство поставило слишком жесткие рамки: слева договор социального найма (бессрочный, по нормативным критериям его получения
для малообеспеченных), справа — рынок, то есть договор, который работает в
коммерческом фонде (с высокой ценовой политикой стоимости найма). Тем самым,
законодательством не предусмотрены условия улучшения проживания для
значительной части (как говорилось выше, более 40 процентов) н
аселения страны.
В этой связи введение института некоммерческого найма (с регламентами и
критериями договора некоммерческого найма) позволит восполнить пробел в
законодательстве, заняв свою промежуточную нишу.
Высокую степень заинтересованности во введении этого вида некоммерческого
жилищного фонда испытывают также и руководители предприятий, особенно
развивающихся отраслей промышленности. При наличии та
кой формы договоров у них
146
возникнет больше возможностей привлекать к себе рабочую силу, то есть граждан для
работы, заключая гарантированные договоры некоммерческого найма на длительный
срок.
Если смотреть на перспективу развития страны, то данный вид договоров
необходим для молодых специалистов и высококвалифицированных рабочих, которые
при решении жилищной проблемы с помощью долгосрочного договора
некоммерческого найма, смогли бы быт
ь более мобильными в решении вопросов
трудоустройства в регионах, где им предложена работа.
Введением некоммерческого найма жилищного фонда закладывается первый
кирпич в здание этого института. Для того чтобы этот институт заработал необходимо
внесение поправок и изменений не только в Жилищный кодекс, но также внесение
изменений в Гражданский, Земельный, Градостроительный, На
логовый кодексы и
другие законодательные акты.
Необходимо создать условия инвесторам, девелоперам, управляющим
организациям, чтобы у них возникла заинтересованность в строительстве и содержании
такого жилья. Для привлечения их к этому виду строительства жилья нужно
разработать ряд мероприятий. Прежде всего, решить вопрос о бесплатных или
льготных условиях предоставления земли. Земельные у
частки, выделяемые под
застройку, не должны выставляться на аукцион. Они могут оставаться в
государственной или муниципальной формах собственности, при этом, возможно
безвозмездное, то есть, за счет городских администраций, подведение к ним
коммуникаций. Только это, уже позволит снизить на 10 - 15 процентов стоимость
строительства. Предполагается серьезная работа с Минфином РФ и налоговыми
ами по внесению изменений в налоговое законодательство с целью установления
орган
определенных льгот, и целевых, более низких долгосрочных кредитов.
В числе других мер можно назвать возможности прямого софинансирования из
федерального бюджета строительства некоммерческого жилищного фонда в
дотационные субъекты РФ. Этот фактор, если исходить из планирования развития
региона или муниципального образования на долгосрочн
ую перспективу, является
решающим. При первоначальных вложениях, такой вид жилья, обеспеченный
разумными ставками платежей по договору некоммерческого найма, позволит
большей части сегодняшних очередников иметь достойный уровень жилья, а в
государственном масштабе, учитывая рыночный характер развития экономики страны,
постепенно переходить к мировым стандартам предоставления социального жилья.
147
При этом, надо четко понимать, что жилищный фонд некоммерческого найма в
процессе его создания и эксплуатации не должен стать нагрузкой для муниципальных
бюджетов или бюджетов субъектов Федерации, то есть для граждан, которые будут
заключать договоры некоммерческого найма, не предусматривается введение льгот.
Арендные платежи (плата за некоммерческий наем), хотя и будут з
начительно ниже
чем в коммерческом секторе, тем не менее, будут включать возмещение расходов на
создание такого типа жилищного фонда, а также возмещение текущих управленческих
и эксплуатационных расходов, и расходов, связанных с профилактическими и
капитальными ремонтами.
Состав обязательных затрат и расходов на создание и функционирование
жилищного фонда некоммерческого найма будет установлен за
конодательными
актами. Еще раз следует подчеркнуть, что плата за наем, должна быть подъёмной для
граждан, так как главная цель введения института некоммерческого найма - не
извлечение прибыли, а решение жилищной проблемы для так называемого среднего
класса.
Договор некоммерческого найма, в отличие от договора социального найма,
будет иметь срочный характер, то есть бу
дет заключаться на определенный срок.
Жилые помещения, используемые по договору некоммерческого найма, не подлежат
приватизации или выкупу.
Учитывая то, что в настоящее время в регионах сохраняется колоссальная очередь
на социальное жильё (в настоящее время в России это более трети семей), причем
огромный процент очередников встали на учёт до 1 марта 2005 года, введ
ение
института некоммерческого найма позволит значительно снизить остроту данной
проблемы. Кроме того, для таких очередников, желающих получить, жилье из этого
фонда, целесообразно введение, в качестве преимущества, права первоочередности на
заключение договора некоммерческого найма. Это будет способствовать тому, что в
очереди на получение жилья по договорам социального найма действительно останутся
только малоим
ущие граждане. Данный инструмент может в перспективе значительно
изменить жилищную политику и снизить социальную нагрузку в муниципалитетах и
регионах.
Исходя из государственной жилищной политики, данный жилищный фонд
должен находиться государственной собственности (субъектов РФ) или в
собственности муниципалитетов. При этом такой жилищный фонд может передаваться
на определенных договорных отношениях некоммерческим и ком
мерческим
148
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]