Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Построение сбалансированной системы показателей для оценки эффективности деятельности строительного предприятия. Монография
.pdf
имосвязи с пространством города обеспечивают многоквартирные дома от
4 до 8 этажей.
В таблице 1.21 приведены данные, характеризующие долю ввода в
действие малоэтажных жилых домов в общем вводе жилых домов в Тюменской области.
Таблица 1.21
Удельный вес ввода в действие малоэтажных жилых домов в общем вводе жилых
домов в Тюменской области (по общей площади), тыс. кв. м
Показатели 2011 2012 2013
Ввод в действие общей
площади жилых домов
Ввод в действие малоэтажных жилых домов
Доля ввода малоэтажных жилых домов в общем вводе жилья, %
1 222,4 1 345,4 1 467,6
501,9 415,8 599,2
41, 06 30,91 40,83
Таким образом, удельный вес ввода в действие малоэтажных жилых
домов, если рассматривать конечные годы анализируемого периода, находится примерно на одном уровне – около 41%.
Отечественный жилищный фонд состоит преимущественно из однои двухкомнатных квартир (таблица 1.22), рассчитанных на удовлетворение
минимальных потребностей населения в жилье.
Таблица 1.22
Основные характеристики построенных квартир
в Российской Федерации
Показатели 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Число квартир,
тыс. шт.
Средний размер квартиры,
кв. м общей площади
Из них по видам квартир, % от общего ввода
однокомнатные 20 28 34 36 38 39 41 двухкомнатные 29 32 32 31 32 31 31 трехкомнатные 34 27 23 21 20 20 19 четырехкомнатные и
более
373 515 717 786 838 929 1124 1195
81,1 84,5 81,5 79,3 78,4 75,8 74,9 71,4
17 13 12 12 10 10 9 -
В 2015 году число построенных квартир только на 14,5% превышало
аналогичный показатель 1990 года (1044), а средний размер квартиры
уменьшился в 2015 г. по сравнению с 2000 г. с 81,1 до 71,4 кв. м общей
площади.
21
При этом средняя общая площадь построенных квартир в 2015 г. составила в других странах:
Дания – 201 кв.м;
Норвегия – 130 кв.м;
Латвия – 198 кв.м;
Литва – 115 кв.м.
Покажем в динамике ввод квартир в Тюменской области (таблица 1.23).
Таблица 1.23
Число введенных квартир и их средний размер
в Тюменской области
Показатели 2011 2012 2013 2014 2015
Всего введено квартир, единиц
Сpедний pазмеp
квартир, кв. м общей
площади
31 620 39 013 42 022 47 193 51 759
69 66 66 67 66
В 2015 г. в Тюменской области ввод в действие квартир увеличился
(по сравнению с 2011 г.) в 1,64 раза, а средний размер их уменьшился с 69
до 66 кв.м.
Характеризуя введенные в 2014 г. квартиры по их видам, следует отметить, что доля одно - и двухкомнатных квартир от общего ввода их составила 72%, из
которых 41% - ввод однокомнатных квартир. Удельный
же вес ввода трехкомнатных квартир - 19%, а четырехкомнатных и более –
9%. Такая структура жилищного фонда не соответствует рациональным
потребностям населения, которые выражаются формулой «число комнат в
квартире должно быть, как минимум на единицу больше числа членов семьи». Данное обстоятельство в будущем приведет к резкому несоответствию
потребностей населения в жилье и возможностей ее удовлетворения
за счет имеющегося в наличии жилищного фонда. В развитых странах
квартиры из трех и более комнат составляют 70-90% жилищного фонда.
Данная ситуация (преобладание строительства многоэтажных мно-
гоквартирных домов) во многом определяется:
инертностью промышленной базы индустриального домострое-
ния, созданной в советский период и ориентированной
на строительство
многоэтажных многоквартирных домов;
низкой эффективностью градостроительного регулирования;
желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного
объекта строительства.
В сложившихся условиях данный сектор индустриального домостроения, производящий продукт низкого качества, пока не ощущает ограничений со стороны потребительского спроса.
22
Есть считанные примеры успешной реконструкции старых ДСК (до-
Р
П
В
ж
П
В
ж
мостроительных комбинатов), где устанавливают современные линии на
основе европейского оборудования. Однокомнатная квартира из конструкций, которые данные линии выпускают, стоит около 1 млн. руб., да и жилье куда комфортнее, чем «хрущевки». Однако в большинстве случаев реконструируют старые ДСК далеко не комплексно, хаотично
, без продуманной стратегии. В результате современное оборудование, точечно
вставленное в старые системы, сохраняет отжившие технологии, не дает
нужного эффекта.
Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного
разнообразия для удовлетворения жилищных потребностей граждан, в том
числе с учетом уровня их доходов.
В таблице 1.24 представлены в динамике средние цены на
первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации и Тюменской области.
Таблица 1.24
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья,
рубль за один квадратный метр общей площади
Показатели 2011 2012 2013 2014 2015
оссийская Федерация
ервичный ры-
нок жилья
торичный рынок
илья
Тюменская область
ервичный ры-
нок жилья
торичный рынок
илья
- - 50 208 51 714 51 530
- - 56 478 58 058 56 283
45 111 47 868 49 667 56 562 53 085
47 168 52 972 54 288 58 239 58 226
Данные таблицы показывают, что средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации и Тюменской области отличаются незначительно, находясь примерно на одном уровне, при том,
что данный показатель растет (если принимать во внимание конечные годы анализируемого периода; исключение составляет только вторичный
рынок России).
Себестоимость квадратного
метра начала расти еще в 2014 году,
продолжив в 2015. Даже компании, которые строят исключительно с использованием российских материалов (не говоря уже о тех, кто закупает
импортные), отмечают рост закупочных цен просто по причине девальвации рубля и сокращения товарной линейки материалов и компонентов, необходимых в строительстве. Если раньше посредник
продавал 100 видов
керамического гранита, в том числе турецкого, испанского, итальянского,
23
то сейчас у него остались только белорусский и российский. Естественно,
что посредник будет повышать цены, даже если покупатель — оптовый.
И это только один из факторов, который влияет на рост издержек застройщиков.
В 2015 году застройщикам добавили расходов и новыми налогами, и
кадастровой оценкой земли, и системой «Платон» (российская система
взимания платы
с грузовиков, имеющих разрешённую максимальную массу свыше 12 тонн; изменение правил грузоперевозок привело к росту себестоимости строительства на 7-9% в результате увеличения стоимости доставки инертных строительных материалов), и не сниженной ставкой по
проектному финансированию банков — финансирование строительных
проектов весь 2015 год осуществлялось только российскими банками, по
жилым проектам стоимость денег
для застройщиков составляла 15% и
выше.
В финале 2015 года — привязка ставки рефинансирования (к которой, в свою очередь, привязаны штрафные санкции Федерального закона
№ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости») к ключевой ставке, перспективы возврата
обмеров БТИ до ввода объекта в эксплуатацию, принципиальные поправки
в ФЗ-214, которые
позволяют говорить о совершенно иных правилах игры,
о естественном отборе застройщиков, о новых механизмах финансирования строительства.
В системе «спрос-предложение» спрос сокращался в течение всего
2015 года даже при поддержке государственной ипотеки. Но застройщики
продолжали выводить на рынок все новые и новые проекты, поскольку
решили вывести их на рынок до
вступления в силу поправок в ФЗ-214, момента, когда в связке «застройщик-покупатель» появится новый «контролер» — банк, и уже не будет доступа к деньгам дольщиков, стоимость которых для застройщиков нулевая. Таким образом, новые проекты — вынужденная мера.
Снижение спроса на фоне увеличения предложения помимо сокра-
щения поступлений от
продаж для девелоперов означает еще и ужесточение конкуренции за покупателя. По наружной рекламе видно, что на рынке
недвижимости идет маркетинговая война, которая дорого обходится финансовым департаментам строительных организаций. Те застройщики, которые выбрали агрессивную стратегию «продавать любой ценой», увеличивают бюджеты на маркетинг на 30–50 и даже 100%, что ведет к
росту
цены строительной продукции. В результате платежеспособный спрос становится ниже [18].
Основным источником финансирования жилищного строительства в
России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются
строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финанси-
24
ровании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками.
Проблема усугубляется тем, что в России деньги намного дороже,
чем в других странах.
Так, на Западе ставки в разы ниже:
в Японии на начало 2012 г. — 1,5%;
США — 3,3%;
Италия — 4,6%;
Китай — 6,6%.
В России на
ту же дату аналогичный показатель составлял 9,2%.
Рассмотрим в динамике обеспеченность жильем в расчете на одного
человека в Российской Федерации (таблица 1.25).
Таблица 1.25
Средняя обеспеченность жилищем на одного человека
в Российской Федерации
Показатель 1990 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014
Общая площадь
жилых помещений, приходящаяся в среднем на
одного человека,
кв. м
16,4 19,2 20,8 22,6 23,0 23,4 23,4 23,7
Средняя обеспеченность жилищем за 24 года (1990-2014 гг.) выросла
всего на 44,5%. При этом в 2014 году 23% жилья не оборудовано водопроводом, 27% - водоотведением (канализацией), 18% - отоплением, 35% ваннами (душем) и газом, 36% - горячим водоснабжением, 80% - электроплитами. В настоящее время понятие «комфортное жилье» предполагает
наличие современных коммуникаций, телевидения, интернета, стиральной,
посудомоечной машин и т.д.
За период 2000-2014 гг.
обеспеченность жилья водопроводом увеличилась с 73 до 77%, канализацией – с 69 до 73%, горячим водоснабжением
– с 59 до 64%, ваннами (душем) – с 64 до 65%, а газификация жилья снизилась с 70 до 65%.
В странах Западной Европы средняя обеспеченность населения комфортным жильем составляет 35-50 кв. м. при практически 100-процентном
наличии канализации, водопровода и горячего водоснабжения, что значительно
выше, чем в России.
В настоящее время из всех социальных индикаторов хуже всего дело
обстоит именно с жилищной обеспеченностью, в том числе по сравнению
с отдаленным прошлым.
Видимость улучшения обеспеченностью жильем – следствие снижения за рассматриваемый период общей численности населения. Причем в
25
рассматриваемый период жилищные условия улучшали, главным образом,
наиболее высокодоходные категории населения (за исключением отдельных категорий населения, имеющих право на бесплатное получение жилья,
- военнослужащих, участников ликвидации последствий радиационных катастроф и т.д.). Основная часть населения в условиях высокой стоимости
жилья в сравнении с доходами имеет лишь один способ улучшения
жилищных условий – уменьшение числа членов семьи, проживающих на
прежней жилой площади.
Комфортность жилищ обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного
жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением,
отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,9% (по данным Федеральной службы государственной статистики).
Число семей, улучшающих
свои жилищные условия, в России
крайне мало и в разы меньше, чем в других странах. Рассмотрим динамику
числа семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия (таблица 1.26).
Таблица 1.26
Число семей, улучшивших жилищные условия
в Российской Федерации
Показатель 1990 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014
Число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные
условия, тыс.
1296 253 151 244 181 186 153 138
Из таблицы видно, что число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, сократилось в 2014 г. по сравнению с 2000 г. в
1,83 раза (или на 45,5%), а по сравнению с 1990 годом – в 9,4 раза. Следует
отметить, что Тюменская область занимает первое место по обеспечению
жилыми помещениями в расчете на одного жителя в
Уральском федераль-
ном округе.
Главная причина сокращения числа семей, получивших жилье и
улучшивших жилищные условия, - не только отставание жилищного строительства, но и резкое подорожание жилья по сравнению с ростом заработной платы и доходов граждан, что делает его недоступным для большинства населения страны. Стоимость квадратного метра жилой площади
возросла
во втором квартале 2016 г. по сравнению с 2005 г. в 2,87 раза.
Доступность жилья является одним из ключевых факторов социального самочувствия семьи. По данным социологических опросов, улучшить
свои жилищные условия хотят более 40% россиян, фактически же это до-
26
ступно очень незначительному проценту населения. Основная ставка в решении жилищного вопроса в России делается на ипотеку. При этом подавляющее число ипотечных кредитов выдается на покупку однокомнатных и
двухкомнатных квартир, так как значительная часть заемщиков не может
позволить себе большее.
За 2016 год доля российского жилья эконом-класса в общем объеме
выросла до 60% и составила 47,9 млн. кв. метров. К тому же началось
строительство квартир площадью около 20 квадратных метров - фактически новых «хрущевок». Такое жилье, во-первых, не отвечает цивилизованным нормам, а во-вторых, в дальнейшем может привести к осложнению
демографической ситуации в стране.
Альтернативой ипотечному кредитованию является социальный
найм - заключение
долгосрочного договора аренды. Сейчас он распространяется только на малоимущие категории граждан, а доля государственного
и муниципального жилищного фонда составляет менее 15%. В мировой
практике оптимальным показателем считается, если на социальный найм
приходится треть жилого фонда. Однако девелопмент не заинтересован в
строительстве доходных домов, поскольку доходность от сдачи их в аренду
сегодня составляет 3-6% годовых [27].
Следует отметить, что сейчас в Москве стоимость проживания в новых арендных домах в среднем в полтора раза выше, чем договор с владельцами частных квартир. Устранить разрыв между стоимостью проживания в доходных домах, которые должны появиться в Москве и других
крупных городах страны, и ставками
аренды на жилье на вторичном рынке, по мнению участников дискуссионного клуба, организованного фондом
"Институт экономики города", возможно. Для этого необходимо:
снизить налог на имущество,
уменьшить платежи за аренду земли,
перераспределить обязательства по обеспечению социальной ин-
фраструктурой на региональные и муниципальные власти,
обеспечить инвесторов доступными кредитами.
Государство должно либо дополнительными мерами обеспечить
привлекательность такого рода проектов для застройщика, либо само
непосредственно их финансировать. Фактически необходимо реализовать
программу массового строительства жилищного фонда социального использования.
Отметим еще одну альтернативу долевому строительству - возрождение механизма жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. В отличие от ипотеки, где подразумевается
наличие залога в
форме покупаемой собственности, жилищные кооперативы не накладывают обременения на приобретаемую недвижимость, а позволяют оформить
право собственности после окончательной выплаты пая. Однако на фоне
недоверия к любым накопительным схемам данная форма жизнеспособна
27
только при условии господдержки и гарантий для системы жилищностроительных кооперативов [27].
Многим подрядным организациям удается осуществлять свою деятельность исходя из принципа «лучше строить меньше, но дороже, чем
больше, но дешевле». Данный экономический нонсенс авторы статьи [28],
характеризуя деловой климат в строительстве в 4 квартале 2013 года, объясняли слабой конкуренцией на строительном рынке
, избыточным монополизмом организаций на нем, активным использованием дешевой рабочей силы в виде мобильных и непритязательных «иностранных специалистов», а также, в отдельных случаях, использованием неформальных расчетов за сданные объекты.
Хотя предоставление земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах предполагает равный доступ всех застройщиков к
земельным участкам, на практике данные условия далеко не
всегда соблюдаются. Имеют место многочисленные примеры нарушения
законодательства (ограничение на состав участников; отсутствие информации о технических условиях и стоимости подключения к инженерным
сетям; возложение на победителя обязанности оплачивать расходы по организации аукциона и др.).
Существуют очевидные недостатки обеспечения жилищного строи-
тельства
различными видами инженерно-технической инфраструктуры.
Опросы застройщиков о практике прохождения административных процедур показывают, что при строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур, потратив
на это порядка трех лет и 25 млн. руб., включая затраты на подключение к
коммунальным сетям. Такие расходы составляют в среднем 10% стоимости
строительного
проекта, а в некоторых случаях достигают 30%.
Свыше 70% отечественных строительных компаний оценивают
наличие административных барьеров (большое количество и непрозрачность разрешительных и контрольных процедур на всех этапах реализации
инвестиционно-строительных проектов) как высокие или запредельно высокие. В Германии, например, количество процедур, необходимых для получения разрешительных документов на строительство, составляет 12, а
прохождение согласовательных процедур занимает в Восточной Европе
264 дня, в странах Организации экономического сотрудничества и развития – 157 дней. Удручающей является ситуация с подключением к электросетям: для присоединения к электрическим и тепловым сетям застройщику в среднем требуется пройти 13 процедур, затратив на это 227 дней.
Наибольшее число процедур связано с подключением многоквартирного
дома к газораспределительным сетям (в среднем 15 процедур), и они самые продолжительные (в среднем 253 дня). Самые затратные – процедуры,
связанные с подключением многоквартирного дома к сетям водоснабжения и водоотведения.
28
Для увеличения темпов роста жилищного строительства необходимо:
обеспечить честные и прозрачные процедуры по землеотводам и
соответствующее предоставление инженерной инфраструктуры: создавать
на застраиваемых участках коммунальную, транспортную и социальную
инфраструктуры, так как анализ себестоимости жилищного строительства
свидетельствует, что при возведении многоквартирного жилого дома до
40% расходов составляют затраты на подготовку территории (оформление
земельного участка, получение технических условий на проектирование и
разрешительной документации, строительство инженерных коммуникаций), при малоэтажном строительстве их доля достигает 50% [37].
сократить время и расходы на прохождение предстроительных
процедур;
принципиально усовершенствовать нормативно-правовое регули-
рование в сфере строительства, вплоть до гармонизации строительных
норм и правил, а также системы повышения квалификации
занятых в от-
расли [28];
обеспечить долгосрочное кредитование и последующее рефинансирование ипотечного кредита застройщика под залог его земельного
участка, оснащенного коммунальной инфраструктурой [37];
развивать механизм вовлечения частных инвесторов в инфраструктурные проекты, так как анализ состояния инвестиционностроительной сферы показывает, что при выполнении различных строительных проектов удовлетворение
сложившегося спроса все чаще находится в зависимости от того, какой потенциал имеет существующая инженерная, социальная и иная инфраструктуры. Эффективное развитие
последней должно осуществляться не только за счет государственных,
но и частных капиталовложений. Усиление роли государства в области,
как создания, так и регулирования инфраструктуры может кардинально
улучшить ситуацию в инвестиционно
-строительной деятельности. Но
так как государство не располагает необходимыми ресурсами для такой
деятельности, требуется вовлечение частных инвесторов в инфраструктурные проекты. Посткризисный период восстановления роста строительства показал, что первоочередное развитие инфраструктурных проектов – единственно верный путь создания драйверов роста в национальной экономике [36].
Что касается промышленного строительства, то следует
отметить
следующее. В России до сих пор не сформировалась полноценная отрасль
промышленного строительства. Главная проблема современного рынка
промышленного строительства - отсутствие «зрелого» заказчика. Адекватные заказчики встречаются, но их слишком мало, и значительное влияние на рынке оказывают не они, а те, которые генерируют низкоквалифицированный спрос. Сложившаяся ситуация не способствует развитию
ЕРС-подряда.
29
ЕРС-подряд (Engineering — проектирование + Procurement — комплектация + Construction — создание объекта) – это комплексное исполнение работ по проектированию, организации поставок и созданию объекта.
EPC-подряд подразумевает, что подрядчик принимает на себя все
риски, связанные с проектированием, комплектацией и строительством
объекта, при этом гарантируя заказчику твердую конечную стоимость проекта и сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Риски заказчика в таком случае минимальны. Поскольку при ЕРС-подряде сооружение объекта под
ключ ведется одной компанией-подрядчиком, то в данном случае имеет
место полный пакет услуг — проектирование нового предприятия, комплектование его оборудованием и строительство.
Иными словами, заказчик отдает весь проект (от и до) одному под-
рядчику, который несет
полную ответственность за сдачу заказчику готового объекта. В развитых странах такой подход к промышленному строительству давно признан оптимальным с точки зрения затрат, сроков и рисков. В России же он приживается сложно.
В России, в отличие от стран Запада [35], не существует цивилизо-
ванного рынка специальных строительных и монтажных
компетенций. В
результате подрядчик, как правило, испытывает острую нехватку квалифицированных рабочих (монтажников, электриков, сварщиков и т.д.) даже
в относительно благополучных районах европейской части страны и Западной Сибири. Если же нужно вести строительство на Дальнем Востоке,
то там не то, что квалифицированных рабочих, там просто людей не всегда
можно
найти: плотность населения в одном из районов Амурской области
— 2,5 человека на квадратный километр. В таких условиях наличие у под-
рядчика собственных строительных и монтажных мощностей является решающим фактором. В России успешно может работать только подрядчик,
который в состоянии выполнить значительную часть работ (от 30 до 50 %)
собственными силами (что, по западным
меркам, совершенно избыточный
набор мощностей).
Существует мнение, что в России нет ЕРС-подрядчиков. Двадцатилетний период развала отрасли не прошел бесследно. Реализация серьезного EPC-проекта, скорее всего, потребует создания консорциума с западными инжиниринговыми компаниями. Но основная проблема в том, что в
России мало заказчиков, дозревших до EPC-модели.
Сегодня заказчик
поручает разработку проектной документации организациям, занимающимся только проектированием. Затем сам комплектует объект оборудованием и приглашает строительную компанию для
выполнения СМР. При этом часто в проект заложены нетехнологичные
решения, увеличивающие стоимость строительства, которая в значительной степени определяется качеством проектной документации.
Большинство заказчиков выбирают наиболее дешевых подрядчиков
несмотря на то
, что последние откровенно демпингуют (искусственно за-
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]