Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 252
ных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Следует
особо подчеркнуть, что такое решение суд может вынести
против воли не стремящихся к разделу (выделу) сособственников, но только при наличии согласия выделяющегося сособственника.
В соответствии с практикой,
рекомендованной постановлением Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8
от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных
с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанные правила в соответствии со
ст. 133 ГК РФ применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую
вещь (
например, на автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать
неделимую вещь в собственность одному из участников
долевой собственности, имеющему существенный интерес
в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей
собственности с компенсацией по-
следним стоимости их доли.
Размер компенсации определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения – судом. Сумма денежной компенсации, присуждаемая выделяющемуся собственнику, определяется исходя из действительной стоимости жилого дома на момент его раздела. Если стороны
не достигли соглашения о стоимости дома, то его действительная
стоимость может быть определена специалистами
по оценочной деятельности или созданной судом для этой
цели комиссией с учетом розничных (местных) цен на
строительные материалы, тарифов на перевозку, оплаты
71
Общая собственность
рабочей силы по существующим в данной местности расценкам, степени износа дома, а также с учетом других конкретных обстоятельств (места расположения дома, его
благоустройства и т.д.). Подлежат учету и те затраты, которые придется понести для технического обеспечения раздела в натуре, и возможные ухудшения общего имущества
в результате
такого переоборудования.
Выплата денежной или иной компенсации может не
заменять полностью раздел имущества или выдел доли, а
сопровождать их, когда они в принципе реально возможны, но без соблюдения соразмерности выделяемого в натуре имущества идеальной доле участника долевой собственности.
4. С учетом действия закрепленного в ст. 1 ГК РФ
принципа неприкосновенности собственности
и абсолютного характера этого права по общему правилу не допускается понуждение к получению компенсации вместо выдела
доли в натуре. Исключением из этого правила является
случай, предусмотренный п. 4 ст. 252 ГК РФ, устанавливающим право суда при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности
выплатить ему компенсацию. Принудительная выплата
компенсации
допускается по решению суда против воли
участников правоотношения общей долевой собственности при одновременном наличии совокупности трех условий: 1) незначительности доли, за которую выплачивается
компенсация; 2) невозможности выделить ее в натуре;
3) отсутствии у сособственника, утрачивающего с выплатой компенсации вещное право, существенной заинтересованности в использовании общего имущества.
Из названных условий лишь
второе характеризуется
объективностью и может быть установлено без особого
труда. Как незначительность доли, так и незаинтересован-
72
Статья 252
ность ее владельца в реальном использовании общего имущества подлежат установлению судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Так, если общее имущество представляет собой малогабаритную квартиру или комнату, то даже
быть оценена как незначительная; в то же время и
1
/4 доля в праве на нее может
1
/64 доля
в праве на многоэтажный особняк критерию незначительности отвечать не будет. При решении вопроса о наличии
или отсутствии реальной заинтересованности субъекта такой доли в использовании общего имущества суд должен
установить, в частности, возможно ли закрепление за таким лицом какого-либо фрагмента общего имущества во
владение и пользование (см. комментарий
к ст. 247
ГК РФ); соизмерим ли его интерес в использовании общего имущества с неудобствами, которые его участие в
правоотношении долевой собственности причиняет другим сособственникам; имеет ли он в собственности или
пользовании аналогичное имущество (например, обеспечен ли он другим жилым помещением, где фактически
имеет возможность проживать) и т.д. Вопрос
о том, имеет
ли участник долевой собственности существенный интерес
в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и
оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния
здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей,
других членов семьи, в
том числе нетрудоспособных, и т.д.
Правило о принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве долевой собственности, безусловно, несколько ограничивает действие
принципа неприкосновенности собственности, однако
установление его в ГК РФ выглядит вполне оправданным.
73
Общая собственность
Следует отметить, что это правило, впервые появившееся
в действующем ГК РФ, было известно судебной практике
и ранее (см. п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от
31 июля 1981 г. № 4), хотя до закрепления в гражданском
законе установление судебным органом такой альтернативы разделу или выделу имущества, являющейся по сути
разновидностью прекращения права собственности против
воли собственника
, выглядело некорректным.
5. Получение любой из предусмотренных в комменти-
руемой статье денежных компенсаций либо влечет, либо
сопровождает прекращение вещного права получающего
компенсацию участника долевой собственности.
6. Особенности раздела находящейся в долевой собственности сонаследников наследственной массы установлены ст. 1168 ГК РФ. Наследственное имущество, которое
находится в общей долевой собственности двух или нескольких
наследников, может быть разделено по соглашению между ними. В случаях, когда в состав наследственной
массы входит недвижимое имущество, такое соглашение,
а равно соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено
наследниками только после выдачи им свидетельства о
праве на наследство.
Законом предусмотрен ряд привилегий при
разделе наследства для сособственника, который на момент открытия наследства имел бóльшую заинтересованность в имуществе, образующем наследственную массу, чем остальные
сособственники. Так, наследник, обладавший совместно
с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства
преимущественное
право на получение в счет своей наследственной доли этой
вещи, находившейся в общей собственности, перед на-
74
Статья 252
следниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они
этой вещью или нет. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства,
имеет при разделе наследства преимущественное право на
получение в счет своей наследственной доли этой вещи
перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и
не являвшимися
ранее участниками общей собственности
на нее. Наследник, проживавший на день открытия наследства совместно с наследодателем, имеет при разделе
наследства преимущественное право на получение в счет
своей наследственной доли предметов обычной домашней
обстановки и обихода. Если в состав наследства входит
жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен,
при разделе наследства наследники, проживавшие в
этом
жилом помещении ко дню открытия наследства (пусть даже и не в качестве участников общей с наследодателем собственности на это жилое помещение), не имеющие иного
жилого помещения, имеют преимущественное право на
получение в счет их наследственных долей этого жилого
помещения перед другими наследниками, если последние
на момент открытия наследства не являлись
сособствен-
никами этого жилого помещения.
Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании ст. 1168 или 1169 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей
этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной
компенсации, в том числе выплаты соответствующей де
нежной суммы.
Закон устанавливает ряд особенностей регистрации
прав на недвижимое имущество при разделе наследства.
75
-
Общая собственность
Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного
свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое
имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, – на основании соглашения о
разделе наследства. Если соглашение о разделе наследства
предполагает несоответствие причитающихся наследникам
долей, указанных в свидетельстве о праве на наследство,
это не допускает отказа в государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, полученных в результате
раздела наследства.
76
Статья 253
Статья 253
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение
имуществом, находящимся в совместной
собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не
предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и
пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной
собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый
из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности
сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку,
необходимых полномочий только в случае,
если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку,
поскольку для отдельных видов совместной собственности
настоящим Кодексом или другими законами не установлено
иное.
1. В п. 1 комментируемой статьи важно слово «сообща».
То, что владение и
пользование общим имуществом осуществляется сообща, следует из существа отношений,
складывающихся между участниками общей совместной
собственности (между ними есть личная связь, см. ком-
77
Общая собственность
ментарий к ст. 244 ГК РФ). Вместе с тем закон допускает и
соглашения сособственников о порядке и условиях владения и пользования общим имуществом.
Соглашения такого рода могут достигаться как в период
существования отношений, так и еще до их появления.
Например, супруги могут договориться о том, что жена
будет пользоваться принадлежащим им автомобилем
«Лек-
сус», а муж – автомобилем ВАЗ-2109.
Каких-либо требований к форме таких соглашений закон не устанавливает. Стало быть, действуют общие правила о форме сделок (ст. 158–165 ГК РФ). Естественно, что
на практике обычно соглашения существуют в устной
форме (может быть и молчаливое согласие, а может попросту сложиться определенный порядок
владения и пользования и пр.). Ничего страшного нет. Думается, и рассуждения о последствиях несоблюдения установленной законом
формы в данном случае излишни. Все же речь идет о совместной собственности, между участниками которой существуют особые отношения. К тому же при появлении разногласий спор в любом случае решается судом
независимо от
того, было ли соглашение и если да, то в какой форме оно
совершено. Да и условия имевшегося соглашения суду отнюдь не обязательны.
Таким образом, соглашения, о которых говорится в п. 1
комментируемой статьи, могут «работать» только до тех
пор, пока отношения участников совместной собственности развиваются нормально. Если происходит сбой,
то порядок и условия владения и пользования общим имуществом определяются судом.
2. Правила, предусмотренные в п. 1–3 комментируемой
статьи, воспроизводятся в ст. 35 СК РФ. Однако, во-
первых, используется несколько иная «словесная оболочка». Так, если в комментируемой статье говорится, что
78
Статья 253
владение и пользование осуществляются сообща, а о распоряжении сказано отдельно («по согласию всех участников»), то ст. 35 СК РФ гласит: «Владение, пользование и
распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов».
Во-вторых, в ст. 35 СК РФ произведена «привязка»
норм гражданского законодательства к семейно-правовой
материи. В комментируемой
статье ГК РФ говорится о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности, а в ст. 35
СК РФ речь идет о праве общей собственности супругов.
В-третьих, ст. 35 СК РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия
одного супруга на совершение некоторых сделок другим
супругом (правила комментируемой статьи
дополняются).
3. В комментируемой статье презумпция согласия всех
участников общей совместной собственности на распоряжение имуществом одним из участников не ставится в зависимость от того, о каком имуществе идет речь, в какой
форме совершается договор и т.д. До вступления в силу
Семейного кодекса РФ (до 1 марта 1996 г.), руководствуясь
правилами ст. 253 ГК
РФ, супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество,
включая недвижимость.
В настоящее время на основании п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга в
случаях совершения другим супругом сделки:
а) по распоряжению недвижимостью. Под распоряжением традиционно понимается определение юридической
судьбы вещи (продажа, передача внаем (
аренду) или без-
возмездное пользование и т.д.);
б) требующей нотариального удостоверения (в соответствии с законом или в случаях, предусмотренных соглаше-
79
Общая собственность
нием сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида
эта форма не требовалась) (п. 2 ст. 163 ГК РФ);
в) требующей государственной регистрации. Например,
в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и, следовательно, для его заключения одним супругом необходимо
согласие другого супруга.
На первый
взгляд случаи, обозначенные в п. «а» (сделка
по распоряжению недвижимостью) и в п. «в» (сделка, требующая государственной регистрации), однотипны (речь
об одном и том же). На самом деле это не совсем так. Если,
предположим, одним супругом продается жилой дом, принадлежащий супругам на праве совместной собственности,
то нужно нотариально удостоверенное согласие
другого
супруга как потому, что осуществляется распоряжение
недвижимостью (п. «а»), так и потому, что сделка подлежит
государственной регистрации (п. «в»). Если же продается
гараж, являющийся недвижимым имуществом, то согласие
необходимо вследствие того, что происходит распоряжение недвижимостью (п. «а»). На покупку жилого помещения одним из супругов нужно согласие другого супруга, так
соответствующий договор подлежит государственной
как
регистрации (п. «в»). И наконец, если договор куплипродажи жилого помещения по соглашению сторон удостоверяется нотариально, то согласие другого супруга также должно быть нотариально удостоверено и потому, что
речь идет о распоряжении недвижимостью (п. «а»), и потому, что сделка требует нотариального удостоверения
(п. «б»), и
потому, что она подлежит государственной реги-
страции (п. «в»).
Следует еще раз подчеркнуть необходимость получения
нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделки, требующей нотариального
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]