Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 247
собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на помещение в
многоквартирном доме доля каждого нового собственника
в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Участник общей долевой собственности имеет право на
выдел своей доли
. Данное правило к многоквартирному
дому также применено быть не может.
Из изложенного можно сделать вывод о том, что общая
долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах характеризуется следующими признаками: а) отсутствие возможности выдела доли
в натуре; б) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения
; в) признак,
вытекающий из первых двух: доля не может существовать
самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда
следует судьбе такого помещения.
Аналогичные правила установлены в отношении общего имущества в коммунальной квартире (помещения,
находящиеся в коммунальной квартире, которые предназначены для обслуживания более
одной комнаты: кухня,
ванная, прихожая и т.п.). Критерием определения доли
в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящейся в собственности. Доля каждого
участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не
установлено договором.
По общему правилу владение
и пользование указанны-
ми объектами могут быть только общими. Только отдель-
41
Общая собственность
ные объекты общего пользования можно выделить комулибо из собственников помещений в многоквартирном
доме без ущемления прав и законных интересов других
собственников в этом же доме. Например, в некоторых
случаях можно предоставить в пользование кому-либо из
собственников помещений часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает
крыша дома
, внеквартирное инженерное оборудование
и т.п.
Справедливости ради надо отметить, что право общей
собственности на общее имущество в многоквартирном
доме в большинстве случаев все же обременение (обуза),
нежели благо (право в подлинном смысле слова). С одной
стороны, благодаря такому режиму все собственники
помещений в многоквартирном доме получают возможность владеть и пользоваться лифтами
, лестницами, коридорами и пр. С другой – к чему лифт собственнику помещения, находящегося на первом этаже? Подобные разногласия в отношении ряда объектов, входящих в состав
общего имущества, не редкость. Многие собственники
помещений многоквартирного дома, исходя из житейских
соображений, не хотели бы считаться сособственниками
общего имущества. Ведь на них возлагается бремя
расходов на содержание общего имущества. Но «если не они,
то кто»?
Как представляется, применение правил о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема
вполне возможна, например, в гаражно-строительных
кооперативах по отношению к объектам общего пользования (земельным участкам, объектам инженерного
обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих
42
Статья 247
различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных
актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по
аналогии. К сожалению, практика применения таких норм
по аналогии весьма противоречива.
43
Общая собственность
Статья 248
Статья 248. Плоды, продукция и доходы
от использования имущества,
находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества,
находящегося в долевой собственности, поступают в состав
общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
1. Понятия «плоды», «продукция», «доходы» упомина-
законодателем в ст. 136 ГК РФ, в соответствии с ко-
ются
торой такие поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему
это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
В комментируемой статье указанное правило сохраня-
ется и конкретизируется
применительно к отношениям со
множественностью собственников (отношениям общей
долевой собственности). Важно то, что поступления от использования имущества не только становятся общей долевой собственностью, но и распределяются между сособственниками.
В отношениях общей совместной собственности такое
распределение отсутствует, поскольку у сособственников
нет долей в праве, а следовательно, плоды, продукция и
доходы поступают
в общую совместную собственность и не
распределяются до момента раздела общего имущества
между участниками совместной собственности или выдела
доли одного из них. Например, в соответствии со ст. 34
44
Статья 248
Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов
движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от
того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя
кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В случаях
, когда вопреки закону или соглашению один
из сособственников присваивает плоды, продукцию и доходы самостоятельно, к нему может быть предъявлено требование о возврате неосновательного обогащения
1
.
2. Плоды – продукты естественного происхождения
(шерсть, состриженная с овец, плоды кустарников и де-
ревьев, срезанные цветы, приплод скота и т.п.). В свою
очередь под продукцией принято понимать продукт производства, хозяйственной деятельности собственника – уголь,
добытый из шахты, прокатную сталь, товары народного
потребления и т.п. Вместе с тем разграничить указанные
понятия
не всегда возможно. Так, собранный урожай зерна, будучи поступлением вполне естественного происхождения, не может быть собран без организованной хозяйственной деятельности обладателей земельного участка. Однако различия между плодами и продукцией не имеют
юридического значения, поскольку судьба тех и других определяется гражданским правом одинаково.
Продукция во всех случаях,
а плоды – нередко являются одновременно также и результатом переработки (ст. 220
ГК РФ).
В качестве дохода могут быть рассмотрены денежные
поступления от использования имущества – взимаемая
1
См., например, определения ВАС РФ от 20 сентября 2007 г. № 11861/07
по делу № А71-2700/06-Г14; от 23 декабря 2008 г. № 16642/08 по делу
№ А13-8523/2007.
45
Общая собственность
с арендатора арендная плата (ст. 614 ГК РФ), извлекаемый
доверительным управляющим доход от управления имуществом и иное. Доходом следует признать проценты по
вкладу (ст. 838 ГК РФ), проценты за пользование банком
денежными средствами, находящимися на счете (ст. 852
ГК РФ).
Распределению между сособственниками подлежат полученные от использования имущества, но не предполагаемые доходы
.
3. Юридическая судьба плодов, продукции и доходов
зависит от того, каким образом сособственники договорились использовать имущество. Если, например, в соответствии со ст. 247 ГК РФ пользование имуществом по соглашению участников общей долевой собственности осуществляет
только один из них, то именно этому лицу предоставляется
право присваивать плоды, продукцию и доходы, если
иное
не установлено соглашением о порядке пользования.
В случае, если объектом общей долевой собственности
выступает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, в том числе о порядке присвоения плодов,
продукции и доходов, принимается общим собранием участников долевой
собственности (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
4. Изъятия из правила о распределении плодов, продукции и доходов между сособственниками соразмерно их
долям могут быть предусмотрены различными соглашениями между указанными лицами. Не исключается заключение отдельного соглашения о распределении доходов, а
, как уже отмечалось, включение соответствующих
также
условий в общее соглашение о порядке использования
46
Статья 248
имущества, заключаемое в соответствии с п. 1 ст. 247
ГК РФ.
К числу соглашений, которые содержат отступления от
правила о распределении поступлений, может быть отнесен и договор простого товарищества. Как указано в
ст. 1043 ГК РФ, произведенная в результате совместной
деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются общей долевой
собственностью товарищей, если иное не установлено законом или
договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В то же время прибыль (чистая прибыль в виде денежных поступлений как вид дохода), полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов
товарищей в общее дело,
если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением
товарищей (ст. 1048 ГК РФ). Соглашение об устранении
кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.
47
Общая собственность
Статья 249
Статья 249. Расходы по содержанию имущества,
находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и
иных платежей по общему имуществу, а также в издержках
по его содержанию и сохранению.
1. Статьей 210 ГК РФ установлена обязанность собст-
венника по несению бремени содержания принадлежащего
имущества, т.е. обязанность поддерживать имущество
ему
в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в
соответствии с его назначением состоянии. Возложение
этой обязанности на собственника следует понимать двояко: во-первых, как не позволяющее собственнику требовать несения бремени содержания его имущества от кого
бы то ни было, если только такая обязанность других лиц
не предусмотрена законом или договором, и, во-вторых,
как обязывающее собственника поддерживать имущество
в указанном состоянии, когда это необходимо в интересах
иных лиц или общественных интересах. Примерами санкций за неисполнение этой обязанности могут служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
(ст. 240 ГК РФ) и жилых помещений (ст. 293 ГК РФ),
а также
потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с
его отказом от права собственности до приобретения права
на соответствующее имущество другим лицом или гибелью
имущества. Помимо фактической пригодности имущества
к участию в гражданском обороте в качестве объекта права
собственник призван обеспечить и юридическую пригод-
48
Статья 249
ность – исполнение обязанностей по выплате всех налогов
и сборов, иных платежей, связанных с осуществлением
права в отношении принадлежащего ему имущества.
Аналогичная обязанность по несению бремени содержания общего имущества возлагается, естественно, и на
участников общей долевой собственности с той особенностью, что множественность лиц в данном правоотношении
делает актуальным вопрос о степени
участия каждого из
сособственников в несении бремени содержания общего
имущества. Закрепленное в комментируемой статье правило о соразмерности участия каждого из сособственников в
расходах по содержанию находящегося в общей долевой
собственности имущества, в частности по уплате установленных законом платежей по общему имуществу, восходит
к принципам разумности и справедливости в гражданском
праве. Схожее правило
о соразмерности участия в общих
расходах и убытках, связанных с совместной деятельностью, с размером вклада в общее имущество простого товарищества, закреплено в ст. 1046 ГК РФ.
Закрепление законодателем принципа соразмерности
участия сособственников в несении бремени содержания
общего имущества размеру их долей следует токовать расширительно, как устанавливающее соответствующие обязанности сособственников
при отсутствии иного порядка
несения расходов, предусмотренного соглашением между
ними. К такому выводу приводит толкование комментируемой статьи в совокупности со ст. 210 ГК РФ, допускающей изменение предусмотренного в ней правила о несении бремени содержания имущества.
Таким образом, несение сособственниками расходов на
содержание общего имущества осуществляется либо в соответствии с
соглашением между ними, либо, при отсутст-
вии соглашения, пропорционально размеру их долей (при
49
Общая собственность
отсутствии соглашения о размере долей – в равной степени
всеми сособственниками). В случае выполнения кем-либо
из сособственников его обязанности по несению бремени
содержания имущества сверх установленной для него меры
он по смыслу закона приобретает право регрессного требования к остальным сособственникам. Может возникуть
вопрос о применимости к обязанностям сособственников
по соразмерному участию в
несении бремени содержания
общего имущества правила ст. 321–326 ГК РФ об исполнении обязательств с множественностью лиц на стороне
должника. Ответ должен быть категорически отрицательным и прежде всего потому, что применение норм обязательственного права к вещным отношениям недопустимо.
Если исполнение обязанностей должниками в рамках обязательственного отношения обусловлено содержимым обязательства
и активностью контрагента в обеспечении его
конкретного интереса, то несение бремени содержания
имущества зависит только от степени активности и договороспособности участников общей собственности, минимум которых определяется общими требованиями публичного правопорядка к обеспечению безопасности нахождения имущества в гражданском обороте. В случаях, когда у
сособственников появляются контрагенты с конкретными
требованиями (
например, при причинении окружающим
вреда использованием общего имущества), это происходит
в рамках не вещного, а уже возникшего обязательственного отношения.
2. Налоговые платежи и иные сборы, как правило, возлагаются на участников общей собственности в индивидуальном порядке. Впрочем, в ряде случаев эксплуатация
имущества, находящегося в общей собственности, может
оказаться невозможной без выполнения
сособственниками
какой-либо обязанности (например, оплата сбора за реги-
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]