Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 250
10. Положение п. 2 комментируемой статьи об извещении в письменной форме остальных участников долевой
собственности не предусматривают исключений. Вместе
с тем такие исключения имеются в Федеральном законе
от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
1
, согласно п. 2 ст. 12 которого
в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
продает свою земельную долю без выделения земельного
участка в счет своей земельной доли другому участнику
долевой собственности, а также сельскохозяйственной
организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,
находящийся в долевой собственности
, извещать других
участников долевой собственности о намерении продать
свою земельную долю не требуется.
1
Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
61
Общая собственность
Статья 251
Статья 251. Момент перехода доли в праве
общей собственности к приобретателю
по договору
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по
договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи
223 настоящего
Кодекса.
Использование законодателем в нормах гл. 16 ГК РФ
формулировки «доля в праве» отражает весьма важное
концептуальное положение науки гражданского права –
отношения общей долевой собственности предполагают не
принадлежность каждому из его участников права на какой-то фрагмент общего имущества, а как бы растворение
в субстанции общего имущества признаваемой за каждым
из сособственников
идеальной доли в праве собственности
на общее имущество, одновременное присутствие этих
идеальных долей всех сособственников в каждом атоме
общего имущества. Сказанное обусловливает специфическую особенность права общей долевой собственности,
проявляющуюся в аспекте осуществления фактического
владения общим имуществом: в отличие от собственности
раздельной общая собственность исключает фактическое
владение всем общим имуществом отдельно взятым сособственником
; для каждого из них первично именно идеальное восприятие его доли в праве на общее имущество, а не
фактическое владение, осуществляемое в данном случае
62
Статья 251
совместно всеми сособственниками «с оглядкой» друг на
друга. С учетом данного подхода законодателя к понятию
общей долевой собственности переход доли в праве общей
собственности не сопровождается передачей фактического
владения конкретным имуществом, в связи с чем момент
этого перехода приурочен к заключению соответствующего
договора в отличие от общего правила ст. 223 ГК РФ. Соглашением
сторон может быть установлен иной порядок
перехода доли в праве. Впрочем, следует иметь в виду, что
использование в качестве временных ориентиров перехода
доли обычных способов традиционной передачи имущества (например, вручение новому сособственнику ключа от
помещения в находящемся в общей собственности жилом
доме, которое закрепляется в его пользовании соглашением) никак не влияет
на судьбу идеальной доли сособствен-
ника в праве на все общее имущество.
Переход доли в праве на недвижимое имущество
согласно ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Соответственно по смыслу закона в комментируемой статье речь идет о всяком переходе доли в праве
общей собственности, подлежащем государственной регистрации, а не только
о переходе доли по договору, подлежащему регистрации (например, по договору куплипродажи доли в праве собственности на жилое помещение).
Согласно ст. 24 Закона о государственной регистрации
недвижимого имущества и сделок с ним при продаже доли
в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются докумен-
подтверждающие, что продавец доли известил в пись-
ты,
менной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и
других условий, на которых продает ее. К заявлению о го-
63
Общая собственность
сударственной регистрации могут прилагаться документы,
подтверждающие отказ остальных участников долевой
собственности от покупки доли и оформленные в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав, или
нотариально заверенные. В этом случае государственная
регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли о продаже остальных участников
долевой собственности.
В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки
доли, государственный регистратор обязан приостановить
государственную регистрацию до истечения месяца со дня
извещения продавцом доли остальных участников долевой
собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок
не истек.
Споры между участниками долевой собственности,
возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения
долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в
письменной форме согласия иных сособственников, чьи
доли в праве общей собственности перераспределяются,
если иное не предусмотрено законом или договором между
указанными сособственниками.
Государственная регистрация возникновения, перехода
и прекращения права общей совместной собственности на
недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательст-
64
Статья 251
вом Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
В законе прямо не решен вопрос о допустимости регистрации доли в праве собственности на незавершенное
строительство недвижимого имущества. Согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (в ред. Федерального закона от 30 декаб-
2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
ря
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации») самостоятельным объектом регистрации стали договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В выписке из Единого
государственного реестра прав, содержащей сведения о
земельном участке, на котором создается
объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров
участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования
(наименования) юридических лиц – участников долевого
строительства, фамилии,
имена, отчества физических
лиц – участников долевого строительства.
Сформировавшаяся арбитражная практика исходит из
того, что до окончания строительства или до государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства участники совместной деятельности, именуемой
«долевым строительством», имеют не вещные, а обязательственные права в отношении создаваемого имущества, поскольку по смыслу ст. 209, 244 ГК РФ
право собственности
на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существую-
65
Общая собственность
щего в качестве обусловленного договором недвижимого
имущества, которое может быть объектом собственности.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него
правового режима недвижимого имущества только при
осуществлении государственной регистрации в установленном порядке.
66
Статья 252
Статья 252
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой
собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности,
может быть разделено между ее участниками по соглашению
между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего
имущества
или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре
своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник
имеет право на выплату ему стоимости
его доли другими уча-
стниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре
участнику долевой собственности на основании настоящей
статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой
соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными
собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях,
когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он
не имеет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
67
Общая собственность
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей
статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
1. В результате раздела общего имущества между всеми
сособственниками право долевой собственности на него
прекращается. В случае выдела доли одного или нескольких из сособственников из общего имущества оставшаяся
его часть по-прежнему принадлежит на
праве долевой собственности как минимум двум лицам. Перспектива удовлетворения пожелания о разделе имущества или выдела доли
в праве на него зависит, во-первых, от возможности осуществления раздела в натуре с учетом характеристики общего имущества; во-вторых, от готовности участников отношений общей долевой собственности получить или выплатить денежную компенсацию в качестве эквивалента
утрачиваемой или приобретаемой доли в праве. Споры о
способе и условиях раздела общего имущества, выдела доли в праве на него подведомственны судам.
2. Сформировавшейся на протяжении многих лет судебной практикой раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли считаются допустимыми
лишь при реальной
возможности такого раздела или выдела, т.е. когда в результате возникают как минимум два не
зависимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта. Так, в соответствии с п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной
практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»1 выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей
1
Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего
Арбитражного Суда РФ по гражданским делам. М., 1999.
68
Статья 252
ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том
случае, если выделяемая доля составляет изолированную
часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется
возможность превратить эту часть дома в изолированную
путем соответствующего переоборудования. Если выдел
доли технически возможен, но с отступлением от размера
долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств
может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации
за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося
собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. При разделе дома
суд обязан указать в решении, какая изолированная часть
дома конкретно выделяется и какую долю в доме она со
ставляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.
Не должна рассматриваться как безусловно исключающая возможность раздела общего имущества или выдела
доли в праве на него перспектива обременения одного из
вновь образующихся объектов сервитутом в пользу другого
объекта (см. комментарий к ст. 216 ГК РФ). Такая взаимосвязь объектов сама
по себе не означает их неавтономного
использования.
По иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если,
учитывая степень его готовности, можно определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до
конца указанными
лицами. При невозможности раздела
неоконченного строительством дома суд может признать
право за указанными лицами на строительные материалы и
конструктивные элементы дома
69
-
Общая собственность
Не может быть реально осуществлен раздел вещей (выдел доли), физическое расчленение которых влечет их
уничтожение или причинение несоразмерного ущерба их
полезным свойствам. В соответствии с практикой ВС РФ и
ВАС РФ под препятствующим выделу в натуре несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества
по целевому назначению, существенное
ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например,
коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не
исключает права участника общей долевой собственности
заявить требование об
определении порядка пользования
этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает
фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования им.
3. Альтернативой
разделу общего имущества (выделу
доли) при невозможности такового в натуре может стать
выплата денежной компенсации одним или несколькими
сособственниками, сохраняющими вещное право (долю
в нем) на имущество, другому или другим сособственникам, такое право после получения компенсации утрачивающим. При невозможности раздела имущества между
всеми участниками общей собственности либо выдела до-
натуре одному или нескольким из них суд по требова-
ли в
нию выделяющегося собственника вправе обязать осталь-
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]