Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 246
ложенного способа распоряжения общим имуществом; в
частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен
доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.
Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК
РФ приводит к выводу о
квалифицированном умолчании
законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, – определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему
правилу не допускается; исключение составляют ситуации,
предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий
к данной статье), когда одному из сособственников,
имеющему незначительную долю
в общем имуществе, может быть даже против его воли выплачена компенсация с
прекращением его вещного права.
Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим
имуществом, в том числе и в виде временного определения
его юридической судьбы (например, посредством сдачи его
в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов
объединяет
правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы
граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких
собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по срав-
31
Общая собственность
нению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников
в определении некоторых вариантов распоряжения общим
имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив
требования к нему принятием решения на общем собрании
сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе
общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ
в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к
ним части общего имущества в многоквартирном доме. На
такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех
собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изме-
судьбы общего имущества, даже ничем не мотиви-
нение
рованное, способно стать непреодолимым препятствием.
Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым.
Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК РФ) недопустимо,
поскольку спор идет о реализации правомочия
распоряжения, а не владения общим имуществом.
2. Сказанное выше относимо только к распоряжению
общим имуществом в целом. Любой из сособственников
может распорядиться принадлежащей ему долей в праве
самостоятельно, не испрашивая на это согласия других
участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве – по
договору купли-продажи или мены – другие сособственники получают преимущественное право на приобретение
отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК РФ).
32
Статья 246
Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в
коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с
применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, –
ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.
Преимущественное право покупки доли не возникает в
случае наследования доли по закону или по завещанию.
В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права
собственности на жилые помещения, без распоряжения
соответствующими жилыми помещениями.
Безвозмездное отчуждение
доли преимущественного
права покупки у сособственников не порождает. В этой
связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного
характера безвозмездной сделки, направленной лишь на
уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.
В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному
применению
правила ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. ком-
ментарии к указанным статьям).
К иным формам распоряжения долей в праве общей
собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК РФ), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее
имущество,
используемое в совместной деятельности на основании
договора простого товарищества. Передача доли в праве
собственности на недвижимое имущество подлежит госу-
33
Общая собственность
дарственной регистрации (см. комментарий к ст. 251
ГК РФ).
С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее
уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу
осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу
конкретного лица, то имеет место
по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.
Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве
на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести
на постоянную регистрацию по месту жительства, в
право
результате которых до 500 лиц оказываются субъектами
долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо
мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.
34
Статья 247
Статья 247
Статья 247. Владение и пользование имуществом,
находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляются по соглашению всех
ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его
доле, а при невозможности этого
вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
1. Как представляется, по соглашению сособственников
могут быть установлены какие угодно условия и порядок
владения и пользования общим имуществом.
Поскольку право общей долевой собственности при-
надлежит всем участникам соответствующих отношений,
постольку
, достигнув соглашения, они вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего им
имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники
господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его
у себя физически, а также извлекают из
вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.
То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны,
предопределено свойствами (спецификой) объектов, нахо-
35
Общая собственность
дящихся в общей собственности, а с другой – волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает
сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой
компенсации другим сособственникам или без
нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его
планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).
Иногда сособственники пользуются общим имущест-
вом в порядке определенной очередности. Обычно так
поступают, если использование (владение и пользование)
общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).
Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации
правомочий владения и пользования, вплоть до того, что
кто-либо из сособственников устраняется от владения и
пользования с выплатой сособственниками каких-либо
сумм (компенсаций
) или без таковых и т.д. и т.п.
Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).
Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о
форме сделок (ст. 158–165 ГК РФ). Однако государственная регистрация таких соглашений
(ст. 164 ГК РФ) не производится. Как представляется, не следует механически
применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. 161 и 162 ГК РФ). Все же
36
Статья 247
многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, гражданенаследники, граждане и юридические лица, юридические
лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между
сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами – с другой, и т.д.
2. Если участники общей
долевой собственности не
могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие
некоего соглашения, при возникновении разногласий
между сособственниками. Иск может предъявить любой
из них.
Какие-либо критерии, которыми следует руководство-
ваться суду, закон
не устанавливает. Они подразумеваются.
В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих
отношений.
3. Часть общего имущества может быть выделена во
владение и пользование участнику долевой собственности,
если это технически и юридически возможно и есть соглашение
сособственников. В отсутствие такого соглашения –
по решению суда. В этих случаях предоставляется часть
имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру,
ему принадлежит
быть выделена третья часть имущества (предположим,
1
/3 в праве собственности, то ему может
1
/3 жи-
лого дома).
Такие действия отнюдь не означают материализацию
доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсирует-
37
Общая собственность
ся решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).
4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого
рода.
Во-первых, невозможно предоставить во владение и
пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее
назначения) (ст. 133 ГК РФ).
Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить
во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17
и 16 кв. м. Помещения общего пользования
(кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и
пользование части имущества, соразмерной доле каждого
сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45 : 3). Поскольку в приведенном примере
таких комнат в квартире нет, постольку сособственник,
получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников
компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от
10 июня 1980 г. № 4 (с последующими изменениями,
включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах
практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности
на жилой дом»,
в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть
38
Статья 247
строения исходя из его доли в праве общей собственности
на дом. При этом право общей собственности на дом не
прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру,
чем причитается на его долю, то
по требованию остальных
сособственников с него может быть взыскана плата за
пользование частью помещения, превышающей долю».
При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются
за владение и пользование соответствующим имуществом.
Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.
5. Совершенно особые правила установлены
законода-
тельством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36–48
ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на
праве общей долевой собственности помещения в данном
доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные
для обслуживания более одного помещения в данном доме,
в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и нене
сущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри по-
39
-
Общая собственность
мещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом,
с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются
в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности.
Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество
может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности,
заключаются в следующем.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться
своей долей. При этом в силу правила ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему
лицу остальные участники общей
долевой собственности
имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (см.
указанные статьи и комментарии к ним). В отношении
объектов общего пользования в многоквартирных домах
данные правила не действуют. Собственник помещения не
может произвести отчуждение доли в
праве общей собственности без отчуждения помещения. Таким образом, доля
каждого собственника жилого помещения в праве общей
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]