Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 244
вести такой бесспорный аргумент: «Этого не может быть,
потому что этого не может быть никогда».
В силу п. 3 комментируемой статьи возникновение общей совместной собственности возможно только в случаях,
предусмотренных федеральным законом. И не иначе. Не
стоит страшиться игнорировать несерьезные записи в договорах о приватизации жилья. Они противоречат закону.
Следовательно
, в этой части (при определении вида
общей собственности) сделка недействительна в силу
ст. 168 ГК РФ (сделка, не соответствующая закону, ничтожна). Однако недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно
предположить, что сделка была бы совершена и без включения в договор недействительной ее части (ст. 180
ГК РФ
).
Таким образом, договор о приватизации жилья действительный, а условие о передаче его в совместную собственность недействительно. Кстати, не замечаем же (стараемся
не замечать) рассеянные в различного рода документах упоминания о «коллективной» «смешанной» собственности.
Потому что всерьез и говорить-то об этом неловко. Применительно к рассматриваемому вопросу должно
быть такое
же отношение.
4. Общая долевая собственность чаще всего возникает
на основании гражданско-правовых сделок. Например,
венности на квартиру и в каких случаях она передается в совместную собственность. Кроме прочего, было сказано: «В договоре о передаче жилья в
общую собственность должно быть четко определено, передается ли оно в
долевую или совместную собственность… Если, однако, при этом неверно
определен вид общей собственности, действуют изложенные правила»
(Басин Е.В
Комментарий к Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993. С. 23).
., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилья.
21
Общая собственность
несколько граждан объединяют денежные средства и покупают («вскладчину») трактор. Нередко общая долевая
собственность появляется в результате создания во исполнение некоего договора неделимого имущества. Так, достаточно широкое распространение получило возведение
под жилыми домами подземных парковок, которые, как
правило, находятся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в соответствующем
и иных граждан. Иногда закон указывает на то, что
доме,
в том или ином случае возникает право общей собственности независимо от того, являются ли вещи делимыми или
неделимыми. Классический пример: при наследовании по
закону, если наследственное имущество переходит к двум
или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум
или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает
со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (ст. 1164 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам
квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве
общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции
дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Это правило детализируется в ЖК РФ (более подробно
см. комментарий к ст. 247 ГК РФ).
Общая совместная собственность возникает при особых
обстоятельствах, в силу указания закона, независимо от
воли субъектов. Между ее участниками имеется какая-
то
личная связь. Так, супруги связаны брачными (супружескими) отношениями. Между членами крестьянского
22
Статья 244
(фермерского) хозяйства существует семейно-трудовая
связь.
5. Возникновение права общей собственности на неделимые вещи обусловлено спецификой объекта – неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения (например, автомобиль).
Недопустимость раздела вещи в силу закона – крайне
редкое явление. Так, в силу п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допуска-
раздел, перераспределение или выдел земельных уча-
ется
стков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют
использовать указанные земельные участки в соответствии
с разрешенным использованием.
6. Допустимость трансформации общей совместной
собственности в общую долевую собственность, предусмотренная п. 5 комментируемой статьи, конкретизируется в нормах закона о соответствующих видах права совме
стной собственности. Так, в силу п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их
совместной собственностью, если договором между ними
не установлен иной режим этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности,
если законом или договором между ними не установлено иное (см. ст. 256, 257 ГК РФ и
комментарии к ним).
Основаниями рассматриваемой трансформации могут
быть соглашения участников общей собственности и судебные решения.
Общая долевая собственность не может преобразоваться в общую совместную собственность. Таково общее правило. Вместе с тем можно представить ситуации
, когда ка-
кое-либо имущество, принадлежащее субъектам на праве
23
-
Общая собственность
общей долевой собственности, станет принадлежать им на
праве общей совместной собственности. Например, при
определенных обстоятельствах это может быть следствием
заключения брачного договора (см. комментарий к ст. 256
ГК РФ).
7. При общей собственности существуют отношения,
складывающиеся между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами – с другой. Это абсолютные отношения: определена только
одна сторона – управомоченная, а обязанными являются все третьи лица («всякий и
каждый»).
Кроме того, формируются и отношения между сособственниками (по поводу владения, пользования и распоряжения общим имуществом, содержания имущества и пр.). Это
отношения относительные (но не обязательственные!) – все
субъекты определены (известны).
24
Статья 245
Статья 245
Статья 245. Определение долей в праве
долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут
быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности
может быть установлен порядок определения и изменения их
долей в зависимости от вклада каждого из них в
образование
и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за
свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей
доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не
предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в
собственность того из участников, который
их произвел.
1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение
доходов и плодов от общего имущества, а также бремени
расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском
обороте. Доля в общей собственности выражает-
ся дробным числом или процентами.
Как правило, размеры долей участников общей долевой
собственности определяются их соглашением (например,
при возникновении долевой собственности на совместно
25
Общая собственность
произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.);
договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.
Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права
на обязательную долю в наследстве при наследовании по
завещанию (ст. 1149 ГК РФ), – при ее определении должен
быть учтен гарантированный минимум в виде половины
доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример – определение размера
доли собственника жилого помещения в праве на общее
имущество
в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в
квартире (ст. 37, 42 ЖК РФ). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок – пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от
площади находящегося
в собственности каждого из сособственников жилого помещения.
Если размер долей не определен соглашением и закон
не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства
долей в общей собственности, законодатель тем самым
применяет общий принцип гражданского законодательства, – принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании
гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не
предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2
26
Статья 245
ст. 254 ГК РФ), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого
товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК РФ).
2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок
определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей
собственности и ее целевого
использования состав ее не
статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей,
определенных родовыми признаками.
Вопрос о «переделе» общей собственности может также
возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого
дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены
размеры их долей, если
будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с
установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная
площадь дома либо изменение произошло в результате
раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному
из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю
дома.
Соглашение участников общей собственности призвано
в данном случае учесть усилия каждого из сособственников
по сохранению и приумножению имущества. По смыслу
закона возможен и противоположный вариант – учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно
размера уничтожения части
общего имущества по вине
одного из сособственников.
27
Общая собственность
3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и
оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает
в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для
обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с
другой – сообщение имуществу уровня комфортности в использовании,
существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По
общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от
вещи без существенного вреда для нее) не влечет поста-
вопроса об изменении размера долей, улучшения
новки
остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей
в связи с неправомерным производством неотделимых
улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по
сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если
таковое
имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу
закона, без последовавших возражений сособственников в
отсутствие соглашения об установлении такого порядка
участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного
увеличения размера его доли.
По смыслу закона сособственники вправе потребовать от
лица, осуществившего как отделимые, так
и неотделимые
улучшения общего имущества в нарушение установленного
порядка его использования, а при отсутствии соглашения об
28
Статья 245
установлении такого порядка – без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности,
который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества,
несет риск невозможности извлечения полезных свойств
из этих улучшений в результате их отделения.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме и
в
коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41
ЖК РФ.
29
Общая собственность
Статья 246
Статья 246. Распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою
долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением
при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных
статьей 250 настоящего Кодекса.
1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение
его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые
должны согласовать порядок распоряжения находящейся в
долевой собственности вещью. Если распоряжение долей
в праве – прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в
долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения,
неспособность сособственников находить компромисс
приведут к невозможности полноценного распоряжения
общим имуществом, поскольку реализация долей в праве
на него, как правило, экономически менее эффективна и
выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи
в целом. По сути только этот экономический мотив и может служить стимулом
к достижению компромисса между
сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию пред-
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]