Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 249
страцию автотранспортного средства). Выполнивший эту
обязанность за себя и за других сособственник вправе требовать возмещения ему соответствующей части понесенных им сверх меры расходов. Следует отметить, что в
ст. 214 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) некорректно употреблен термин «долевое
участие в организации», хотя речь в ней явно идет о
налогообложении дивидендов от участия в капитале хозяйственных обществ и товариществ, в отношении которых их
участники вещными правами, в частности правом долевой
собственности, не наделены.
Размерам долей в общей собственности пропорционально не только налоговое бремя, но и налоговые льготы.
В соответствии со ст. 220 НК РФ размер имущественного
налогового вычета, предоставляемый
налогоплательщикам
при реализации имущества, находящегося в общей долевой
либо общей совместной собственности, распределяется
между совладельцами этого имущества пропорционально
их доле либо – в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, – по договоренности между ними.
51
Общая собственность
Статья 250
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности посто-
роннему лицу остальные участники долевой собственности
имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собст-
венности
при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса,
и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении
продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий,
на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного
права покупки любой другой участник долевой собственности
имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору
мены.
1. Продажа доли в общей собственности допускается
лишь при соблюдении преимущественного права других
52
Статья 250
участников на приобретение такой доли. Это означает, что
если продавец не собирается продавать свою долю другим
участникам общей собственности, то продавец доли обязан
известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых
продает ее. При отказе остальных
участников долевой собственности от покупки, как юридическом, так и фактическом, в течение месяца со дня извещения продавец вправе
продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения, выразившегося в игнорировании
преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать
в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого.
Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного
общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).
2. Специальная норма,
посвященная государственной
регистрации сделок с долями в праве общей собственности
на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в
случае государственной регистрации права на долю в общей
долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со
стороны других собственников должны были
прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником
53
Общая собственность
в органе, осуществляющем государственную регистрацию
прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан
приостановить государственную регистрацию на два месяца
и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение
указанного срока сособственники не
оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на
долю в общей долевой собственности проводилась без их
согласия.
Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие;
возможность приостановки на два месяца
и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по
сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
1
процедура государ-
ственной регистрации была приведена в соответствие с
ГК РФ.
3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.
Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения
долей в общем имуществе. Согласно ст
. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участ-
1
Собрание законодательства РФ. 2001. № 11. Ст. 997.
54
Статья 250
ников. При этом участник долевой собственности вправе
по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать
в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с
соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ
в информационном письме от 21 декабря 2005 г. № 102 «Обзор
практики применения арбитражными судами статьи 409
Гражданского кодекса Российской Федерации»
1
отметил,
что квалификация спорных отношений не как отношений
купли-продажи не является безусловным основанием для
неприменения положений ст. 250 ГК РФ.
4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет
важное значение, например, в отношении наследственного
правопреемства. Судебная практика рассматривает данное
право как
имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики
Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.
2
, поскольку право
участника долевой собственности требовать на основании
п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей
покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки
продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в
1
Вестник ВАС РФ. 2006. № 4.
2
Бюллетень ВС РФ. 2007. № 10.
силу вышеизложенного такое право тре-
55
Общая собственность
бования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление
указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных
законом условиях.
5. Важное значение при применении норм настоящей
статьи имеют разъяснения Верховного Суда
РФ. Так, п. 1.2
постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4
(в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров,
возникающих между участниками общей собственности на
жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении
споров, возникающих в связи
с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:
«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой
собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке
общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их
преимущественное право покупки доли в
этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется
при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ
в течение которого другой участник долевой собственности
имеет право требовать в судебном порядке перевода на
него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того
56
,
Статья 250
времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока,
его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199–205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести
по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ
на банковский счет
управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную
покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также
другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых
расходов.
Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1
ст. 91 ГПК РФ.
удовлетворении указанного иска договор не может
При
быть признан недействительным. В решении суда в этом
случае должно быть указано о замене покупателя истцом
в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином
государственном реестре прав, а также о взыскании с истца
в пользу ответчика уплаченных им сумм».
6. Законодательством подробно не конкретизировано
содержание
извещения продавца доли, предусмотренное в
п. 2 комментируемой статьи. В этом извещении должны
быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также
все те условия, относительно которых между сторонами
сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей
собственности имущества, которая отчуждается;
цена,
по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной це-
57
Общая собственность
ны – сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок
ответа на него.
В том случае, если после уведомления сособственников
об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения
прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об
этих изменениях участники общей долевой собственности
вновь должны быть извещены.
7. Как определено в п. 3 статьи, иск о переводе на истца
прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не
позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли
третьему лицу. Данный срок можно рассматривать
как
специальный срок, носящий пресекательный характер,
в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском
указанного срока, подлежат отклонению.
Третье лицо – приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на
участника общей долевой собственности, вправе требовать
от продавца возмещения причиненных ему убытков, если
оно не знало или не должно
было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. 460–462 ГК РФ.
Применение норм комментируемой статьи, в том числе
положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может
быть оспорена сделка по отчуждению
имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве
58
Статья 250
общей долевой собственности на автомобиль) без согласия
другого сособственника
1
.
8. В правоприменительной практике возникало и воз-
никает немало споров в отношении правового режима
комнат в коммунальной квартире
2
. В соответствии с ч. 6
ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и
на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие
ЖК РФ3), несмотря
на то, что ситуация такая же, как с положением квартир по
отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме. При отчуждении квартиры или нежилого
помещения в многоквартирном доме собственники других
квартир, являющиеся одновременно сособственниками
общего имущества в многоквартирном доме, не обладают
преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий
к ст. 247 ГК РФ).
9. В п. 1 при установлении преимущественного права
покупки доли в праве общей собственности предусмотрено
одно исключение – продажа доли с публичных торгов,
1
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. № 12424/07 по делу
№ А29-7006/06-2э.
2
См., например, постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г.
№ 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. № 19пв-04; от 31 августа 2005 г. № 11пв05;
Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. № 5В04-68.
3
При внесении и принятии в первом чтении проекта Жилищного ко-
декса РФ было установлено, что при продаже собственником жилого
помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст
законопроекта).
. 41 внесенного
59
Общая собственность
в результате которых договор в соответствии со ст. 447
ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа
доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255
ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст. 350
ГК РФ).
В то же время необходимо отметить еще одно исключе-
из этого правила, которое предопределено особенно-
ние
стями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.
В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку
собственник не может произвести отчуждение доли без
отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не
вправе отчуждать свою долю в праве собственности
на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в
праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое
помещение.
Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к
распоряжению долями в общем имуществе участников
договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (п. 2
ст. 170 ГК РФ).
Преимущественное право покупки других сособствен-
не применяется и в тех случаях, когда доля продана
ников
одному из участников общей долевой собственности.
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]