Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Общая собственность. Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Вступительное слово
долевой собственности выплатить ему компенсацию, и
допускает тем самым принудительное лишение права собственности участника долевой собственности. Как пояснил КС РФ, закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования
о лишении другого участника права на долю с выплатой
ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного
интереса в использовании общего имущества и
его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца второго п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в
отношении участника, заявившего требование о выделе
своей доли, и только в случаях одновременного наличия
всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не
имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в
каждом конкретном случае на основании исследования и
оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния
здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей,
других
членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Относительно содержания ст. 252, 256 ГК РФ в совокупности с отдельными статьями Жилищного кодекса РФ,
Гражданского процессуального кодекса РФ была подана
жалоба на их неоднозначное толкование судами
1
, в приня-
тии которой было отказано.
1
Определение КС РФ от 15 июля 2008 г. № 472-О-О «Об отказе
в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Сюткиной Любови Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями ряда статей
Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессу-
11
Общая собственность
Актами официального толкования ГК РФ, в том числе
и рассматриваемой главы, являются постановления Пленума Верховного Суда РФ, в частности постановления
Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС
РФ) № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса
Российской
Федерации»1, Пленума ВАС РФ от 25 февраля
1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
2
, а также Пленума ВС РФ от 10 июня
1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения
судами споров, возникающих между участниками общей
собственности на жилой дом»
3
, имеющее важное значение
в деле обеспечения защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе на жилой дом
(ст. 35 Конституции РФ).
Процесс совершенствования законодательства в рассматриваемой сфере продолжается. Некоторые проблемы
выявляются практикой и требуют их законодательного решения либо унифицированного толкования правоприменителем. Среди них, в частности, вопросы,
связанные с
возможностью отчуждения доли в праве собственности
(не части жилья, а именно доли) на жилое помещение,
если жилье принадлежит на праве собственности одному
лицу. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и запретов также нет.
ального кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации».
1
Российская газета. 1996. № 152. 13 авг.
2
Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
3
Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и
РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.
12
Вступительное слово
Немало проблем возникает в связи с особенностями
правового режима доли в праве общей собственности в
многоквартирном доме (нормы ЖК РФ), доли в праве на
земельный участок (нормы ЗК РФ и Федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») и
соотношение их с нормами ГК РФ об общей долевой собственности.
Согласно ст. 250 ГК
РФ в случае продажи доли в общей
собственности постороннему лицу остальные участники
общей долевой собственности имеют преимущественное
право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая
продажи с публичных торгов. В отношении объектов
общего пользования в многоквартирных домах данное
правило не действует, поскольку собственник не может
произвести
отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать
свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие
передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ), требовать выдела доли. Таким образом, доля каждого собственника жилого
помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
Характерные признаки доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, установленные ЖК РФ, в некоторой части выходят за пределы норм, установленных
ГК РФ:
1) отсутствие возможности выдела долей
в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; и вытекающий
из первых двух:
13
Общая собственность
3) доля не может существовать самостоятельно, она –
составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе данного жилого помещения.
На наш взгляд, применение долевой собственности
рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных
кооперативах, по
отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения,
дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в
административных зданиях, принадлежащих различным
юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до
принятия соответствующих законодательных актов может
осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии
1
.
* * *
Настоящее издание является очередной книгой в серии
постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной к
завершению кодификации гражданского законодательства
в Российской Федерации, и содержит комментарии к гл. 16
ГК РФ, подготовленные с учетом изменений в законодательстве и судебной практики на 1 июня 2009 г.
В серии постатейных комментариев
к отдельным главам
Гражданского кодекса Российской Федерации вышли следующие книги: «Правовой статус гражданина в частном
праве» (авторы – Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников,
Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова); «Обязательства вследствие
1
См.: Крашенинников П.В. Приватизация жилья: права граждан до и
после приватизации. М.: Статут, 2006.
14
Вступительное слово
причинения вреда» (авторы – С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало,
Т.И. Зайцева, Л.О. Красавчикова, П.В. Крашенинников, Е.П.
Марисина, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова); «Объекты гражданских прав» (авторы – В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В.
Крашенинников, И.Е. Манылов, И.Б. Миронов,
Л.Ю. Михеева,
О.А. Рузакова); «Представительство и доверенность» (авторы – Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников,
Л.Ю. Михеева, В.Ф. Попондопуло, О.А. Рузакова ). Предлагаем Вашему вниманию (в качестве приложения) вступительные статьи к книгам «Правовой статус гражданина
в частном праве», «Объекты гражданских прав», «Обязательства вследствие причинения вреда», «Представительст-
и доверенность».
во
П.В. Крашенинников
15
Общая собственность
Статья 244
ГЛАВА 16
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Статья 244. Понятие и основания возникновения
общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или не-
скольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с
определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких
долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество
за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не
может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое
в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности,
а при недостижении согласия по решению суда на общее
имущество может быть установлена долевая собственность
этих лиц.
является долевой,
имущество возникает
16
Статья 244
1. Имущество может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким – на праве общей собственности. Причем с включением в гражданский
оборот вещей, сделки по поводу которых в прежнее время
не допускались либо сильно ограничивались (в первую
очередь речь идет о недвижимости), все чаще возникают
отношения общей собственности: подавляющее количест
во государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются автомобили,
участки, мебель не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения
гражданами того или иного имущества. Кроме того, как
будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного
договора, как
правило, возникает право общей совместной
собственности на приобретенные вещи.
Право общей собственности – право двух или более
субъектов на одну вещь или совокупность вещей.
Таким образом, общая собственность характеризуется:
а) множественностью субъектов – сособственников, б) единством объекта. Например, если после смерти родителей их
дети получили по наследству жилой дом в общую собственность
.
Наиболее важные нормы об общей собственности сосредоточены в ГК РФ (ст. 244–259) и СК РФ (ст. 33–46).
Праву общей собственности не соответствует какойлибо вид или форма собственности в экономическом
смысле.
Субъектами права общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права и в любых сочетаниях
(два гражданина, гражданин и юридическое лицо
, государ-
ство и юридическое лицо (или гражданин) и т.д.).
-
17
Общая собственность
2. Существует два вида общей собственности: долевая и
совместная.
При долевой собственности каждому сособственнику
принадлежит арифметически выраженная доля (
1
/2, 1/
и т.п.) в праве общей собственности. Важно подчеркнуть,
что речь не идет о доле (части) в имуществе. Имущество не
разделено, и доля (часть) каждого сособственника в натуре
не выделена. Весь объект один. Сособственник имеет долю
в праве.
Доля может быть равной (предположим, по
дого из двух сособственников) и неравной (предположим,
1
/3 у одного сособственника и 2/3 – у другого). Если доли не
1
/2 у каж-
могут быть определены на основе закона и не установлены
соглашением сторон, то доли участников общей собственности считаются равными (см. ст. 245 ГК РФ и комментарий к ней).
Общая собственность на имущество является долевой, за
исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это
имущество.
Существо общей совместной собственности состоит в
том, что доли участников общей собственности неопределены. Всем субъектам принадлежит равное право на имущество. Доли определяются, если производится раздел
общего имущества.
Законом предусматриваются три случая общей совместной собственности:
1) имущество, нажитое супругами во время брака (см.
ст. 256 ГК РФ и комментарий к
ней);
2) имущество крестьянского (фермерского) хозяйства
(см. ст. 257 ГК РФ и комментарий к ней);
3) имущество общего пользования, приобретенное или
созданное садоводческим, огородническим или дачным
18
10
Статья 244
некоммерческим товариществом
1
. Думается, объявление
такого имущества совместной собственностью есть следствие недоразумения. Никаких объективных предпосылок
для такого решения нет.
3. Большое число жилых помещений было приватизировано в общую совместную собственность отца и дочери,
братьев и сестер и т.п. Считается, что такое основание возникновения права общей совместной собственности предусматривалось Законом РФ
фонда в Российской Федерации» до того, как в ст. 2 этого
Закона были внесены изменения (31 мая 2001 г.)
«О приватизации жилищного
2
. До этих
изменений в ст. 2 данного Закона указывалось: «Жилые
помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних». Из этого указания многими делался легковесный вывод о том, что граждане вправе сами решать, приобретут
они жилье в общую
долевую или в совместную собственность. Никаких более или менее серьезных оснований для
такого вывода не было.
Общая совместная собственность может возникнуть
лишь в случаях, предусмотренных законом. Если же допустить (к сожалению, это делалось), что граждане сами будут
решать, какой вид общей собственности на квартиру появится, то возникновение общей совместной
собственности
оказывается возможным по соглашению лиц, приватизирующих жилье (по договору). Нонсенс. Однако такая практика «беспредельной диспозитивности», когда соглашени-
1
См. ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан» (Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801).
2
Собрание законодательства РФ. 2001. № 21. Ст. 2063.
19
Общая собственность
ем нанимателя и членов его семьи определялся вид общей
собственности на квартиру, получила широчайшее распространение. Чтобы «обуздать» ее в ст. 2 указанного Закона
были внесены изменения. Соответствующее указание сегодня выглядит так: «Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе
несовершеннолетних». По сути ничего не изменилось. Но зато стали
констатировать, что «возможность двойственного толкования устранена», «возникновение общей совместной собственности по усмотрению лиц, приватизирующих жилое
помещение, стало невозможным». Да не было такой возможности. Была грубейшая ошибка.
К чему об этом? Отнюдь не любопытства ради. Дело
в том, что и
сегодня есть немало граждан, имеющих документы о приватизации жилья (договоры), в которых значатся обладателями квартир на праве общей совместной
собственности бабушка и внучка, отец и сын и т.п., в связи
с чем возникают споры (их не может не быть), особенно
часто при определении наследственной массы умершего
участника такой общей собственности
.
Как же быть? Как представляется, в таких случаях надо
считать, что жилье приватизировано в общую долевую собственность. И применять к соответствующим отношениям
нормы об общей долевой собственности, невзирая на записи в договорах приватизации о передаче жилья в совместную собственность дяди и племянника и т.п. (если они,
конечно,
1
ва)
не члены крестьянского (фермерского) хозяйст-
. В качестве обоснования такой позиции можно при-
1
Кстати, в одном из первых комментариев к Закону РФ «О привати-
зации жилищного фонда в Российской Федерации» при рассмотрении
ст. 2 указывалось, когда возможно возникновение общей долевой собст-
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]