Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
.pdf
установлена Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ГК РФ. В
развитие общих положений гражданского законодательства о необходимости
государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, а равно
возникновения права и его переход (ст. 131 ГК РФ) в ст.16 Федерального закона от 30.12.2004
г. № 214-ФЗ также установлен и порядок оформления жилья в собственность, а именно
указано об обязательности регистрации права собственности участника долевого
строительства на объект долевого строительства в порядке установленном самим законом, а
также Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Примером практического применения положений ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в
правоотношениях с участием ЖНК может служить в частности определение Высшего
Арбитражного Суда РФ от 02.06.2010 г. № ВАС-6460/10, в соответствии с которым
решения нижестоящих арбитражных судов о взыскании в пользу
неустойки за нарушение ответчиком по делу сроков окончания строительства, по
договорам долевого участия строительства жилья, признаны законными и обоснованными.
Данное судебное решение как таковое помимо прочего является не столько примером
надлежащего применения ЖНК всех своих правомочий, но и служит наглядным
подтверждением самой возможности осуществления действенной судебной защиты прав
членов
целях приобретения жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет
этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.
При этом, как уже отмечалось выше, само привлечение денежных средств населения,
происходит без учета градирования последнего по признаку гражданства РФ.
кооператива.
5. Суть механизма ЖНК отражается в его названии — осуществление накопления в
Из ч. 1 комментируемой статьи следует, что:
ЖНК договорной
• ЖНК привлекает и использует денежные средства граждан — своих членов на
приобретение или строительство жилых помещений. При этом эти жилые
помещения могут находиться только на территории РФ, в любом ее населенном
пункте;
• результатом деятельности ЖНК является передача жилых помещений в пользование,
а после внесения ими паевых взносов в полном размере - в собственность членам
ЖНК.
Применительно к определению территориальной составляющей реализации
комментируемого закона в безусловном порядке следует помнить об имеющихся
исключениях, к которым в частности относится ограничения в возможности реализации
ЖНК своих целей на территории закрытых административно-территориальных
на территории с регламентированным посещением для иностранных граждан, на территории
закрытых военных городков, в пограничной зоне, а также на территории населенных
пунктов, находящихся в границах зон радиоактивного загрязнения (см. например,
постановление Правительства РФ от 04.07.1992 г. № 470 «Об утверждении Перечня
территорий Российской Федерации с регламентированным посещением для иностранных
граждан»).
11
образований,
Закон определяет:
• правовые, экономические и организационные основы указанной деятельности ЖНК;
• порядок ее осуществления.
Закон устанавливает:
• гарантии защиты прав и законных интересов членов ЖНК (ст. 17-18, 26, 29, 45-46, 47-
56 Закона);
• механизмы привлечения средств и механизмы получения жилья членами организации;
• правовое положение ЖНК и режим имущества (ст. 3 Закона);
• права и обязанности их членов (ст. 7-8 Закона);
• порядок создания, реорганизации и ликвидации ЖНК (ст. 12-15 Закона);
• требования к финансовой устойчивости организации и предоставлению ею
информации, а также систему контроля;
• систему управления ЖНК (гл. 4 Закона).
6. Часть 3 комментируемой статьи указывает на то, что участие граждан в
формировании имущества юридических лиц возможно в случаях, если такое участие
напрямую предусмотрено федеральными законами. Иными словами, такое участие
осуществляется сугубо в установленных федеральными законами случаях и в строгом
соответствии с ними.
К такому участию, например, относится формирование:
1) уставных (складочных) капиталов, предусмотренное ГК РФ (гл. 55) для
хозяйственных обществ (товариществ) как вид первоначального имущества юридического
лица. Понятие уставного капитала дано в ст. 90 ГК РФ, согласно которой это есть
совокупность стоимости долей, приобретенных его участниками и в ст. 99 ГК РФ, в
соответствии с которой это есть совокупность номинальной стоимости акций общества,
приобретенных акционерами. Также данное понятие равно закреплено как в Федеральном
законе от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ст. 25), так и в Федеральном
законе от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ст. 14),
практически дословно воспроизводящие вышеприведенное определение, данное в ГК РФ;
2) паевых фондов юридических лиц (паевым фондом гражданское законодательство
РФ называет первоначальное имущество кооперативов), в том числе путем внесения
денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими
юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права
собственности на жилые помещения. Относительно определения паевых фондов следует
руководствоваться терминологией данной в Законе РФ от 19.06.1992 г. № 3085-1 «О
потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской
Федерации», по которой под паевым фондом понимается фонд, состоящий из паевых
взносов, вносимых пайщиками при создании потребительского общества или вступлении в
него и являющихся одним из источников формирования имущества потребительского
общества. В последующем, в принятом Федеральном законе от 08.12.1995 г. 193-ФЗ «О
сельскохозяйственной кооперации», паевой фонд определяется как сумма паев членов
кооператива и ассоциированных членов кооператива в денежном выражении (ст. 1).
Фактически аналогичное определение паевого фонда содержится и в ст. 10 Федерального
12
закона 08.05.1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», где указано, что паевые
взносы образуют паевой фонд кооператива.
Приведенный относительно паевых фондов случай имеет непосредственное
отношение и к ЖНК, при этом комментируемый Закон является тем самым
специализированным законом, в соответствии с которым происходит участие граждан в
формировании имущества ЖНК.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона им введены и используются следующие основные
понятия:
1) жилищный накопительный кооператив (далее также - кооператив) - потребительский
кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях
удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами
кооператива паевых
2) деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на
приобретение жилых помещений (далее также - деятельность кооператива) - привлечение и
использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных
кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в
многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование
полном размере в собственность членам кооператива;
3) жилое помещение - квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным
жилищным законодательством Российской Федерации;
4) паевой взнос - денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в
сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по
привлечению и
размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В
состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им
предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально
их паям;
5) вступительный членский взнос - денежные средства, единовременно внесенные
гражданином для
кооператива;
6) членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на
покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом
деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию
денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
7) дополнительный взнос - денежные средства, вносимые
убытков кооператива;
8) паенакопление - часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную
дату;
9) пай - доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива;
10) паевой фонд кооператива - сумма паенакоплений членов кооператива;
11) действительная стоимость пая - часть стоимости чистых активов кооператива,
пропорциональная размеру пая;
взносов;
и после внесения паевых взносов в
использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и
покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены
членом кооператива для покрытия
13
12) форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и
использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее - форма
участия в деятельности кооператива) - порядок внесения членами кооператива паевых взносов в
паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями
настоящего Федерального закона вариантах для выбора одного из них
членами кооператива.
Комментарий к ст. 2
1. Комментируемая статья дает вводные определения применяемому в Законе
понятийному аппарату.
Прежде всего, здесь приводится само определение жилищно-накопительного
кооператива, под которым следует понимать потребительский кооператив, то есть, в
соответствии с ч. 1 ст. 116 ГК РФ — это добровольное объединение граждан на основе
членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников,
осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Потребительский кооператив, в соответствии с ч. 3 ст. 50 ГК РФ — это некоммерческая
организация, не имеющая своей основной целью извлечение прибыли и ограниченная в
праве распределения полученной прибыли между участниками (ч. 1 ст. 50 ГК РФ). Согласно
руководящему разъяснению, содержащемуся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ
от 20.01.2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в
действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», дела по спорам
между производственными и потребительскими кооперативами, как не являющимися
хозяйственными товариществами или обществами, и их членами подведомственны судам
общей юрисдикции (п. 5).
Изначально кооперативы были образованы в Великобритании в 1769 г. в виде
потребительских кооперативов. Примечательно, что согласно энциклопедическому словарю
Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона под кооперативом «разумеется всякое сотрудничество
нескольких лиц для достижения какой-либо общей цели», тем самым понимание сущности
самого рассматриваемого понятия, какого-либо значительного изменения, за более чем
столетний отрезок времени, не претерпело.
По российскому законодательству кооператив — в большинстве случаев это
некоммерческая потребительская организация. В отличие от этого другой производственный
кооператив (артель) — это организация коммерческая. Таким образом, по общему правилу
кооператив как потребительское общество не преследует целей извлечения прибыли. В
рамках рассмотрения понятии кооператива, как одного из основополагающих для уяснения
статуса ЖНК, можно выделить следующие основные виды кооперативов по основной цели
своей деятельности:
Виды кооперативов многообразны, наиболее распространенными среди них являются
следующие.
Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или)
юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье,
а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
14
Первые кооперативы данного вида появились в СССР в 1920-хх годах и были одним из
первых проявлений частной собственности, которые впоследствии были ликвидированы и
возрождены в 1937 г. и 1958 г. соответственно (см. например, постановление Совмина
РСФСР от 24.09.1958 г. № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных
кооперативах»; постановление СМ РСФСР от 05.10.1962 г. № 1395 «Об индивидуальном и
кооперативном жилищном строительстве в РСФСР»).
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими
кооперативами (см. ниже, см. также Жилищный кодекс РФ).
Дачно-строительный кооператив — объединение владельцев (собственников)
дачных участков и расположенных на них домиков в садоводческом массиве.
Создание названного вида кооператива было инициировано на основании
постановления Совмина РСФСР от 24.09.1958 г. № 1125 «О жилищно-строительных и дачностроительных кооперативах», в котором помимо прочего был приведен и примерный устав
ДСК. Для образования кооператива данного вида требовалось объединение не менее 10
граждан. Вопрос об организации кооператива возбуждался трудящимися перед
предприятием, учреждением или организацией, которые проводили общее собрание граждан,
желающих вступить в члены дачно-строительного кооператива. Именно собрание принимало
решение об организации кооператива.
В настоящее время на законодательном уровне регулируется деятельность дачных
потребительских кооперативов, под которыми понимаются некоммерческие организации,
учрежденные гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении
общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного
хозяйства (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение).
Подробнее см. Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Кредитный потребительский кооператив — добровольное объединение
физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному,
профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых
потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков). Кредитный кооператив является
некоммерческой организацией. Деятельность кредитного кооператива состоит в организации
финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством:
1) объединения паенакоплений (паев) и привлечения денежных средств членов
кредитного кооператива (пайщиков) и иных денежных средств в порядке, определенном
настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кредитного
кооператива;
2) размещения указанных выше денежных средств путем предоставления
членам кредитного кооператива (пайщикам) для удовлетворения их финансовых
потребностей.
Кредитный кооператив помимо организации финансовой взаимопомощи своих членов
вправе заниматься иными видами деятельности (с учетом установленных ограничений) при
условии, если такая деятельность служит достижению целей, ради которых создан
кредитный кооператив, соответствует этим целям и предусмотрена уставом кредитного
кооператива. Более подробно см. Федеральный закон от 18.07.2009 г. № 190-ФЗ «О
кредитной кооперации».
займов
15
Производственный кооператив (артель) — это добровольное объединение граждан
на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности,
основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами
(участниками) имущественных паевых взносов. Учредительным документом кооператива
может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц. Кооператив
является юридическим лицом — коммерческой организацией. Более подробно см.
Федеральный закон от 08.05.1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».
Сельскохозяйственный кооператив — организация, созданная
сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные
хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной
или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных
паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов
кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме
сельскохозяйственного производственного кооператива (производственный кооператив) или
сельскохозяйственного потребительского кооператива (потребительский кооператив).
Подробнее см. Федеральный закон от 08.12.1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной
кооперации».
Принципиальное деление кооперативов на два основных вида — потребительские (как
некоммерческие организации) и производственные (как коммерческие организации)
сохранено и в Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 7 октября 2009 г. В Концепции, в частности, указано, что представляется
целесообразным сохранение деления кооперативов на производственные и потребительские
и соответствующих этому делению различий в их правовом статусе. В отличие от
производственных кооперативов, создаваемых для совместной хозяйственной
(предпринимательской) деятельности их членов с целью получения прибыли от
производимых товаров и работ (оказываемых услуг и т.д.) и ее последующего распределения
между своими членами, потребительские кооперативы как некоммерческие организации
создаются исключительно с целью удовлетворения материальных и иных потребностей
своих членов, которые не обязаны лично участвовать в
кооперативов (ограничивая свое участие уплатой паевых и иных необходимых денежных
взносов), но и не вправе участвовать в распределении возможных доходов потребительского
кооператива от разрешенной им предпринимательской деятельности.
В ближайшем будущем предполагается нормы о статусе кооперативов, содержащиеся
в настоящее время в многочисленных законах, объединить в два основных федеральных
закона: о производственных кооперативах и о потребительских кооперативах. Это позволит
упростить и унифицировать законодательное регулирование в этой сфере, устранить как
необоснованное дублирование одних и тех же правил в различных законодательных актах,
так и имеющиеся в них взаимные противоречия и несоответствия общим положениям ГК
РФ.
Значительная роль кооперации была отмечена также и Генеральной Ассамблеей ООН,
которая учитывая то, что кооперативы стали одним из необходимых факторов социальноэкономического развития, резолюцией № 47/90и от 16.12.1992 г. провозгласила
соответствующий праздник — Международный день кооперативов, первую субботу июля
деятельности создаваемых ими
16
1995 года, который в дальнейшем было рекомендовано отмечать ежегодно (резолюция от
23.12.1994 г. № 49/155). В последующем Генеральная Ассамблея ООН, отметив роль
кооперативов в сокращении бедности, обеспечении занятости и социальной интеграции и
приняв в частности к сведению доклад Генерального секретаря А/64/132 2006г., путем
принятия резолюции от 18.12.2009 г. № 64/136 объявила 2012 г. Международным годом
кооперативов.
В отношении актов, принятых ранее комментируемого Закона, следует отметить, что
согласно определению Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 16.04.2002 г. №
КАС02-177 «Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Российской Федерации
от 4 февраля 2002 года о признании приказа Федеральной службы безопасности Российской
Федерации от 1 июня 2001 года № 302 «Об исполнении Федерального закона от 31 декабря
1999 года № 229-ФЗ» частично недействительным» — «любые правоотношения могут
регулироваться как нормативными актами Российской Федерации, так и действующими
нормативными правовыми актами СССР при условии, что они не противоречат Конституции
РФ. В связи с этим указание в обжалуемом приказе о возможности применения актов СССР
не противоречит действующему законодательству. В случае коллизии
актов (расхождение или противоречие между нормативно-правовыми актами,
регулирующими одни и те же или смежные правоотношения, а равно между компетенцией
органов власти) применяется нормативный правовой акт, обладающий более высокой
юридической силой или, при их едином статусе, принятый последним во времени».
Возвращаясь к положениям комментируемого Закона, следует отметить, что
жилищно-накопительный кооператив это есть сугубо добровольное объединение граждан,
то есть никто не может быть привлечен к членству в ЖНК в порядке отличном от
собственного волеизъявления.
ЖНК действует на основе членства исключительно в целях удовлетворения
потребностей членов кооператива в жилых помещениях (жилье). Указанные цели
достигаются путем объединения членами кооператива только лишь паевых взносов.
Жилищные накопительные кооперативы следует отличать от жилищных (жилищностроительных) кооперативов, которым посвящен раздел 5 ЖК РФ. ЖНК — это не
производное от жилищного кооператива (как может показаться из его названия), а особый
вид потребительского кооператива.
При этом ЖНК и жилищным кооперативам присущи общие черты. К числу общих
черт относится, в частности, следующее:
нормативных правовых
• оба вида кооператива являются потребительскими кооперативами;
• жилищные кооперативы, равно как и ЖНК создаются в виде добровольных
объединений граждан на основе членства;
• целью деятельности обоих видов кооперативов является только удовлетворение
потребности в жилье их членов;
• члены жилищных и жилищных накопительных кооперативов вносят дополнительные
взносы при необходимости покрытия убытков кооперативов;
• имущество кооперативов образуется за счет паевых и иных взносов членов
кооперативов, доходов полученных кооперативами от осуществляемой ими
17
предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых
кооперативы созданы и соответствует этим целям;
• как жилищный, так и накопительный кооперативы отвечают по всем своим
обязательствам всем своим имуществом, однако не отвечают по обязательством своих
членов.
Вместе с тем у этих видов кооперативов есть ряд специфических отличий, например:
• членами жилищных кооперативов могут быть как физические лица (граждане), так и
юридические лица, а членами жилищных накопительных кооперативов только
физические лица (граждане);
• число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, а накопительного -
менее пятидесяти;
• количество членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых
помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом
число членов ЖНК не может быть более пяти тысяч человек.
2. В п. 3 комментируемой статьи в определении жилого помещения закреплено, что
это — квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным
законодательством РФ.
В силу ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением, являющимся объектом жилищных
прав, признается изолированное помещение, которое
пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и
техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Разновидностью жилых помещений, помимо жилого дома (это индивидуальноопределенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании) и квартиры (это структурно обособленное
помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат,
а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном
помещении), в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, является также комната. Комната признается
частью жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире, а, кроме того, и часть
жилого дома или часть квартиры. Таким образом, в рамках данного Закона следует понимать,
что комната, часть жилого дома или квартиры не относятся к жилым помещениям,
соответственно, ЖНК не правомочно приобретать и впоследствии передать их членам
кооператива как соответствующий предмет исполнения обязательства. Равным образом под
жилым помещением не может выступать и доля в праве собственности на жилой дом,
квартиру или их часть, что в свою очередь подтверждается и определенной судебной
практикой.
Так, в постановлении Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от
22.05.2008 г. по делу № А55-14031/2007 указывается на то, что приобретаемая
кооперативом доля в праве собственности на квартиру не может являться предметом
купли-продажи, а также не может быть передана в пользование члену кооператива, так
является недвижимым имуществом и
многоквартирном доме, а
18
как она (доля) не является индивидуально определенным имуществом, и соответственно не
может быть идентифицирована, поскольку не является изолированным жилым
помещением. Однако, по мнению автора, названный подход является как минимум спорным и
не совсем логически выверенным, и как таковой является примером запрещенного
расширительного толкования действительной воли законодателя.
Поскольку Конституция РФ непосредственно гарантирует право каждого на жилье без
указания на какие-либо ограничения либо изъятия, реализация гражданином данного права
путем приобретения в собственность доли в жилом помещении (в квартире или жилом доме)
является его самостоятельно определенным выбором способа достижения цели в получении
жилья, в том числе и посредством членства в кооперативе, и само по себе как таковое не
может иметь усеченный характер. Таким образом, в вышеуказанном фактическом
установлении судом запрета на приобретение ЖНК жилья в виде сугубо доли в жилом
помещении, автору видится явное противоречие действий суда применительно к самой
направленности комментируемого закона, его целям и принципам, притом, что одной из
задач государственной жилищной политики является удовлетворение жилищных
потребностей человека (см. например ст. 16 ранее действовавшего Закона РФ от 24.12.1992 г.
№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и Государственную целевую
программу «Жилище», одобренную постановлением Совета Министров - Правительства РФ
от 20.06.1993 г. № 595).
Кроме того, по мнению авторов, следует руководствоваться правовой позицией
определенной в судебной практике Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.
Например, в постановлении Конституционного суда РФ от 03.11.1998 г. № 25-П «По делу о
проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами
Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и
жалобой гражданина В.А. Мостипанова» закреплено то, что приватизация доли жилья
(например, своей комнаты в коммунальной квартире) является правомерной, а в определении
Конституционного суда РФ от 06.02.2007 г. № 135-О указано о том, что изолированные
жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права
собственности, и их участие в гражданском обороте ничем не ограничено.
Таким образом, то, что суд, исходя из нормы содержащейся в ст. 554 ГК РФ
относительно определенности предмета договора, ограничивается лишь формальным
подтверждением отсутствия изолированного жилого помещения при отчуждении доли
имущества, умаляет предусмотренное ст. 46 Конституции РФ право на судебную защиту и
противоречит требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием
закрепленным в ст.18 Конституции РФ (схожая правовая позиция была сформулирована
Конституционным Судом РФ в постановлении от 06.06.1995 г. № 7-П «По делу о проверке
конституционности абзаца 2 части седьмой статьи 19 Закона РСФСР от 18 апреля 1991 года
«О милиции» в связи с жалобой гражданина В.М. Минакова»), т.к. даже оформленная как
доля комната в коммунальной квартире, участвует в рыночном обороте как отдельный объект
недвижимости.
Как уже указывалось ранее, в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 16 ЖК РФ, под жилым домом
и квартирой признаются индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
19
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и
соответственно структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком
доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В силу ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в
порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Критерии пригодности жилого помещения для проживания установлены в Положении
о признании помещения жилым помещения, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.
По мнению Конституционного Суда РФ непосредственно выраженном в
постановлении от 14.04.2008 г. №7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго
статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» следует, что в отличие
прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии
функционального назначения строения, действующая в настоящее время система
государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного
законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую
пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает
возможность отнесения пригодных для
садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.
В соответствии со ст. 18 Жилищного кодекса РФ право собственности и иные вещные
права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях,
предусмотренных ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом РФ.
3. В п. 4 комментируемой статьи приведено весьма развернутое понятие паевого
взноса. Для сравнения в ст. 125 ЖК РФ, предусматривающей право члена кооператива на
пай, какого-либо указания на составляющую пая не содержится, и лишь из системного
анализа ст. 110 и 125 ЖК РФ можно прийти к выверенному суждению о том, что под паем
понимаются средства, внесенные членом кооператива непосредственно самому кооперативу.
Паевой взнос — это, во-первых, и, безусловно, сугубо денежные средства.
Соответственно, паевой взнос не может быть выражен никаким иным имуществом граждан.
Во-вторых, порядок и сроки внесения денежных средств в отношении члена кооператива
определяются формой его участия в деятельности кооператива.
Судебной практикой внесение членом ЖНК паевого взноса, определяется как
внесение последним денежных средств кооперативу на ответственное хранение (см.
например определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.01.2009 г. № 0953).
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона, формы участия в деятельности кооператива
устанавливают:
проживания жилых строений, расположенных на
от
• минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или
способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой,
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]