Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
.pdf
основании соответствующего заявления члена ЖНК решении об изменении требований к
жилому помещению (ч. 7 ст. 28 Закона).
5. Относительно выбора форм участия членов кооператива в деятельности
кооператива можно привести следующие примеры. Так, решением общего собрания ЖНК
«Жилищная инициатива» (г. Йошкар-Ола) (протокол № 1 от 29.06.2006 г.) утверждено
Положение о формах участия в деятельности ЖНК «Жилищная инициатива» (вступило в
силу с 01.04.2007 г.)8.
В соответствии с указанным Положением установлено две основных формы участи.
Первая форма участия заключается в следующем.
Сумма первоначального паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает
право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, составляет не
менее 40% от расчетной рыночной стоимости жилого помещения. Кооператив заключает с
членом кооператива Договор накопления части паевого взноса. Договор накопления части
паевого взноса определяет порядок, сроки, условия, размеры ежемесячных платежей в счет
накопления первоначального паевого взноса.
Размер денежных средств предоставляемых кооперативом из паевого фонда для члена
кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения
составляет не более 40% от расчетной рыночной стоимости жилого помещения.
Сумма заемных средств на приобретение или строительство жилого помещения для
члена кооператива привлекаемых кооперативом составляет разницу между реальной
стоимостью жилого помещения приобретенного для члена кооператива за вычетом паевого
взноса и средствами, указанными выше средствами, но не могут превышать 70% размера
паевого взноса члена кооператива.
Объемы, условия и порядок погашения займа согласуются с членом кооператива.
Кооператив обговаривает с членом кооператива условия и порядок займа и только после
этого приобретается жилое помещение в соответствии с заявкой члена кооператива.
После приобретения или строительства жилого помещения для члена кооператива
определяется реальная стоимость жилого помещения, в которую входят цена покупки,
страховка, риэлтерские услуги, а также другие прямые затраты, связанные с
приобретением
или строительством данного жилого помещения. Кооператив заключает с членом
кооператива Договор паенакопления. Договор паенакопления определяет порядок, сроки,
условия, размеры ежемесячных платежей в счет погашения привлеченных и заимствованных
средств.
Вторая форма участия предусматривает следующие условия.
Сумма первоначального паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает
право на приобретение или строительство
кооперативом жилого помещения составляет не
менее 50% от расчетной рыночной стоимости жилого помещения. Кооператив заключает с
членом кооператива Договор накопления части паевого взноса. Данный договор определяет
порядок, сроки, условия, размеры ежемесячных платежей в счет накопления первоначального
паевого взноса.
8
URL: http://www.jnk-iniciativa.ru/kindofmembership.php?page=1
121
Размер денежных средств, предоставляемых кооперативом из паевого фонда для члена
кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения,
составляет не более 50% от стоимости жилого помещения.
После приобретения или строительства жилого помещения для члена кооператива
определяется реальная стоимость жилого помещения, в которую входит цена покупки,
страховка, риэлтерские услуги, а также другие прямые затраты, связанные с приобретением
или строительством данного жилого помещения. Кооператив заключает с членом
кооператива Договор паенакопления. Договор паенакопления определяет порядок, сроки,
условия, размеры ежемесячных платежей в счет погашения заимствованных средств.
Член ЖНК «Жилищная инициатива» или другие лица, имеющие право на пай,
внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в
пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.
Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на
указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Рассмотренные формы участия в деятельности ЖНК «Жилищная инициатива»
реализуются на практике с учетом установленных ограничений;
1) расчетная рыночная стоимость предполагаемого жилого помещения не должна
превышать 3000000 (Три миллиона) рублей;
2) сумма первоначального паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает
право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, должна быть не
менее 40% от предполагаемой рыночной стоимости жилого помещения;
3) режим накопления части паевого взноса определяется членом кооператива:
минимальный период накопления — 2 года; максимальный период накопления — 6 лет.
4) сумма заемных средств на приобретение или строительство жилого помещения для
члена кооператива привлекаемых кооперативом не может превышать 70% размера паевого
взноса члена кооператива.
5) срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на
приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не
должен превышать более чем
в 1,5 раза срока внесения членом кооператива части паевого
взноса.
Еще одним весьма примечательным примером являются формы участия в
деятельности ЖНК «Мой дом»
9
. Согласно Приложению № 7 к протоколу №1-11 от
18.06.2011 г. общего собрания членов указанного кооператива, среди форм участия в данном
кооперативе предусматриваются следующие:
1) «Классическая». Используются: паевые взносы членов кооператива, субсидии и
субвенции, кредиты и займы, получаемые кооперативом, доходы от предпринимательской
деятельности кооператива. Жилое помещение приобретается по очереди, постановка на
которую возможна по заявлению пайщика, накопившего не менее 37% от стоимости.
Минимальный накопительный период —2 года. Максимальный накопительный период
– 14 лет. Минимальный предварительный взнос — 37% от стоимости жилого помещения.
9
URL:
http://www.moidom.org/bitrix/templates/main/save_file.php?path=/upload/iblock/298/298e27c8019114b468aa9752a41
41aea.doc&name
122
Период внесения оставшейся части паевого взноса не должен превышать более чем в
полтора раза накопительный период. Максимальный период 20 лет.
При ожидании покупки в очереди член кооператива ежемесячно продолжает вносить
накопительные паевые взносы не менее 0,2% от стоимости. Индексация при накоплении на
паевые взносы — 5% годовых, начиная с первого дня накопления.
Привлечение заемных средств при накоплении паевого взноса в размере до 70% от
суммы внесенных паевых взносов рассматривается индивидуально с каждым пайщиком. При
отсутствии заемных средств или неприемлемых условий для погашения, стоящий первым на
приобретение жилого помещения пайщик в течение трех месяцев имеет право:
а) пополнить паевой предварительный накопительный взнос до суммы равной 50% от
стоимости и дождаться финансирования из паевого фонда оставшейся суммы равной 50% от
стоимости;
б) снизить стоимость жилого помещения до суммы, равной его двойному
накопительному взносу;
в) передать письменно право покупки следующему желающему по очереди,
продолжая накапливать предварительный взнос до 50% от стоимости.
По истечении трех месяцев, если пайщик отказался от вышеперечисленных условий,
право приобретения жилого помещения переходит следующему по очереди;
2) «Заемная». Используются: паевые взносы члена кооператива (собственные
средства), субсидии и субвенции, кредиты и займы, доходы от предпринимательской
деятельности кооператива.
Возможен переход из любой формы участия в момент накопления 60% от стоимости
жилого помещения. Минимальный накопительный период — 6 месяцев. Минимальный
предварительный взнос — 60% от стоимости жилого помещения. Период внесения
оставшейся части паевого взноса не должен превышать более чем в полтора раза
накопительный период и составлять не более, чем 3 года. Проценты на остаток долга
составят 2% в месяц.
Виды накопительных паев и условия индексирования периодических платежей в счет
паевого взноса утверждаются Правлением кооператива. По договору накопления паевые
взносы могут
минимального срока хранения (от 12 месяцев);
3) «Накопительная». Используются: паевые взносы членов кооператива, субсидии и
субвенции, доходы от предпринимательской деятельности кооператива.
Возможен переход на первую «Классическую» форму участия в момент накопления
37% от стоимости жилого помещения. Минимальный накопительный период — 2 года.
Максимальный накопительный период — 8
50% от стоимости жилого помещения. Период внесения оставшейся части паевого взноса не
должен превышать более чем в полтора раза накопительный период. Максимальный период
12 лет.
Индексация при накоплении на паевые взносы — до 12% годовых, начиная с первого
дня накопления. Проценты на остаток долга на 3% выше индексации на накопительный
. Пайщик самостоятельно выбирает проценты индексации на предварительный
вклад
накопительный взнос при накоплении, в зависимости от которых определяются проценты на
остаток долга.
быть возвращены пайщику без приобретения жилого помещения по истечении
лет. Минимальный предварительный взнос —
123
Статья 28. Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена
кооператива
1. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого
помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса,
определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.
2. После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной
выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом
кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения
соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:
1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении
члена кооператива;
2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение
соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
3. Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на
строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена
кооператива устанавливается после внесения членом кооператива части паевого взноса,
предусмотренной пунктом 1 части 2 статьи 27 настоящего Федерального закона, и истечения
установленного выбранной членом кооператива формой участия в
внесения указанной части паевого взноса.
4. Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения,
приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого
помещения для члена кооператива (далее - порядок определения очередности) устанавливается
уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.
5. При установлении порядка определения очередности должны
внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает
право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а
также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности
кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести
оставшуюся часть паевого взноса
ранее вступивший в кооператив.
6. Порядок определения очередности должен соответствовать требованиям настоящего
Федерального закона, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости
деятельности кооператива, установленным статьей 47 настоящего Федерального закона, и не должен
приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива
установленных статьей 49 настоящего Федерального закона.
7. Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к
месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного
уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его
заявления о приеме в члены кооператива или в принимаемом указанным органом
соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому
помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их
требованию в течение одного рабочего дня.
в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива,
деятельности кооператива срока
в соответствии с
учитываться размер
на основании
,
,
124
Комментарий к ст. 28
1. Процесс, который необходимо пройти, прежде чем получить право собственности
на желаемый объект недвижимости, состоит из трех периодов:
а) накопления, после которого происходит выбор жилья пайщиком;
б) приобретение жилого помещения либо приобретение права на строящееся жилое
помещение, а равно непосредственное строительство кооперативом жилого помещения в
порядке очередности членов кооператива;
в) периода погашения стоимости пая, по истечении которого право собственности на
жилое помещение переходит к пайщику.
Следует отметить, что приобретение жилья посредством вступления в ЖНК имеет ряд
преимуществ для граждан перед другими формами приобретения жилья. Можно отметить
следующие из них (признавая при этом субъективность любых преимуществ):
• основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан-
членов ЖНК определяет отдельный Закон;
• проводится обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном
реестре юридических лиц (п. 5 ст. 5 Закона);
• ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство
жилья (ст. 24, 26 Закона);
• ведется постоянный контроль за деятельностью ЖНК со стороны Федеральной
службы по финансовым рынкам (ст. 50, 51, 52 Закона);
• ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые
взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 ст. 16
Закона);
• особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья
(ст. 30 Закона);
• ЖНК приобретает жилье только после
• ФЗ установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (ст. 45, 46
Закона);
• обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости (ст. 49 Закона);
• обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК (ст. 54 Закона).
• жилье, приобретенное с помощью ЖНК, как правило, дешевле жилья, приобретенного
по схеме банковского ипотечного
• вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении третьей части ее
рыночной стоимости;
• возможен зачет имеющегося жилья;
согласования с членом ЖНК (ст. 7 Закона);
кредитования;
• в случае выхода пайщика из ЖНК ему выплачивается вся сумма паевого взноса;
• можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в
безвозмездное пользование жилье;
• в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую
предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья,
родственники;
• возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу.
125
Среди преимуществ ЖНК можно отметить и такие, как:
• отсутствие ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту;
• низкий вступительный взнос;
• для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта;
• возможность приобретения жилья в любом населенном пункте РФ;
• не требуются гарантии поручителей и справки о доходах;
• не требуется залога
10
.
После внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной
формой участия в деятельности кооператива, у члена ЖНК возникает право на приобретение
или строительство кооперативом для него жилого помещения. Этому праву корреспондирует
обязанность ЖНК приобрести (построить) члену кооператива жилое помещение, на которое
указывалось в его заявлении.
2. Вопрос об очередности приобретения кооперативом жилого помещения,
приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого
помещения для члена ЖНК решается при наступлении двух условий:
• внесение членом ЖНК части паевого взноса, предусмотренной формой участия члена
кооператива;
• истечение установленного формой участия в деятельности кооператива срока внесения
данной части паевого взноса.
Возникновение такого права у членов ЖНК может наступить в разное время. Порядок
определения очередности в данном случае может устанавливаться:
• уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива;
• решениями общего собрания членов кооператива;
• уставом кооператива и конкретными решениями общего собрания членов кооператива.
Очередность полностью зависит от выбранной формы участия в деятельности ЖНК
(см. ст. 27 и комментарий к ней). В любом случае, она должна соответствовать требованиям,
предъявляемым к финансовой устойчивости кооператива.
Не исключено, что для нескольких членов ЖНК (например, одновременно вступивших
в кооператив и выбравших одинаковую форму участия), могут сложится равные условия. В
таком случае определяющим является срок внесения оставшейся части паевого взноса
(преимущество остается за тем, у кого этот срок более короткий), а если эти сроки
оказываются равными — первым оказывается тот, кто раньше вступил в ЖНК (своеобразный
принцип старшинства). Неясным остается вопрос о том, как следует поступать ЖНК, если
несколько его члены, например, одновременно вступили в кооператив и выбрали одинаковую
форму участия (что тоже возможно). Очевидно, этот случай может найти свое отражение в
уставе ЖНК.
Статья 29. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива
1. Передача жилого помещения, указанного в пункте 1 части 2 статьи 28 настоящего
Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом
10
См. Филиппова Е.С. Жилищные кооперативы в современной России // Адвокат. — 2006. — № 8.
126
непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.
Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен
ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого
помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности
кооператива.
2. Решение о передаче жилого помещения в
органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия
выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.
3. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое
помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством
Российской Федерации в
кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных
пользование члену кооператива принимается
Комментарий к ст. 29
1. В данной статье идет речь о передаче члену кооператива жилого помещения,
соответствующего требованиям, указанным в его заявлении. К этому времени собственником
данных жилых помещений уже является кооператив.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность
другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом.
Жилищный накопительный кооператив осуществляет содержание и ремонт
принадлежащих ему жилых помещений. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что
собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в
таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком
доме указанного собственника.
В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в
многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему
помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в
многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это
имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об
оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом
предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом
объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения
расходов
и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома
распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения
127
права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на
помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство
предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного
дома.
2. В ЖНК решение о передаче жилого помещения в пользование принимается органом
кооператива, определенным уставом кооператива. Представляется, что наилучшим образом
права членов ЖНК соблюдались бы в случае, когда подобное решение принимает общее
собрание членов кооператива (данный порядок установлен для жилищных, жилищностроительных кооперативов).
Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть
осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению
потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом
кооператива формой участия в деятельности кооператива.
После передачи жилого помещения в пользование член ЖНК и члены его семьи
имеют возможность зарегистрироваться в нем (основанием тому может являться договор
безвозмездного пользования с кооперативом), и проживать там, оплачивая коммунальные
услуги, продолжая выплачивать членские и паевые взносы.
Статья 30. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение
Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой
взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают
право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или
другим лицам, имеющим право
обязательств.
на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо
Комментарий к ст. 30
1. В рамках данной статьи понятие «жилое помещение» следует толковать так, как это
указывается в п. 3 ст. 2 Закона — это квартира или жилой дом, отвечающие требованиям,
установленным жилищным законодательством РФ. И как можно увидеть данное понятие уже
понятия жилого помещения, используемое в ЖК РФ, к которым относятся
не только жилой
дом или квартира, но и части жилого дома, части квартиры, а также и комната (п.1 ст.16 ЖК
РФ). Поэтому в ситуации с ЖНК у члена кооператива не может возникнуть права
собственности лица на долю в жилом помещении, или на отдельную комнату, которые не
рассматриваются как жилое помещение по смыслу комментируемого закона.
Так, например, на этом основании было оставлено без изменения решение
Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2008 г. по делу № А55-5070/2008 о
признании отказа в регистрации перехода права собственности и права общей долевой
собственности обоснованным. Подробнее см. постановление Одиннадцатого
арбитражного апелляционного суда от 0 1.09.2008 г. № 11АП-4837/2008.
128
Комментируемая статья корреспондирует норме ч. 4 ст. 218 ГК РФ, устанавливающей,
что член потребительского кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления,
полностью внесшие свой паевой взнос за помещение, предоставленное этим лицам
кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Таким образом,
законом особо определен момент возникновения права собственности, — это внесение
членом кооператива или иным лицом, имеющим право на пай, паевого взноса в полном
размере. При наступлении этого факта жилое помещение, ранее находящееся в
собственности кооператива, автоматически переходит в собственность указанного лица.
При этом какого-либо иного волеизъявления члена кооператива или другого лица,
имеющего право на паенакопления, на приобретение в собственность жилого помещения, не
требуется. Оно подразумевается, во-первых, самим статусом такого лица как имеющего
право на паенакопления и, во-вторых, внесением им паевого взноса в полном размере.
Последующая регистрация права собственности члена кооператива или иного лица,
имеющего право на паенакопления, на жилое помещение удостоверяет его, но не имеет
правообразующего значения.
На это указывается
Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопроса, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав». В ч. 11 данного постановления разъясняется, что в силу п. 2 ст. 8 ГК
РФ права на имущество
регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, но для
приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая
членом потребительского кооператива установлен иной момент возникновения права.
Певницкий С.Г. по этому поводу обращает внимание на следующее: «жилищные
кооперативы, жилищно-строительные кооперативы осуществляет не только функцию
приобретения/строительства или создания помещений путем реконструкции, но, что не
менее важно, и функцию последующей эксплуатации многоквартирного дома. Таким
образом, законодатель не предусматривает автоматического прекращения членства в
кооперативе после выплаты пая. Иное бы ограничивало возможности собственника
помещения по управлению многоквартирным домом, осуществляемому жилищностроительным кооперативом. Иные правила предусмотрены для ЖНК. Так, ст. 9 ФЗ «О
жилищных накопительных кооперативах» предусматривает, что, если иное не предусмотрено
уставом ЖНК, членство в нем прекращается внесением паевого взноса в полном размере и
передачей соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива. Данное
правило вытекает из природы ЖНК как объединения капиталов лиц для
приобретения/строительства жилья и не предусматривающей его последующей эксплуатации
как задачи кооператива. Таким образом, можно утверждать, что приобретение жилья членами
жилищных кооперативов является производным способом приобретения права
собственности на помещения в многоквартирных домах, так как имеется прочная связь
предыдущего собственника с последующим, воля сторон направлена на переход имущества,
и в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума
, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента
129
а приобретатель получает тот же объем прав на конкретное помещение, что принадлежал
отчуждателю»11.
2. Государственная регистрация прав членов жилищных кооперативов в отношении
имущества, приобретенного путем внесения паевых взносов, только подтверждает их
правомочия как собственников.
Для ее осуществления необходимо предоставить следующие правоустанавливающие
документы:
• справку из ЖНК, содержащую информацию о номере и дате протокола общего
собрания о приеме в члены кооператива и о дате полной выплаты паевого взноса за
квартиру, подписанную председателем и главным бухгалтером и заверенную печатью
кооператива;
• технические документы, содержащие описание объекта недвижимости.
Кроме того, для рассмотрения заявлений о государственной регистрации права
собственности всех членов кооператива в регистрирующий орган предоставляются (один
раз):
• учредительные документы ЖНК: устав кооператива, зарегистрированный в органе
местного самоуправления, свидетельство о регистрации жилищного кооператива в
качестве юридического лица;
• документы, подтверждающие полномочия председателя и бухгалтера ЖНК (протокол
собрания кооператива об избрании председателя и главного бухгалтера);
• список членов кооператива;
• образцы подписей председателя и главного бухгалтера, оттиски печатей ЖНК.
Как отмечает Гимадрисламова О.Р., на практике нередки случаи, когда член ЖНК —
собственник квартиры не может предоставить в органы, осуществляющие государственную
регистрацию, технические документы, характеризующие жилую площадь. Указанные
документы не могут быть выданы государственными предприятиями учета, инвентаризации
и оценки недвижимости в связи с тем, что учету подлежат законченные строительством и
принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения),
включаемые в жилищный фонд, а дома, в которых стали собственниками члены ЖК (ЖСК,
ЖНК), не всегда могут быть приняты в эксплуатацию (несмотря на то, что фактически люди
уже проживают в них) из-за отсутствия надлежащим образом оформленных документов об
отводе земельного участка под строительство, разрешения на строительство, выдаваемого
органами местного самоуправления, а также документов, подтверждающих разрешение
соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных
коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи и т. д. Возможно,
подобные ситуации и не возникали бы, если бы положения п. 4 ст. 218 ГК РФ находили
подтверждение в других законодательных актах, в том числе касающихся государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а органы, осуществляющие
11
Певницкий С.Г. Приобретение прав на имущество в многоквартирных домах участием в жилищно-
строительных кооперативах // Правовые вопросы строительства. — 2006. — № 1.
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]