Жилищное право. Учебное пособие-2

семьи, на имя которых оформлено право собственности; другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилого помещения.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Одним из важных и существенных вопросов жилищного законодательства является срок приватизации жилищного фонда. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сроком окончания бесплатной приватизации жилья было 1 января 2007 г. Однако, Федеральным законом от 25.02.2013 № 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок окончания бесплатной приватизации жилья продлен до 1 марта 2015 г.

Таким образом, с каждым днем времени для приватизации занимаемого нанимателями жилого помещения остается все меньше. При этом в жилых помещениях зачастую проживают наниматели или члены их семей по той или иной причине, не желающие участвовать в приватизации жилья. Причины такого нежелания могут быть самыми разными. Последствие такого отказа только одно - невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Если отказывающийся гражданин до 1 марта 2015 г. не выразит своего согласия на приватизацию, помещение навсегда останется в государственной или муниципальной собственности.

Как было сказано выше приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны

81

внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом

Российской Федерации.

6.2. Договор о приватизации жилого помещения и его участники.

Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность).

Вкачестве участников договора о приватизации жилых помещений,

содной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов: органы местного самоуправления, муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда; а также государственные организации, осуществляющие приватизацию государственного жилищного фонда.

Указанные органы государственной власти и местного самоуправления, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; принимают решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключают с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). В п. 1 ст. 420 ГК РФ дается понятие договора как соглашения (согласования воль) - юридического факта, влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Форма Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан установлена Примерным положением о приватизации (приложение 3 к Решению Роскоммунхоза от 18.11.1993 № 4). Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого

82

договора не требуется. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод, что право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

Необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации определяет, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...». Данное положение корреспондирует с положениеми ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Однако, делать вывод об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор, не следует. В п. 3 Примерного положения о приватизации устанавливает, что отказ от включения несовершеннолетних в

83

число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Аналогичное разъяснение дано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Следует отметить, что на практике органы опеки и попечительства, зачастую настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

У граждан, воспользовавшихся своим правом на приватизацию жилого помещения, может возникнуть потребность расторгнуть договор приватизации. Следует учитывать, что деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность. При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо не восстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ в Закон о приватизации введена статья 9.1, в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на

84

праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с гражданами в порядке и на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.

Аналогичная норма установлена п. 15 Примерного положения о приватизации: «При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения».

Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом.

Как было сказано выше расторжение договора приватизации по соглашению сторон, отличается от расторжения договора в случае признания судом таких договоров недействительными (ст. 166 - 181 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так,

договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона о приватизации жилищного или ГК РФ. Обычными основаниями для признания указанного договора недействительным являются следующие:

85

не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет (ст. 2 Закона о приватизации);

в приватизации жилого помещения участвовало лицо, ранее уже использовавшее право на приватизацию;

жилое помещение передано в совместную собственность граждан, не являющихся членами одной семьи (бывшим супругам, дядям, племянникам и т.д.).

Наконец, наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения Закона о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь несовершеннолетних). Например, в

договоре приватизации жилого помещения не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета по адресу приватизируемой квартиры, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, - лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы, и т.д.

6.3. Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений. Приватизация служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах. Приватизация бывших общежитий.

Бесспорным достоинством действующего законодательства о приватизации следует признать установление и законодательное обособление целого ряда правил о приватизации некоторых видов жилых помещений,

учитывающих отличительные особенности правовой природы отдельных

видов жилья.

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного

самоуправления, государственным унитарным предприятием,

86

государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Исходя из положений ч.1. ст. 4 Закона о приватизации, служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Иными словами, граждане, занимающие указанные жилые помещения, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса. Однако, часть вторая указанной статьи предусматривает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Помимо этого, исходя из положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов. Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом Российской Федерации.

Из вышесказанного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Так, согласно п. 2.6. Постановления глава городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района МО от 11.01.2009 № 3-П

87

глава городского поселения Шаховская вправе принимать решения о приватизации служебных помещений.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Таким образом, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона о приватизации.

Граждане, занимающие комнаты по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе приобрести их в собственность бесплатно в порядке приватизации. Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (ст. 4 Закона о приватизации). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №

25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим ст. ст. 19 (ч. ч. 1 и 2), 46 (ч. ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции. Признание оспариваемого положения ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации не соответствующим указанным нормам Конституции РФ означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо как от воли собственника коммунальной

88

квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможность оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.

Однако необходимо иметь в виду, что, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, поэтому целесообразнее оформлять все договором дарения и ренты, чтобы не сталкиваться с интересами соседей.

Вопрос приватизации общежитий долгое время вызывал многочисленные споры и дискуссии. Ответ на данный вопрос дан Верховным Судом РФ. Так, Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. Однако, согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 №

189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального

89

найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения,

вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации.

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62

ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям

(учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд,

могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.

Что касается общежитий, которые не были переданы муниципалитетам, то они принадлежат соответствующим организациям

(например, общежития вузов, государственных предприятий). Такие организации должны использовать общежития по прямому назначению - для работников этих организаций, а также для учащихся.

Вопросы для самопроверки

1.По каким основаниям жилье переходит в собственность граждан безвозмездно?

2.Каковы принципы приватизации жилья?

3.Кто является субъектами правоотношений, возникающих при приватизации жилья?

4.Какие жилые помещения не подлежат приватизации?

90