Жилищное право. Учебное пособие-2

реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории России. Данное Положение достаточно подробно регламентирует требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11), инженерным системам (п. 12 -

14) и т.д.

Положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации закреплено ст. 18 ЖК РФ. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, - ст. 216 ГК РФ.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе и на жилые помещения, осуществляется учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219, а Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233.

Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный

31

реестр. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1

ст. 165 ГК РФ).

Следует учитывать, что регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ) законом не предусмотрено.

2.2. Понятие жилищного фонда и его структура. Частный жилищный фонд и его составные элементы (индивидуальный жилищный фонд физических лиц, жилищный фонд юридических лиц, созданных как частные организации). Государственный жилищный фонд (федеральный,

субъектов Российской Федерации, ведомственный), его назначение.

Жилищный фонд, находящийся в собственности муниципальных образований. Учет жилищного фонда. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Жилищный кодекс определяет понятие «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19). Форма собственности на жилое помещение и цель его использования значения не имеют.

ЖК РФ, с учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности (п. 2 ст. 19 ЖК РФ) и в зависимости от использования

(п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от принадлежности различают три вида жилищных фондов:

1) частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных

32

организаций). В собственности граждан находятся построенные и приобретенные: жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-

строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая); жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч. В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия).

Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц - см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ)

являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ);

2)государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации

исубъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;

3)муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд можно делят на четыре группы:

1) жилищный фонд социального использования - жилые помещения,

предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

2)индивидуальный жилищный фонд - жилые помещения,

принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

33

3)коммерческий жилищный фонд - жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам - в аренду с целью извлечения прибыли;

4)специализированный жилищный фонд - жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, которые установлены законодательством.

Необходимо учитывать, что в жилищный фонд не входят находящиеся

вжилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Правительство РФ Постановлением от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

34

Государственным контролем охватывается весь жилищный фонд независимо от его формы собственности. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является государственная жилищная инспекция. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» определены органы государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Этим же актом утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

В компетенции жилищной инспекции контроль за: техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту; обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг; осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д. Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

Необходимо учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъекта РФ

- за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления - за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

35

2.3. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в

жилые. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Вопросам регулирования порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение посвящена глава 3 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит уведомительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Статья 22 ЖК РФ устанавливает требования, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. В частности, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот:

жилищном и техническом (строительные нормы и правила).

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен в случаях, когда: а)

доступ к такому помещению невозможен без использования помещений,

обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога (ст. 22 ЖК РФ). Кроме того, п. 4 ст. 22 определил обстоятельства, при наличии которых

36

не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое: а) такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия; б)право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определяет ст. 26 ЖК РФ. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 ЖК РФ. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ст. 27 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 28 ЖК завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии, направляемом в орган по учету объектов недвижимого имущества. Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы.

37

Согласно ст. 29 ЖК РФ лица, самовольно осуществившие переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и

(или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).

Вопросы для самопроверки

1.Что такое жилищный фонд и какие объекты входят в его состав?

2.Каковы виды жилищных фондов?

3.Какова классификация видов жилищного фонда?

4.Что понимают под жилищным фондом социального использования?

5.В каком случае возможен перевод жилого помещения в нежилое?

6.Что понимают под государственным жилищным фондом?

7.Какой орган управляет муниципальным жилищным фондом?

8.Что понимают под жилым помещением и каким требованиям оно должно отвечать?

9.Какой орган осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество?

10.Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение

инежилого помещения в жилое помещение?

11.Какие документы необходимо приложить к заявлению для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения?

12.Какова ответственность за самовольное переустройство и (или)

перепланировку жилого помещения?

13. Дайте характеристику контроля за использованием и сохранностью

жилищного фонда.

38

Литература

Основная

1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.

6.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Тихомиров М.Ю., 2009.

Дополнительная

1.Егорочкина Н. Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения // Жилищное право. 2012. № 2.

2.Карпухин Д.В. Административно-правовое регулирование деятельности государственной жилищной инспекции в Российской Федерации // Административное и муниципальное право. 2008. № 12.

3.Максимов Е.А. Что нужно знать при защите и регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, садовый домик, офис) // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 1.

4.Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. № 2.

39

5. Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по

законодательству Российской Федерации // Юрист. 2009. № 2.

6.Меркулов В.А. Формирование модели жилого помещения жилищных фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами // История государства и права. 2011. № 14.

7.Русин А. Делай что хочешь, но с разрешения! Переустройство и перепланировка жилых помещений: анализ судебной практики // Жилищное право. 2012. № 12.

8.Савицкая О.Г. Правовое положение муниципальных предприятий в сфере управления жилищным фондом: региональный опыт и судебная практика // Юридический мир. 2010. № 12.

9.Шипунова Е. Предоставление служебных жилых помещений // Жилищное право. 2009. № 2.

40