Жилищное право. Учебное пособие

Содержание

Предисловие . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1. Этапы развития жилищного права и государственноправовая политика России в жилищной сфере . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2. Цели и задачи органов государственной власти и местного самоуправления в жилищной сфере . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

3. Понятие, предмет и метод, принципы жилищного права . . . . 17 4. Источники жилищного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 5. Объекты жилищных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 6. Жилищный фонд . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 7. Переустройство, перепланировка жилого помещения . . . . . . 29 8. Изменение правого статуса помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

9. Основания и условия принятия на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору

социального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

10. Договор социального найма жилого помещения: понятие, порядок заключения, права и обязанности

субъектов правоотношения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

11. Изменение, прекращение, расторжение договора социального найма жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

12. Найм жилого помещения жилищного фонда социального использования: понятие, субъекты, объекты . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

13. Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования: порядок заключения, основания и последствия прекращения и расторжения . . . . . . . 54

14. Специализированный жилищный фонд: понятие, основания предоставления . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

15. Особенности отдельных видов договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда . . . . . . . . . 59

16. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы . . . . . . . 62

ПРАКТИКУМ

Предисловие

Целью изучения дисциплины «Жилищное право» является освоение основополагающих понятий, категорий, институтов жилищного права, приобретение навыков анализа практических ситуаций, применения к ним норм жилищного законодательства; формирование научного мировоззрения у студентов в области цивилистики.

Врамках изучения данной дисциплины перед студентами ставятся следующие задачи: формирование у студентов представления об особенностях гражданско-правового регулирования жилищных отношений, овладение специфическим цивилистическим понятийным аппаратом, знание основных категорий и положений жилищного законодательства; системный анализ судебной практики по проблемным вопросам жилищного права; развитие и совершенствование навыков толкования и применения жилищно-правовых норм; отслеживание и прогнозирование тенденций развития жилищного законодательства.

Врезультате освоения дисциплины обучающийся должен приобрести следующие компетенции:

Код компетенции ОК-1

Знать: Основные направления государственной жилищной политики, принципы жилищного права, закрепленные в Конституции РФ, жилищном законодательстве; содержание жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений; требования к целевому использованию, содержанию жилого помещения, способы и порядок управления многоквартирными жилыми домами; правовые требования к порядку, срокам внесения платы за коммунальные услуги, содержание жилья, уплате взноса на капитальный ремонт

Уметь: выявлять смысл и содержание жилищных норм, проводить юридические процедуры, направленные на защиту жилищных прав граждан и юридических лиц.

Владеть: моделью поведения, основанной на осознании социальной значимости профессии, этике юриста, навыками анализа правовых ситуаций, формирования своей деятельности в точном соответствии с обязательными требованиями Конституции и федеральных законов, законных приемов и способов направления деятельности иных лиц на исполнение требований жилищного законодательства.

Код компетенции ПК-1

Знать: виды и способы толкования норм права; правила квалификации юридически значимых фактов.

ПРАКТИКУМ

1. ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА И ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВАЯ ПОЛИТИКА РОССИИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (2 часа)

Цель – исследование государственно-правовой политики России в жилищной сфере на различных этапах развития государства.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.

В результате изучения темы студент должен:

Знать: основные этапы развития жилищного права, содержание государ- ственно-правовой политики в сфере жилищных правоотношений, приоритетные цели и задачи жилищной политики на современном этапе (ОК-1, ПК-1, ПК -4).

Уметь: анализировать нормы жилищного права, выявлять основные направления и этапы жилищной политики России (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в сфере жилищных правоотношений.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

На начало Октябрьской Революции 1917 г. в России, как и на сегодня, спустя 100 лет, имелось значительное имущественное расслоение в обществе, в том числе и в жилищной сфере: если знать, тор- гово-промышленные олигархи, высокооплачиваемая интеллигенция проживали в богатых, просторных усадьбах и особняках, то большая часть населения с низкими доходами жила в помещениях небольших, часто малопригодных для проживания, а то и просто занимала «койки» и «углы».

На период конца XIX, начала XX в России в жилищной сфере имелся затяжной кризис, обостренный первой мировой войной. Государство не участвовало в решении квартирного вопроса малоимущих, небогатых, полагая это «нецелесообразным».

Коренные изменения в жилищном праве, жилищной политике произошли после Октябрьской революции, при этом изменилась правовая регламентация как института права собственности на жилые помещения, так и найма жилого помещения, которые отражали изменения в политике и экономике.

Появились такие понятия как «национализация», «передача капиталистических домовладений городским Советам», «массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома», «излишки жилой площади», «уплотнение и самоуплотнение», «обязание к проведению принудительной перепланировки и иных мер с целью изъятия излиш-

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

ков жилой площади», «установление фиксированных ставок наемной платы за жилые помещения».

В программе РКП, принятой в 1919 г. 8 съездом РКП (б) были определены следующие направления государственной жилищной политики: «улучшение жилищных условий трудящихся масс; рациональное расселение трудящихся, уничтожение негодных жилищ, перестройка старых и постройка новых».

Заданное властью направление политики нашло отражение в многочисленных нормативных актах, принятых в послереволюционный период – Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., Декретах ВЦИК, СНК РСФСР (от 09.01.1924 «О выселении граждан из занимаемых ими помещений», от 14 июня 1926 г. «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений», от 16 августа 1926 г. «Об ограничении принудительных уплотнений в квартирах»).

Указанными актами введен за основу распределительный принцип обеспечения граждан жилой площадью из государственных жилищных фондов. При этом «нарезка» гражданам жилой площади осуществлялась строго по установленным нормам. В целях обеспечения этих норм производились перепланировки жилых помещений, в том числе принудительные, с целью изъятия «излишков жилой площади», принудительное переселение граждан с одной площади на другую, если такие излишки имелись.

Все это породило и способствовало широкому распространению такого явления как «коммунальные квартиры».

После революции был создан и получил правовое регулирование государственный специализированный жилищный фонд (общежития, служебное жилье). Помещения в нем предоставлялись во временное пользование и для обеспечения лиц, состоящих в трудовых и иных отношениях с государственными предприятиями, учреждениями, что, в свою очередь частично также способствовало решению жилищного вопроса отдельных граждан.

Выселение из жилых помещений в указанный период носило такой же решительный характер, как и вселение. Наряду с выселением по решению суда, активно применялись процедуры выселения из жилых помещений в административном порядке. При этом, в нормативном регулировании были определены различные основания к выселению в указанном порядке, в том числе такие как «потеря или отсутствие у заселяющего помещение лица связи по работе или службе с учреждением или предприятием, за коим закреплено данное помещение» и другие.

Для института права собственности, и в том числе права частной собственности граждан на жилые помещения, наступили серьезные испытания. Ограничения, установленные нормативными актами для данного института, носили глобальный характер и касались всего.

Так, относительно права частной собственности на жилые помещения, императивно регулировались вопросы о количестве жилых помещений, их размере, находящиеся в собственности одной семьи, введены различные ограничения на гражданский оборот данного имущества.

Гражданину и членам его семьи разрешалось иметь в собственности не более одного строения, одной квартиры, отчуждать жилое помещение не чаще чем один раз в три года. Если таких строений оказывалось более двух, собственнику предписывалось обязательное отчуждении «лишнего» жилого помещения.

Из положительного следует сказать, что стоимость за пользование жилым помещением и коммунальными услугами в указанный период была невысокой, основная нагрузка по содержанию жилищного фонда лежала на плечах государства, последним за свой счет принимались меры к строительству нового жилищного фонда и сохранению старого.

При изучении этапов развития жилищного права в послереволюционной России следует обратить внимание на Постановление ЦИК ССР № 112, СНК ССР № 1843 от 17.10.1937 г. «О сохранении жилищного фонда, улучшении жилищного хозяйства в городах». В указанном документе дан анализ развития жилищного законодательства и жилищных отношений за 20 лет послереволюционного периода. Из нормативного акта следует, что «на 1 января 1937 года построено 54 миллиона квадратных метров жилой площади стоимостью в двенадцать с половиной миллиардов рублей. Весь этот новый жилищный фонд вместе с домами, конфискованными Октябрьской революцией у капиталистических домовладельцев, является государственной собственностью, т.е. всенародным достоянием».

Также в документе отмечено, что произошло резкое увеличение потребности в жилье, существующий порядок управления и пользования этим огромным жилищным фондом не соответствует требованиям его сохранения как государственного имущества, не обеспечивает об-

разцового его содержания.

Далее указано на самоустранение органов местного самоуправления и администраций предприятий и учреждений от управления и распределения государственного жилья, неправомерное возложение данных функций на отдельные коллективы жильцов - жилищно-аренд- ные кооперативные товарищества (ЖАКТы), бесконтрольность, бесхозяйственность в сфере жилищного хозяйства.

ПРАКТИКУМ