Жилищные вопросы. 2-е изд.. Справочник

А.А. Батяев

ЖИЛИЩНЫЕ ВОПРОСЫ

Справочник

2-е издание

Москва 2012 г.

Издание подготовлено совместно с Издательским центром IPR MEDIA

www.iprmedia.ru

УДК 349.44 ББК 67.404

Б28

Автор:

Батяев Андрей Андреевич — практикующий юрист, юрисконсульт ООО «Грифон», ООО «Мастер Строй», автор ряда комментариев к законодательству, книг и статей.

Батяев А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А. А. Батяев. — 2-е изд. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2012. — 196 с.

ISBN 978-5-394-01527-4

В условиях меняющегося законодательства жилищные вопросы не перестают быть актуальными. В данном пособии автор проанализировал законодательство РФ в жилищной сфере с точки зрения практического его применения. В книге рассмотрены вопросы регистрации и страхования жилья, его перепланировки и переустройства, проблемы собственности, а также судебная практика в жилищной сфере. Автор акцентирует внимание на спорных ситуациях, которые зачастую происходят в современных жилищных правоотношениях, предлагает юридически грамотные варианты решения различных проблем.

Издание является незаменимым практическим руководством по жилищным вопросам для граждан, юристов, специализирующихся на жилищном праве. Книга будет полезна студентам

ипреподавателям юридических вузов и факультетов.

©Батяев А.А., 2009

©ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2009

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

1.1. Объекты жилищного права, жилищный фонд.

Пользование жилыми помещениями

Объектами жилищных прав выступают жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает то, какие помещения, объекты недвижимого имущества можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в ст. 15 дает следующее определение жилого помещения — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

Как видно из определения, для того, чтобы помещение было признано жилым, необходимо наличие нескольких обяза-

тельных условий.

Прежде всего, помещение должно быть изолированным. Это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, которым все пользуются для прохода в свои жилые помещения, и потому его нельзя признать изолированным. Следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения

4

означает, что в данное помещение существует отдельный вход,

ионо не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения. Аналогичную правовую позицию можно найти и в постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П. Предметом рассмотрения в суде был как раз вопрос о возможности признания части жилой комнаты самостоятельным жилым помещением. Вопрос о возможности признания всей комнаты жилым помещением в каждом конкретном случае решается исходя из планировки такого жилого помещения. В основном подобный вопрос возникает, когда несколько собственников одного жилого помещения делят его

итем самым пытаются выделить свое собственное жилье. Такие ситуации возникают при разводе супругов или наследовании жилых помещений. При недостижении согласия меду собственниками — их спор разрешается в судебном порядке.

Также жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к объектам недвижимого имущества относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.

Кроме того, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» утверждены правила пользования жилыми помещениями.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правитель-

5

ства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (далее — постановление Правительства РФ № 47), устанавливает ряд требований технического характера, которым должно отвечать помещение для признания его жилым, а также основания, по которым жилое помещение могут признать непригодным для проживания (аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Приведем оба вида оснований.

Вразделе 2 постановления Правительства РФ № 47 перечисляются все те технические требования, которым должно отвечать помещение для признания его жилым (т.е. для проживания граждан).

Жилые помещения признаются непригодными для проживания при наличии выявленных вредных факторов для среды обитания человека. Но учитываются не абсолютно любые вредные факторы, а только те, которые позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

1) ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

2) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований

игигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона

ифизических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Вразделе 3 постановления Правительства РФ № 47 законодатель предусмотрел следующие основания для признания жилых помещений непригодными для проживания:

жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах

идомах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень

6

биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными

иподлежащими сносу;

жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Комнаты, располагающиеся около магистралей, уровень шума вблизи которых превышает предельно допустимые нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

1) отсутствие системы централизованной канализации

игорячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

2)отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии

ине подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

3)несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений, расположения их комнат и вспомогательных

7

помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, с принятым в настоящее время объемно-плани- ровочным решением, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Оценку жилых помещений всегда проводит комиссия, которая в зависимости от вида жилого фонда создается органом местного самоуправления (для муниципального жилищного фонда) или органами государственной власти субъектов РФ (для государственного жилищного фонда), полномочным исполнительным органом власти РФ (т.е. федерального уровня — для жилых помещений, находящихся в государственном жилищном фонде федерального уровня).

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологи- ческой, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — квалифицированные эксперты проектно-изыска- тельских организаций с правом решающего голоса.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в данном Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

8

Рассмотрим виды жилых помещений.

Статьей 16 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жи-

лых помещений:

1)жилой дом, часть жилого дома;

2)квартира, часть квартиры;

3)комната.

Согласно ЖК РФ жилым домом признается индивидуаль- но-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты, и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например, в результате развода супругов потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квар-

9

тиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). Данные споры разрешаются в основном в судебном порядке, хотя стороны конфликта могут и самостоятельно без разрешения дела судом «договориться» об использовании жилого помещения и закреплении в собственности каждого определенных комнат квартиры. Подобное соглашение заверяют нотариально, и даже если в будущем одна из сторон подобного соглашения откажется от исполнения ранее принятых договоренностей, то отменить его не сможет даже суд. Все зависит от каждого конкретного случая (планировки жилого помещения), и более подробно данный вид судебных споров рассматривается в главе 5 настоящей книги.

Под жилищным фондом можно понимать всю совокупность жилых помещений. Согласно жилищному законодательству жилым помещением может быть признано изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ).

Например, предприниматель Хитрина А.В. обратилась в суд с иском о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления о признании жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу. В удовлетворении предъявленных требований было отказано в связи с тем, что администрация муниципального образования действовала в соответствии с требованиями Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (см. постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 февраля 2009 г. № Ф03-137/2009).

10