Жилищные вопросы. 2-е изд.. Справочник
.pdfПри возвращении кредита гражданину важно соблюдать условия договора кредитования, знать положения ст. 810-812 ГК РФ относительно гражданско-правовой ответственности за невозврат кредита.
Гражданин обязан возвратить банку полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором кредитования. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма кредита должна быть возвращена гражданином в течение тридцати дней со дня предъявления банком требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Сумма кредита, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия банка. Если иное не предусмотрено договором кредита, сумма кредита считается возвращенной в момент передачи ее банку или зачисления соответствующих денежных средств на банковский счет.
Вслучаях, когда гражданин не возвращает в срок сумму кредита, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов за пользование кредитом. Если договором кредитования предусмотрено возвращение суммы долга по частям (в рассрочку), то при нарушении гражданином срока, установленного для возврата очередной части суммы кредита, банк вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.
Вст. 812 ГК РФ оговаривается случай оспаривания договора кредитования, когда он был заключен без фактической передачи денежных средств либо была передача денежных средств по договору в долг в меньшем размере, чем это указано
вдоговоре. Фактически это оспаривание договора по его безденежности. Гражданин, получивший кредит, вправе оспаривать договор кредитования по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от банка или получены в меньшем количестве, чем указано
вдоговоре. Однако если договор совершается в письменной
161
форме, то его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств. Если в процессе оспаривания гражданином, получившим кредит договора кредитования по его безденежности, будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от банка (иной кредитной организации), договор кредитования считается незаключенным. Таким образом, в данном случае стороны приводятся в первоначальное положение, гражданин ничего не возвращает банку, поскольку ничего и не получал, а банк не получит проценты, уплату которых вместе с суммой долга он требовал.
Напрашивается вопрос: как доказать такое злонамеренное соглашение, обман? Ведь доказать по письменным доказательствам факт того, что договор не заключался практически невозможно, а свидетельские показания применимы только
вопределенном случае. Остается только один вариант: полностью оказать содействие следствию по данному делу и указать всех, кто помогал оформлять гражданину кредит.
Когда деньги или вещи в действительности получены гражданином от банка в меньшем количестве, чем указано
вдоговоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей. Здесь также довольно сложно сформировать доказательственную базу, а потому лучше использовать первый предложенный вариант поведения.
Требования относительно потенциальных должников банки ужесточили. При ипотечном кредитовании риск банка «подстрахован» залоговым обязательством, собственно в этом и заключается смысл ипотеки. Хотелось бы указать, какие требования в настоящее время предъявляет банк к тем, кто желает приобрести ипотечный кредит?
Ранее со всех требовали предоставления следующих документов:
1)паспорт гражданина РФ (копии всех страниц);
162
2)второй документ, удостоверяющий личность (на выбор, копия)*;
3)трудовая книжка, заверенная работодателем (все заполненные страницы, копия)**;
4)справка о доходах по форме 2-НДФЛ (за последние 6–12 месяцев);
5)справка о доходах в свободной форме***.
Примечание:
* Второй документ: заграничный паспорт, военный билет, водительское удостоверение, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство о регистрации ИНН, справка об отсрочке для призыва на военную службу (для мужчин до 27 лет включительно).
**Все страницы ксерокопии должны быть заверены следующим образом: «Копия верна» (от руки или штамп), должность, ФИО и подпись заверяющего лица, дата заверения, синяя оригинальная печать заверяющей организации, на последней странице надпись «Копия верна по настоящее время».
***справка о доходах в свободной форме обязательно содержит в себе следующие реквизиты: наименование организации, ОГРН, ИНН, КПП, юридический адрес и фактический адрес, телефон организации (с указанием на то, чей это телефон — отдела кадров, бухгалтерии или директора).
Все вышеприведенные документы обязательны для предоставления, но также банк может попросить предоставить гражданина следующие документы:
1) копии диплома об образовании, профессиональных аттестатов, сертификатов, свидетельств;
2) копии документов о семейном положении (свидетельство
озаключении (расторжении) брака, рождении детей, брачный контракт);
3) копия водительского удостоверения;
4) копия трудового договора; 5) справка о доходах за последние 4, 6, 12 месяцев по форме
2-НДФЛ (возможно и по форме 3-НДФЛ дополнительно) — при наличии дополнительных доходов;
163
6)копии документов, подтверждающих другие регулярные доходы (страховые выплаты, проценты по депозитам, сдача имущества в аренду и т.д.);
7)копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок, автомобиль, ценные бумаги, а также документы, подтверждающие остатки на банковских счетах);
8)справки из банков о наличии кредитной истории, действующих кредитных договоров.
Как уже было ранее отмечено, в нашей стране наблюдается рост безработицы, многие граждане, которые ранее были
всостоянии выплатить свои ипотечные кредиты, попали под сокращение или их заработок существенно снизился. Как быть
втаком случае?
Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечно-жилищному кредитованию»
всентябре 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое успешно функционирует по сегодняшний день.
Агентство оказывает помощь гражданам только при соблюдении следующих условий:
1)кредит должен быть выдан до 1 декабря 2008 г.;
2)просрочка платежа по ипотечному кредиту не превышает 90 дней;
3)приобретенное посредством ипотеки жилье обременено залогом и является единственным жилым помещением не
встроящемся объекте;
4)приобретенное жилое помещение должно быть определенных размеров, т.е. не превышать следующих норм:
50 кв. м на 1 человека;по 35 кв. м для двух лиц;
по 30 кв. м. для каждого человека, если жилье приобретено в ипотеку для трех и более лиц;
5)существенное сокращение заработка.
164
При этом существенным считается сокращение официального дохода кого-либо из членов семьи на 50% и более. Обратиться в Агентство можно по бесплатному телефону горячей линии 8(495)660-55-40.
Какие потребуют документы:
1)паспорт гражданина РФ;
2)справка Пенсионного фонда РФ;
3)справка по форме 2-НДФЛ;
4)заверенная копия трудовой книжки.
Далее, если гражданин потерял работу, то он представляет справку с центра занятости, если происходит снижение заработной платы — копию дополнительного соглашения, вносящего изменения в трудовой договор.
Чем поможет Агентство? Здесь два варианта. Агентство выдаст гражданину «стабилизационный кредит» на ту сумму, которая равна ежемесячным платежам в течение одного календарного года. Либо Агентство (но также сроком не более 1 календарного года) само будет платить банку, в котором гражданин получил ипотечный кредит. Те денежные средства, которые предоставит Агентство, не являются безвозвратными, их надо будет потом вернуть Агентству.
Возможно, что банк предоставит гражданину отсрочку по исполнению кредитного обязательства по ипотеке, но более льготных условий, чем те, которые может предоставить Агентство, все равно никто не предлагает.
5.2.Налогообложение, налоговые льготы
èвычеты в жилищной сфере
В данном вопросе центральное место занимает Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц», поскольку положения указанного Закона распространяются на такой вид имущества граждан, как жилые помещения. На основании данного Закона была разработана
165
инструкция в МНС РФ от 2 ноября 1999 г. № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
Плательщиками налогов на имущество физических лиц являются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства (далее — физические лица), имеющие на территории РФ
всобственности имущество, признаваемое Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» объектом налогообложения. В данном случае рассматриваемый объект налогообложения — жилое помещение. Соответственно, следует обратить внимание, что если, например, по договору социального найма или в вопросах приобретения жилья на льготных условиях (жилищные сертификаты) участниками правоотношений могут быть только граждане РФ, то по вопросам налогообложения участники правоотношений могут быть как гражданами РФ, так и иностранными гражданами, лицами без гражданства; главное, чтобы у них был
всобственности объект налогообложения — жилое помещение. Это следует учитывать при рассмотрении данного вопроса.
Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).
Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. При этом налогоплательщиком может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними. Налоговой базой для исчисления налога на жилое помещение является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации, т.е. БТИ.
166
Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Суммарная инвентаризационная стоимость — это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.
Налог на строения, помещения и сооружения уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости.
Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям, т.е. ставки могут устанавливаться в зависимости от того, жилое это помещение или нежилое, используется для хозяйственных нужд или коммерческих, кирпичные, блочные или из дерева строения, помещения и сооружения и т.п.
От уплаты налога освобождаются следующие категории граждан.
1.Герои Советского Союза и Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы всех трех степеней.
Для получения льготы представляется книжка Героя Советского Союза или РФ, орденская книжка.
2.Инвалиды I и II групп, инвалиды детства.
Для получения льготы представляется удостоверение инвалида.
3. Участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан.
167
Для получения льготы представляется удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение
оправе на льготы.
4.Лица вольнонаемного состава Советской Армии, Воен- но-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии.
Для получения льготы представляется удостоверение участника Великой Отечественной войны или удостоверение
оправе на льготы.
5.Граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и получающие льготы в соответствии с Законом РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в том числе пострадавшие от катастрофы и участники ликвидации ее последствий, переселившиеся с территорий Украины, Республики Беларусь и других государств на территорию РФ для постоянного проживания независимо от того, являются ли они ее гражданами в соответствии с международными договорами РФ:
а) граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС; б) инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы из
числа:
граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятых на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС;
168
военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы, независимо от места дислокации и выполнявшихся работ, а также лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, проходивших (проходящих) службу в зоне отчуждения;
граждан, эвакуированных из зоны отчуждения и переселенных из зоны отселения либо выехавших в добровольном порядке из указанных зон после принятия решения об эвакуации;
граждан, отдавших костный мозг для спасения жизни людей, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы, независимо от времени, прошедшего с момента трансплантации костного мозга, и времени развития у них в этой связи инвалидности;
в) граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших в 1986–1987 г. участие в работах по ликвидации последствий чернобыльской катастрофы
впределах зоны отчуждения или занятых в этот период на работах, связанных с эвакуацией населения, материальных ценностей, сельскохозяйственных животных, и на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС;
г) военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных в 1986–1987 г. для выполнения работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы в пределах зоны отчуждения, включая летно-подъ- емный, инженерно-технический составы гражданской авиации, независимо от места дислокации и выполнявшихся работ;
д) лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходивших в 1986–1987 г. службу в зоне отчуждения;
е) граждан, в том числе военнослужащих и военнообязанных, призванных на военные сборы и принимавших участие
в1988–1990 г. в работах по объекту «Укрытие»;
ж) младшего и среднего медицинского персонала, врачей и других работников лечебных учреждений (за исключением
169
лиц, чья профессиональная деятельность связана с работой с любыми видами источников ионизирующих излучений
вусловиях радиационной обстановки на их рабочем месте, соответствующей профилю проводимой работы), получивших сверхнормативные дозы облучения при оказании медицинской помощи и обслуживании в период с 26 апреля по 30 июня 1986 г. лиц, пострадавших в результате чернобыльской катастрофы и являвшихся источником ионизирующих излучений;
з) рабочих и служащих, а также военнослужащих, лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, получивших профессиональные заболевания, связанные с лучевым воздействием на работах в зоне отчуждения;
и) граждан, эвакуированных (в том числе выехавших добровольно) в 1986 г. из зоны отчуждения, включая детей, которые
вмомент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития;
к) граждан, переселенных (в том числе выехавшие добровольно) из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития, сроком на 5 лет со дня эвакуации (переселения);
л) граждан, постоянно проживающих (работающих) на территории зоны проживания с правом на отселение;
м) граждан, постоянно проживающих (работающих) в зоне отселения до их переселения в другие районы;
н) граждан, выехавших добровольно на новое место жительства из зоны проживания с правом на отселение в 1986 г. и последующие годы сроком на 5 лет со дня эвакуации (переселения);
о) граждан, переселившихся после 30 июня 1986 г. на постоянное место жительства в зону отселения либо в зону проживания с правом на отселение при условии получения ими права выхода на пенсию на льготных основаниях, связанных с проживанием в данной зоне и других зонах радиоактивного загрязнения (за исключением граждан, эвакуированных, в том
170