Жилищные споры. Учебное пособие

УДК 347

ББК 67.404

Чашин А.Н.

Жилищные споры. Учебное пособие / А.Н. Чашин. — Электронно-библиотечная система IPRbooks, 2012. — (Высшее образование). — 65 с.

ISSN 2227-8397

Настоящее пособие предназначается для оказания методической помощи в судебном процессе по жилищным спорам. Особое внимание автор уделяет вопросам предоставления жилья, обмена жилыми помещениями, принудительного выселения, перевода жилого помещения в нежилое и некоторым другим.

В приложении даются образцы написания исковых заявлений, жалоб. Пособие рассчитано как на практикующих правоведов, так и на широкий круг читателей.

ISSN 2227-8397

УДК 347

ББК 67.404

© А.Н. Чашин, 2012 © Электронно-библиотечная система IPRbooks, 2012

2

3

Введение

Предлагаемое читателю пособие предназначено для оказания методической помощи в организации юридического сопровождения судебного процесса по жилищным спорам. Внимание уделяется вопросам предоставления жилья, обмена жилыми помещениями, принудительного выселения, перепланировки, перевода жилых помещений в нежилые, а так же оплаты коммунальных услуг.

Пособие рассчитано не только на практикующих правоведов, но и на максимально широкий круг читателей. Известно, что услуги юриста высокой квалификации сегодня отличаются относительно высокими расценками и далеко не каждый гражданин может себе позволить нанять адвоката для обеспечения реализации своих прав и законных интересов в суде. Обычный гражданин редко обладает познаниями в области юриспруденции, достаточными для эффективной самозащиты своих прав в суде. Опыт анализа материалов гражданских дел, судебных решений по ним и личного общения с участниками процесса показывает, что в подавляющем большинстве случаев лица, пытающиеся в судебном порядке решить свои семейные споры, являются в судебные заседания абсолютно неподготовленными. Средний обыватель считает достаточным вооружиться перед походом в суд исключительно своими эмоциями и полагает, что его голословные утверждения будут восприняты судом как обоснованная позиция по делу. Это не так. К каждому судебному заседанию следует основательно готовиться путем подбора портфеля документов, содержащих доказательственную информацию, изучения материалов дела в части возражений ответчика и доказательств, на которые он ссылается, текстов нормативных правовых актов, подлежащих применению, судебной практики по делам аналогичной категории, а так же рекомендаций специалистов. Именно такую информацию предлагает автор в настоящем методическом пособии.

В процессе пользования жилыми помещениями основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться гражданам, являются следующие:

-предоставление жилого помещения;

-принудительный обмен жилого помещения;

-выселение из квартиры;

-снятие с регистрационного учета (выписка);

-перепланировка;

-перевод жилого помещения в нежилое;

-оплата коммунальных платежей.

4

Впредлагаемом пособии мы подробно остановимся на каждой из обозначенных проблем. Но вначале необходимо дать некоторые разъяснения по вопросам использования юридической терминологии. Сегодня среди населения бытует ложное понятие о том, что собственность на жилое помещение и прописка взаимосвязаны. Однако это не совсем верно. Некоторая связь конечно же есть, но необходимо верно представлять её пределы.

Во-первых, в современном отечественном законодательстве не используется термин «прописка». В настоящее время существует только понятие «регистрация по месту жительства». Хотя это несколько разные понятия, но для среднего гражданина это фактически одно и тоже. Нужно запомнить одно: отметка в Вашем паспорте с указанием адреса проживания – это отметка о регистрации, а не прописка. Поэтому в жилом помещении (в квартире) Вы не прописаны, а зарегистрированы. Если Вы в исковом заявлении перепутаете эти термины, то это может стать дополнительным основанием для возражений со стороны ответчика.

Во-вторых, вопреки бытующему мнению, человек не обязан быть зарегистрирован

втой квартире, которая принадлежит именно ему, и не обязан быть зарегистрирован в принадлежащей ему квартире. Другими словами у человека может быть на праве собственности одна квартира, а регистрация у него может быть по другому адресу.

Несмотря на исключительно практическую направленность предлагаемого издания, оно может быть использовано не только при подготовке к судебным тяжбам, но и для организации учебного процесса в средних специальных и высших учебных заведениях юридического профиля, в особенности при проведении тренингов, учебных игр и организации клинической юриспруденции.

Вцелом настоящее пособие является достаточным минимумом как для самостоятельной подготовки к ведению жилищных дел, так и для эффективной совместной работы преподавателя и студента.

5

1.Принудительный обмен

Внекоторых случаях у граждан возникает необходимость принудительно разменять жилое помещение. Как правило, такие ситуации возникают после расторжения брака, когда совместное проживание невозможно, а бывший супруг отказывается от добровольного размена жилого помещения. Возможны и иные ситуации. Требовать обмена жилого помещения вправе члены семь нанимателя при наличии договора социального найма.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (часть 1 статьи 69 Жилищного кодекса РФ).

Принудительный обмен жилого помещения следует отличать от раздела совместного имущества, нажитого во время брака. Если квартира является совместной собственностью Вашей и Вашего бывшего супруга (у Вас на руках имеется свидетельство о государственной регистрации собственности на этот объект недвижимости), то необходимо подавать иск о разделе имущества. Если же жилое помещение принадлежит муниципальному жилому фонду, а Вы и Ваш бывший супруг им пользуетесь на основании заключенного с мэрией договора социального найма, то необходимо подавать иск о принудительном обмене квартиры.

Согласно части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Для того, чтобы обменять жилые помещения, входящие в муниципальный жилой фонд, необходимо отсутствие условий, предусмотренных статьей 73 Жилищного кодекса РФ. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

6

-к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

-право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

-обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

-принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

-принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

-в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.

К таким хроническим заболеваниям относят:

-активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза;

-злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;

-хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;

-эпилепсия с частыми припадками;

-гангрена конечностей;

-гангрена и некроз легкого;

-абсцесс легкого;

-пиодермия гангренозная;

-множественные поражения кожи с обильным отделяемым;

-кишечный свищ;

-уретральный свищ.

Образец искового заявления Вы найдете в Приложении 1.

До подачи искового заявления о понуждении к обмену квартиры Вам необходимо предложить другой стороне обменять квартиру в добровольном порядке. Это предложение должно быть зафиксировано и в дальнейшем будет являться одним из доказательств, предъявляемых в суд, поэтому устная беседа в данном случае не подходит. Вам необходимо направить ответчику либо заказное письмо с уведомлением о вручении, либо телеграмму с предложением об обмене жилого помещения (см. Приложение 2). Наиболее оптимальный вариант – вручение письменного документа через нотариуса.

7

2.Предоставление жилья

Спредоставлением жилья в нашем государстве всегда было и, к сожалению, вероятно, будет много нерешенных вопросов. Мы не станем рассматривать весь спектр возникающих при этом юридических проблем, а остановимся на одной из них. Наш выбор определен тем, что после принятия нового Жилищного кодекса РФ именно эта проблема, с одной стороны стала чрезвычайно распространенной, а с другой стороны, граждане не всегда знают о её существовании.

Суть проблемы заключается в том, что старый и новый жилищные кодексы поразному определяли перечень работников, которые могут быть выселены в случае прекращения трудовых правоотношений без предоставления другого жилого помещения. Пользуясь неграмотностью населения, недобросовестные юрисконсульты и руководители предприятий – работодателей, в случае прекращения трудовых правоотношений предлагают бывшим работникам освободить занимаемые служебные жилые помещения. А работники не знают о том, что если служебное жилое помещение предоставлено им до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, то и выселять их должны по нормам этого кодекса, а не по новому закону.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Жилищный кодекс РСФСР признан утратившими силу с 1 марта 2005 года.

Однако, согласно статье 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поэтому в случае предъявления работодателем требования о выселении из служебного жилого помещения по причине расторжения трудового договора, если такое жилое помещение предоставлено Вам до 1 марта 2005 года, Вы имеете право требовать у работодателя предоставления иного жилого помещения (уже не служебного).

Образец искового заявления приведен в Приложении № 3.

8

3. Выселение из квартиры, вселение в квартиру

По действующему законодательству случаи выселения из жилого помещения гражданина четко ограничены.

Согласно статье 35 Жилищного кодекса РФ основаниями к выселению гражданина из жилого помещения являются:

-прекращение у гражданина права пользования жилым помещением;

-систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

-бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающее его разрушение.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ в качестве оснований прекращения права пользования жилым помещением называет смену его собственника. То есть, если Вы купили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован (но не совершеннолетний), то Вы можете подать иск в суд о его выселении.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами.

Из указанной правовой нормы следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ). Каких-либо исключений для проживающих совместно с

9

нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает.

Таким образом, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.

При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право пользования таким жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение.

В связи с этим, право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Образцы исковых заявлений о выселении из квартиры приведены в Приложениях 4

и 9.

Выселению подлежит бывший супруг собственника жилого помещения после расторжения брака.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

10