Жилищные споры. Учебное пособие

непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем и исполнителем.

Если потребитель и исполнитель не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставления коммунальных услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки качества предоставления коммунальных услуг составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем и исполнителем. Наряду с указанными лицами акт может быть подписан представителем государственной жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей.

В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:

-время подачи потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

-время, указанное в акте, составленном исполнителем в случае выявления им факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

-время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета, - в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета.

Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю, второй - остается у исполнителя.

Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:

-со дня подписания потребителем акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг;

21

- с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

Размер платы за предоставляемые коммунальные услуги должен определяться с учетом следующих положений статьи 157 Жилищного кодекса РФ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306.

Размер платы за коммунальные услуги, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральными законами от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с разделом VII Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (Утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307).

Согласно указанным Правилам при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную

22

продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению в соответствии с указанным приложением.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении один раз в год профилактических работ плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

Объем (количество) непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги.

Вслучае если исполнитель после заключения договора своевременно не приступил

кпредоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки в соответствии с гражданским законодательством, законодательством о защите прав потребителей и договором.

Условия изменения размера платы за коммунальные услуги приведены в таблице 1.

Таблица 1

Условия изменения размера платы за коммунальные услуги

(приводятся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 в

ред. от 21.07.2008)

23

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

24

25

5. Перепланировка и переустройство

Предлагаемые застройщиками типовые жилые помещения далеко не всегда удовлетворяют эстетическим вкусам жильцов. Поэтому государство разрешает в планировку и оборудование жилых помещений вносить желаемые изменения. Такие изменения могут быть внесены в трех основных формах, которыми являются:

-перепланировка;

-переустройство (переоборудование);

-реконструкция.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Утв. Постановлением Госстроя России от

27 сентября 2003 г. N 170)).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ). Может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Утв. Постановлением Госстроя России от

27 сентября 2003 г. N 170)).

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

26

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).

Реконструкция возможна на основании полученного в органе местного самоуправления разрешения на строительство (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

-заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (образец заполненного заявления приведен в Приложении 7);

-правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

-подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

-технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

-согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения (часть 3 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).

Решение о согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов (часть 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).

27

Согласно части 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

-непредставления установленного перечня документов;

-представления документов в ненадлежащий орган;

-несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании перепланировки (переустройства) может быть обжаловано в судебном порядке. Образец жалобы приведен в Приложении 8.

Планируя перепланировку, необходимо знать следующие юридические тонкости. Перепланировка (переоборудование, реконструкция) по личному решению собственника допускается только в том случае, если переоборудуется исключительно та часть жилого помещения, которая принадлежит на праве собственности ему лично. Распространено заблуждение, что владельцу квартиры принадлежит всё, что находится внутри его квартиры или непосредственно примыкает к ней. Это далеко не так. В действительности, на праве индивидуальной собственности могут принадлежать только те части объекта недвижимости, которые не затрагивают интересов собственников прочих помещений в многоквартирном доме. Такие участки объекта недвижимости являются общей собственностью владельцев всех помещений многоквартирного дома. Поясним на нескольких примерах.

Пример 1. Каждая квартира имеет окно. Окно расположено во внешней стене. Внешняя стена всегда является капитальной, то есть несет часть нагрузки всего дома. Внесение изменений в эту стену влияет на её прочность, следовательно, затрагивает интересы других жильцов. Если собственник квартиры на первом этаже расширит окно, и такие действия приведут к обрушению стены по причине снижения её несущей способности, то пострадают все жильцы дома. Это же относится к: внутренним несущим стенам, потолку, полу, стенам, не являющимся несущими, но смежными с соседями.

Пример 2. Радиаторы отопления (в просторечии – батареи), расположенные внутри квартиры хозяевами понимаются исключительно как своя собственность. На самом деле, радиаторы отопления не имеют самостоятельного предназначения и представляют собой часть внутридомовой системы отопления. Если собственник квартиры имеет желание часть радиаторов отопления демонтировать (в просторечии – срезать), дополнить новыми (в просторечии – нарастить) или заменить на другие (например, чугунные и ржавые на евростандарт), это изменит количество излучаемого ими тепла. Это, в свою очередь, ведет

кизменению теплового баланса дома. Тепловой баланс дома – понятие довольно непростое. Он подвержен влиянию различных факторов, в том числе и уровню

28

температуры внутри каждой из квартир. Если собственнику квартиры в ней жарко, а за центральное отопление платить дорого и он часть радиаторов демонтировал, то подобные действия приведут к некоторому похолоданию в его квартире, следовательно, и в квартирах соседей, смежные стены с которыми станут менее теплыми. Даже в том случае, когда центральное отопление при демонтаже заменяется на альтернативное (например – электрическое) и не ведет к изменению температурного баланса, это затрагивает интересы соседей. Одни из жильцов многоквартирного дома не обязаны зависеть от того, хватит ли в конкретный месяц у их соседа средств на оплату за электричество. Если не хватит, то подачу электроэнергии прекратят (подачу тепла в систему отопления отдельной квартиры не прекращают), что приведет к снижению температуры.

Пример 3. Придомовая территория. Газоны, тротуар и т. п. элементы ландшафта так же служат не только собственнику квартиры на первом этаже, непосредственно под чьими окнами они расположены, но и всем прочим собственникам помещений многоэтажного дома. Поэтому нередкая ситуация, когда к открывающемуся на первом этаже магазину прокладывается плиточная дорожка, уничтожающая несколько квадратных метров травы, затрагивает интересы жильцов дома.

Пример 4. Идущие через все этажи колодцы вентиляции проводят воздух из каждой квартиры через крышу в атмосферу. Собственник любого из помещений, расположенных выше первого этажа, не вправе такие колодцы демонтировать, так как этими действиями он прервет вентиляцию воздуха во всех ниже расположенных помещениях.

Как видим из приведенных примеров, в современной квартире довольно немного элементов принадлежит только одному её собственнику. Некоторые специалисты в области гражданского права по этому поводу говорят, что собственнику квартиры принадлежит только воздух в ней. В этом утверждении есть большая доля истины.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются

29

инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

-крыши;

-ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

-ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого или нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения (квартиры);

-земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

-иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

-внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

-внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

-внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических

30