Жилищные споры. Учебное пособие

установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Итак, наличие общего имущества в многоквартирном доме имеет два последствия:

1)собственник помещения вправе переоборудовать (перепланировать, реконструировать) элементы, находящиеся в общей собственности, только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Если в доме имеются неприватизированные квартиры, то разрешение следует получать не только у квартиросъемщиков, но ещё у собственника жилого фонда – муниципальной администрации;

2)каждый из собственников помещения в жилом доме вправе:

-не давать своего согласия на переоборудование (перепланировку, реконструкцию) элементов, находящихся в общей собственности;

-давать такое согласие по своему усмотрению;

-требовать разумной компенсации за дачу такого согласия (согласие на выплату подобной компенсации является исключительно добровольным делом);

-требовать от лица, произведшего переоборудование (перепланировку, реконструкцию) элементов, находящихся в общей собственности без получения согласия

31

собственника хотя бы одного помещения в многоквартирном доме, возврата в первоначальное состояние (через суд);

- требовать привлечения к административной ответственности лица, произведшего переоборудование (перепланировку, реконструкцию) элементов, находящихся в общей собственности без получения согласия собственника хотя бы одного помещения в многоквартирном доме (через жилищную инспекцию).

Образец заявления в суд приведен в Приложении 5. Обратите внимание, что этим заявлением обжалуется в первую очередь законность постановления органа местного самоуправления, которым дано разрешение на проведение перепланировки. Именно этот документ необходимо лишить юридической силы для защиты своих прав в сложившейся ситуации. Если же перепланировка было проведена вовсе без получения разрешения, то подается исковое заявление непосредственно к лицу, осуществившему такие незаконные действия.

32

6. Служебные жилые помещения

Служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду и предоставляются только в виде отдельной квартиры.

Назначение служебных жилых помещений определяется положениями статьи 93 Жилищного кодекса РФ. Такие помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

По смыслу статьи 93 Жилищного кодекса РФ жилые помещения, предоставляемые для проживания своим работникам от имени юридических лиц частных организационноправовых форм (обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, производственных кооперативов, негосударственных некоммерческих учреждений), к категории служебных отнесены быть не могут, следовательно, нормами раздела IV Жилищного кодекса РФ не регламентируются.

Служебные жилые помещения предоставляются рабочим и служащим по договорам найма специализированного жилого помещения, в котором указываются все члены семьи нанимателя.

Согласно части 4 статьи 100 Жилищного кодекса РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Расторжение трудового договора с работодателем, предоставившим своему работнику служебное жилое помещение, влечет расторжение договора найма этого помещения и выселение проживающих в нём лиц. Однако выселению подлежат не все категории работников.

Согласно части 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

33

-члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

-пенсионеры по старости;

-члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

-инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

34

7. Перевод жилого помещения в нежилое и обратно

Нормативное определение жилища приводится в части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относит:

-жилой дом;

-часть жилого дома;

-квартиру;

-часть квартиры;

-комнату.

При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный кодекс РФ устанавливает пределы использования жилых помещений. В соответствии с его статьей 17 жилое помещение может быть использовано:

-для проживания граждан (часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ);

-для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ).

Пользование жилыми помещениями допускается с условием соблюдения следующих требований:

-осуществление профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности разрешается только проживающим в жилом помещении на законных основаниях гражданами, и не должно нарушать права и законные

35

интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ);

-должны соблюдаться права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарногигиенические, экологические и иные требования законодательства, правила пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса РФ);

-не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ).

Конечно, помещение, например, квартира, может быть использована собственником не только для проживания или осуществления индивидуальной трудовой деятельности. Повсеместно квартиры в многоэтажных жилых домах используются под офисы, магазины, предприятия общественного питания, парикмахерские и тому подобные заведения, деятельность которых явно не вписывается в требования приведенной выше статьи 17 Жилищного кодекса РФ. Тем не менее, такое положение вещей не противоречит предписаниям действующих законов. Квартиру, являющуюся жилым помещением нельзя использовать для размещения юридического лица. Если же квартира перестает признаваться жилым помещением, то на неё перестает распространяться и действие статьи 17 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, такую квартиру можно использовать без ограничений (исключая промышленное производство). Для того, чтобы квартира перестала считаться жилым помещением, собственнику необходимо осуществить комплекс юридически значимых действий, который именуется «перевод жилого помещения в нежилое».

Для перевода жилого помещения в нежилое должны быть соблюдены условия, установленные статьёй 22 Жилищного кодекса РФ. Такими условиями являются следующие:

-доступ к переводимому в нежилое помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или имеется техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

-переводимое в нежилое помещение не является частью жилого помещения;

-переводимое в нежилое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

-отсутствуют обременения права собственности на переводимое помещение (залог, ипотека, арест и т. п.);

36

-квартира расположена на первом этаже многоэтажного жилого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Для перевода собственник жилого помещения или его уполномоченное лицо в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения представляет:

-заявление о переводе помещения;

-подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на помещение (свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение);

-технический паспорт;

-поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

-в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято в течении 45 дней.

Согласно части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случаях:

-непредставления документов;

-представления документов в ненадлежащий орган;

-несоблюдения условий перевода помещения;

-несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на одно из перечисленных нарушений.

Образец заявления приведен в Приложении № 6.

37

Приложение 1. Образец искового заявления о понуждении к обмену квартиры

Районный суд г. N-ска

__________________________

685000, г. N-ск, ул. Волжская, 15

ИСТЕЦ: Куранова Лариса Валерьевна Адрес: 685000, г. N-ск, ул. Андропова д. 41/8, кв. 125

ОТВЕТЧИК: Пугинский Игорь Иванович Адрес: 685000, г. N-ск, ул. Андропова д. 41/8, кв. 125

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Мутова Екатерина Юрьевна Адрес: г. N-ск, пр. Победы, дом 20/36, квартира 20

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Мутов Юрий Петрович Адрес: г. N-ск, ул. Куйбышева,

дом 26/37, квартира 325

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Мутова Галина Павловна Адрес: г. N-ск, ул. Куйбышева,

дом 26/37, квартира 325

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Мутова Наталья Юрьевна Адрес: г. N-ск, ул. Куйбышева,

дом 26/37, квартира 325

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

Пугинский Игорь Иванович является нанимателем квартиры 125 дома 41/8 по ул. Андропова в г. N-ске. В квартире также зарегистрирована и имею право пользования жилым помещением я, Куранова Лариса Валерьевна.

Квартира, общей площадью 51,9 кв. м состоит из трех комнат жилой площадью 35,2 кв. м.

Я являюсь племянницей ответчика, при этом между нами сложились крайне неприязненные отношения.

Решением N-ского городского суда от 14.12.2008 я вселена в квартиру, решение суда исполнено, однако фактически проживать на спорной жилой площади возможности не имею, между мной и ответчиком постоянно возникают конфликты.

38

Вкачестве варианта обмена я предложила ответчику две комнаты в коммунальных квартирах, которые по договорам социального найма занимает семья Мутовых.

Комната, предложенная ответчику площадью 17,4 кв. м расположена в двухкомнатной коммунальной квартире на третьем этаже четырехэтажного дома по адресу: г. N-ск, ул. Куйбышева, дом 26/37, квартира 325, имеет балкон.

Комната площадью 15,0 кв. м по адресу: г. N-ск, пр. Победы, дом 20/36, квартира 20,

вкоторую я прошу переселить меня расположена в трехкомнатной коммунальной квартире.

Всоответствии со ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих

вобмениваемом жилом помещении.

Впредложенной к обмену квартире на долю ответчика приходится 17,6 кв. м жилой площади. Комната, к которую я прошу его переселить, составляет 17,4 кв. м. Разница в жилой площади является незначительной (0,2 кв. м) и не может быть расценена как ухудшение жилищных условий.

Другие интересы ответчика также не будут ущемлены предложенным переселением: предложенная ему комната находится на третьем этаже четырехэтажного дома, квартира,

вкоторой он проживает в настоящее время - на пятом этаже пятиэтажного дома. Проведенным санитарным обследованием жилого помещения, установлено, что комната, предложенная Пугинскому отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, квартира имеет все коммунальные удобства.

Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В соответствии с ч. 2 ст. 72 ЖК РФ проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. В данной норме имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса.

Я и ответчик были вселены в квартиру в качестве членов семьи прежнего нанимателя - матери ответчика и моей бабушки Пугинской М. Г.

Таким образом, право предъявления настоящего иска у меня имеется.

39

Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается в силу норм статьи 73 ЖК РФ, не имеется.

Переселение сторон и третьих лиц по настоящему иску в другие жилые помещения влечет необходимость заключения новых договоров социального найма жилых помещений. Поэтому на Администрацию N-ского муниципального района необходимо возложить обязанность заключить новые договоры социального найма жилых помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 72 и 73 ЖК РФ, ПРОШУ СУД:

1.Произвести принудительный обмен муниципальных жилых помещений, переселив:

- Пугинского Игоря Ивановича из квартиры 125 дома 41/8 по ул. Андропова в г. N- ске в комнату площадью 17,4 кв. м, расположенную по адресу: г. N-ск, ул. Куйбышева, дом 26/37, квартира 325;

- Куранову Ларису Валерьевну из квартиры 125 дома 41/8 по ул. Андропова в г. N- ске в комнату площадью 15,0 кв. м, расположенную по адресу: г. N-ск, пр. Победы, дом

20/36, квартира 20; - Мутова Юрия Петровича, Мутову Галину Павловну, Мутову Наталью Юрьевну из

комнаты площадью 17,4 кв. м, расположенной по адресу: расположенную по адресу: г. N- ск, ул. Куйбышева, дом 26/37, квартира 325, и Мутову Екатерину Юрьевну из комнаты площадью 15,0 кв. м, расположенной по адресу: г. N-ск, пр. Победы, дом 20/36, квартира 20, в квартиру 125 дома 41/8 по ул. Андропова в г. N-ске.

2.Обязать Администрацию N-ского муниципального района заключить договоры социального найма:

- с Пугинским Игорем Ивановичем на комнату площадью 17,4 кв. м, расположенную по адресу: г. N-ск, ул. Куйбышева, дом 26/37, квартира 325;

- с Курановой Ларисой Валерьевной на комнату площадью 15,0 кв. м, расположенную по адресу: г. N-ск, пр. Победы, дом 20/36, квартира 20;

- с Мутовым Юрием Петровичем, Мутовой Галиной Павловной, Мутовой Натальей Юрьевной, Мутовой Екатериной Юрьевной на квартиру 125 дома 41/8 по ул. Андропова в г. N-ске.

Приложение:

1.Шесть копий искового заявления на 12 л.;

2.Шесть копий решения N-ского городского суда от 14.12.2008 по делу N 2-1114/05

на 30 л.;

40