Жилье. Покупка и продажа жилья
.pdf
Е.С. УНТЕРБЕРГ
Н.А. ЗАХАРОВА
Н.Н. ЯСКЕВИЧ
А.В. АФОНИНА
Т.Ю. КОЛОСОВА
ЖИЛЬЕ
ПОКУПКА И ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ
«ЧИСТАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»: КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ, ОФОРМЛЕНИЕ СПРАВОК, НАЙМ РИЭЛТОРА, ЗАДАТОК. БЛАГОУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ. ПРОДАЖА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ
2012
Издание подготовлено совместно с Издательским центром IPR MEDIA www.iprmedia.ru
Авторы:
Унтерберг Елена Сергеевна — директор юридической фирмы, имеет опыт работы с недвижимостью, в том числе по вопросам оформления различного рода сделок, представления интересов граждан в суде по спорам, связанным с недвижимым имуществом; автор ряда работ, в том числе комментариев к российскому законодательству.
Захарова Наталья Александровна — практикующий юрист, специализирующийся в сфере недвижимости и жилищных отношений, трудового права, автор (соавтор) практических пособий для граждан.
Яскевич Надежда Николаевна — методолог по вопросам бухгалтерского, налогового учета и бюджетирования внедренческо-консалтинговой фирмы «Реал Бизнес Солюшнз», имеет большой опыт работы главным бухгалтером, а также опыт преподавания по курсам бухгалтерского учета и программ 1С, автор ряда публикаций по вопросам налогообложения.
Афонина Алла Владимировна — начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных пособий, статей
икомментариев, в том числе к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, пособий по вопросам предоставления ипотечных кредитов, автор учебного пособия по жилищному праву и др.
Колосова Татьяна Юрьевна — юрисконсульт типографии «Борус», сфера профессиональных интересов — гражданское, предпринимательское
иналоговое право.
Унтерберг Е. С., Захарова Н. А., Яскевич Н. Н., Афонина А. В.,
Колосова Т. Ю. Жилье. Покупка и продажа жилья — М.: Эксмо, 2012. — 144 с.— (Серия «Шпаргалка для умных»).
Вы мечтаете о собственном жилье? Хотите продать или купить жилье? Ваши соседи и знакомые «запугали» вас связанными с этим трудностями? Вы не знаете, с чего начать? Мучаетесь вопросом — не обманет ли вас риэлтор или продавец? Надеетесь на помощь государства при покупке жилья? Задумали сделать в квартире перепланировку? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в настоящей книге, которая станет незаменимым помощником для всех, кто хочет узнать о том, на что надо обратить внимание при осуществлении сделок с недвижимостью, как выстроить свои взаимоотношения с риэлторами, а также других существенных аспектах купли-про- дажи и особенностях досудебной и судебной защиты при покупке, продаже и благоустройстве жилья.
Особенностью данной книги является подход к подаче информации, которая разбита по блокам и изложена в схематичном, тезисном виде. Читателю, открыв книгу, не придется долго искать нужную ему информацию, он сразу сможет найти ответы на любые вопросы и при этом увидит все только самое необходимое.
Книга адресована широкому кругу читателей.
© Унтерберг Е. С., Захарова Н. А., Яскевич Н. Н., Афонина А. В., Колосова Т. Ю., 2012
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2012 © ООО «Издательство «Эксмо», 2012
Содержание |
|
Сокращения ............................................................... |
7 |
1. ПОКУПКА ЖИЛЬЯ.................................................. |
8 |
Рынок жилья на территории России.................. |
8 |
Жилищный фонд....................................................... |
8 |
Основные варианты покупки жилья ........................... |
9 |
Преимущества и риски покупки |
|
жилья на первичном рынке ................................ |
10 |
Достоинства и недостатки приобретения |
|
жилья на вторичном рынке ................................ |
11 |
Основные способы (схемы) приобретения жилья.... |
13 |
Виды жилья, пригодные для покупки ............... |
17 |
Жилые помещения: понятие, виды.......................... |
17 |
Требования к жилым помещениям .......................... |
20 |
Особенности приобретения частных |
|
жилых домов ..................................................... |
22 |
Особенности приобретения квартиры |
|
в многоквартирном доме................................... |
25 |
Услуги посредников при покупке жилья........... |
27 |
Риэлторы ................................................................ |
27 |
Ипотечные брокеры ................................................ |
30 |
Страховые компании .............................................. |
32 |
Основные этапы приобретения жилья, |
|
оформление документов .................................. |
38 |
Купля-продажа ....................................................... |
38 |
Дарение.................................................................. |
44 |
Мена....................................................................... |
47 |
Долевое участие в строительстве ........................... |
51 |
Покупка с помощью ипотечного кредита................. |
53 |
Участие в жилищно-строительном кооперативе...... |
57 |
3
Участие в жилищно-накопительном кооперативе |
....59 |
Уступка права требования (договор цессии) ........... |
60 |
Взаимоотношения с налоговыми |
|
органами при покупке жилья ............................ |
63 |
В отношении каких объектов недвижимости |
|
может быть предоставлен |
|
имущественный вычет? ..................................... |
63 |
Фактические расходы на новое |
|
строительство либо приобретение |
|
жилого дома, квартиры или доли (долей) |
|
в них.................................................................. |
64 |
В каких случаях имущественный вычет |
|
не предоставляется? ......................................... |
65 |
Документы, необходимые |
|
для предоставления налогового |
|
вычета налоговыми органами............................ |
66 |
Примеры предоставления |
|
имущественного вычета .................................... |
68 |
2. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ .............................................. |
70 |
Основные аспекты продажи жилья .................. |
70 |
Схемы (способы) продажи жилья ............................ |
70 |
Преимущества и недостатки |
|
самостоятельной продажи жилья ...................... |
73 |
Плюсы и минусы продажи жилья через |
|
посредников ..................................................... |
74 |
Как организовать свои взаимоотношения |
|
с риэлтором при продаже жилья?...................... |
74 |
«Риэлторские тайны», или о чем может |
|
не сказать риэлтор? .......................................... |
76 |
Взаимоотношения с налоговыми |
|
органами при продаже жилья ........................... |
78 |
В каких случаях предоставляется |
|
имущественный вычет? ..................................... |
78 |
Как определить размер |
|
имущественного вычета? .................................. |
79 |
4
Как определить срок |
|
принадлежности имущества? ............................ |
81 |
Какие документы нужны для оформления |
|
имущественного вычета? .................................. |
82 |
Случаи предоставления |
|
имущественного вычета .................................... |
83 |
3. БЛАГОУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ. |
|
ЗАЩИТА НАРУШЕННЫХ ПРАВ .............................. |
87 |
Благоустройство жилых помещений ............... |
87 |
Что такое переустройство и перепланировка |
|
жилого помещения? .......................................... |
87 |
Какие документы нужны для проведения |
|
переустройства и (или) перепланировки? ......... |
88 |
Каковы основания для отказа |
|
в согласовании переустройства и (или) |
|
перепланировки? .............................................. |
89 |
Основные этапы проведения |
|
переустройства и перепланировки.................... |
90 |
Последствия самовольного переустройства |
|
или перепланировки.......................................... |
95 |
Защита прав при покупке, |
|
продаже и благоустройстве жилья................... |
98 |
Законодательство о защите прав |
|
потребителей .................................................... |
98 |
Чем поможет Роспотребнадзор? .......................... |
103 |
Могут ли помочь органы местного |
|
самоуправления и жилищная инспекция?........ |
105 |
Общие правила составления и подачи жалобы ..... |
110 |
Сроки рассмотрения жалобы ................................ |
113 |
Как правильно составить претензию? ................... |
114 |
Особенности судебной защиты ............................ |
117 |
Основные требования к исковому заявлению ....... |
121 |
Приложение 1. Заявление |
|
о предоставлении имущественного |
|
налогового вычета........................................... |
125 |
5
Приложение 2. Заявление |
|
о предоставлении имущественного |
|
налогового вычета........................................... |
126 |
Приложение 3. Договор купли-продажи |
|
квартиры ......................................................... |
127 |
Приложение 4. Акт приема-передачи |
|
недвижимого имущества................................. |
130 |
Приложение 5. Договор дарения (доли |
|
в праве общей собственности на квартиру) ..... |
131 |
Приложение 6. Договор мены недвижимого |
|
имущества ...................................................... |
134 |
Приложение 7. Исковое заявление |
|
о взыскании неустойки .................................... |
139 |
6
Сокращения
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации
ЕГРП — Единый государственный реестр прав ЕГРЮЛ — Единый государственный реестр юриди-
ческих лиц ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации
ЖНК — жилищно-накопительный кооператив ЖСК — жилищно-строительный кооператив
Закон о введении в действие ГК РФ — Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»
Закон о защите прав потребителей — Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»
ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации
ИП — индивидуальный предприниматель КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об ад-
министративных правонарушениях МСУ — местное самоуправление
НДФЛ — налог на доходы физических лиц НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации РФ — Российская Федерация
7
1. ПОКУПКА ЖИЛЬЯ
Рынок жилья на территории России
?Жилищный фонд
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
частный жилищный фонд
государственный жилищный фонд
муниципальный жилищный фонд
совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц
совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ)
совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
жилищный фонд |
совокупность предоставляемых граж- |
социального |
данам по договорам социального найма |
использования |
жилых помещений государственного |
|
и муниципального жилищных фондов |
|
|
специализирован- |
совокупность предназначенных для |
ный жилищный |
проживания отдельных категорий граж- |
фонд |
дан и предоставляемых жилых помеще- |
|
ний государственного и муниципально- |
|
го жилищных фондов |
|
|
8
индивидуальный |
совокупность жилых помещений |
жилищный фонд |
частного жилищного фонда, которые |
|
используются гражданами — собствен- |
|
никами таких помещений для своего |
|
проживания, проживания членов своей |
|
семьи и (или) проживания иных граждан |
|
на условиях безвозмездного пользо- |
|
вания, а также юридическими лица- |
|
ми — собственниками таких помещений |
|
для проживания граждан на указанных |
|
условиях пользования |
|
|
жилищный фонд |
совокупность жилых помещений, ко- |
коммерческого |
торые используются собственниками |
использования |
таких помещений для проживания граж- |
|
дан на условиях возмездного пользова- |
|
ния, предоставлены гражданам по иным |
|
договорам, предоставлены собственни- |
|
ками таких помещений лицам во владе- |
|
ние и (или) пользование |
|
|
|
|
|
|
? Основные варианты покупки жилья
В зависимости от вида рынка недвижимости существуют следующие варианты покупки жилья:
на первичном рынке |
это строящееся жилье |
недвижимости |
|
|
|
на вторичном рынке |
это уже построенный жилой |
недвижимости |
фонд (в том числе новостройка) |
|
|
В зависимости от механизма приобретения жилья
можно выделить следующие варианты покупки: 1) самостоятельно; 2) через посредников.
Оба указанных варианта покупки жилья могут быть реализованы как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы.
9
Вы приобретаете |
Вы приобретаете |
||
жилое помещение |
жилое помещение через |
||
самостоятельно |
посредников (риэлторов) |
||
|
|
|
|
+ |
– |
+ |
– |
можно |
без соответ- |
упрощается |
требуются |
значительно |
ствующего |
поиск жилья |
расходы |
сэкономить |
образования |
и оформ- |
на опла- |
на покупке, |
и опыта трудно |
ление |
ту услуг |
поскольку |
предвидеть все |
документов |
посредника |
в среднем |
возможные си- |
|
|
стоимость |
туации и обой- |
|
|
услуг посред- |
ти «подводные |
|
|
ников состав- |
камни» |
|
|
ляет 3–5% |
|
|
|
от стоимости |
|
|
|
приобретае- |
|
|
|
мого жилья |
|
|
|
|
|
|
|
можно про- |
придется по- |
снижается |
вы выбирае- |
анализиро- |
тратить время |
вероятность |
те только |
вать боль- |
на осмотр |
неблаго- |
из тех |
шое число |
множества ва- |
приятных |
вариантов, |
вариантов |
риантов жилья |
последствий |
которые |
и подобрать |
|
|
предложит |
наиболее |
|
|
посредник |
подходящий |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
?Преимущества и риски покупки жилья на первичном рынке
Вкачестве преимуществ и рисков, возникающих при покупке жилья на первичном рынке, можно отметить следующие:
преимущества |
риски |
жилье на первичном рынзатягивание застройщиком сроков ке значительно дешевле строительства либо сроков сдачи
дома, либо регистрации права собственности на жилье
10