Жилье. Покупка и продажа жилья

31

?Страховые компании

Страховые компании не являются посредниками при покупке недвижимости. Однако при приобретении недвижимости в ипотеку с ними неминуемо придется столкнуться.

Страхование — это отношения по защите интересов физических и юридических лиц РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (в настоящем случае — банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование заложенного имущества яв-

!ляется одним из важных условий договора об ипотеке.

Существует 3 вида ипотечного страхования:

32

33

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора об ипотеке практически все банки понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита.

Все расходы, связанные со страхованием, несете вы, как заемщик. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9–1,2% от суммы займа (данный процент рассчитывается кредитной или страховой организацией на каждый ипотечный договор индивидуально, также в расчет входят срок кредитования и процентная ставка по кредиту).

Договор страхования заключается на срок действия договора об ипотеке, если иное не предусмотрено договором страхования. Соответственно, все это время вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (по данным банка). То есть каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

Теоретически заемщик имеет право выбора страховой компании, однако многие банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными страховыми организациями, поэтому при заключении ипотечного договора заемщик получает в банке список страховых компаний, работающих с банком, из которого ему и приходится выбирать.

34

Наложение на заемщика обязанности страховать предмет залога по кредиту у конкретного

!или рекомендованного банком страховщика

является нарушением Закона о защите прав потребителей.

Согласно постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» допускается страхование рисков в любой страховой организации. Кредитная организация обязана принимать страховой полис (договор страхования) любой страховой организации, выбранной заемщиком, при условии, что страховая организация соответствует требованиям кредитной организации к страховым организациям и условиям предоставления страховой услуги.

Для заключения договора страхования необходимо предпринять ряд следующих действий.

5 Шаг 1

Нужно определиться со страховой компанией.

Чтобы приобретенная страховка не подвела

втрудный момент, надо выбрать надежную страховую компанию. Оценить надежность страховой компании можно по ее рейтингу. Такие рейтинги готовятся специалистами — Национальным рейтинговым агентством и рейтинговым агентством «Эксперт РА» — и размещаются на их сайтах. Наиболее высоким уровнем надежности отличаются страховые компании, занимающие первые 20 мест

врейтинге.

Внимательно изучить текст договора и правила страхования, чтобы знать перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены, а также права и обязанности сторон по договору. Очень часто многие пункты основного договора содержат ссылки на правила страхования компании. Проигнорировав их содержание, можно не получить возмещение ущерба по каким-либо причинам, которые не были описаны в подписанном договоре страхования.

35

Следует оценить стоимость. Расценки крупных страховых компаний не слишком сильно отличаются друг от друга. Чрезмерная дешевизна страховки должна вызвать сомнения в добросовестности страховой компании. Скорее всего, условия страхования недвижимости содержат замаскированные ловушки, из-за которых при наступлении страхового случая возмещение будет значительно меньше, чем можно было бы рассчитывать. Поэтому на первом месте при выборе страховой компании должен стоять критерий надежности.

5 Шаг 2

Следует предоставить страховщику копии документов, необходимых для проведения предстраховой экспертизы и определения индивидуального страхового тарифа экспертами страховой компании.

Документы, обычно предоставляемые в стра-

ховую компанию:

1)документы по заемщику:

копии всех страниц паспорта заемщика(-ов);

анкета-заявление по комплексному ипотечному страхованию;

2)документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика, в соответствии с запросом страховой компании;

3)необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:

копии правоустанавливающих документов на квартиру;

копии справки бюро технической инвентаризации, экспликации с поэтажным планом;

копия справки о регистрации (выписка из домовой книги);

характеристика жилого помещения (копия фи- нансово-лицевого счета жилого помещения);

36

копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

копия выписки из ЕГРП (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

4)документы по продавцу — физическому лицу:

копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры;

копия свидетельства о браке продавца;

копия нотариально удостоверенного согласия супруга/продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

справку из психоневрологического диспансера (если продавец квартиры находится в пенсионном возрасте).

Конкретный перечень документов устанавливается страховой компанией самостоятельно и зависит от вида ипотечного страхования.

5 Шаг 3

Нужно оформить договор страхования и оплатить страховую премию.

Для оформления договора страхования необходимо предоставить следующую информацию:

дату и номер кредитного договора;

график погашения задолженности;

срок погашения кредита.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Сумма страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

37

Основные этапы приобретения жилья, оформление документов

Какой бы из нижеописанных способов приобретения жилья вы ни выбрали, необходимо проверить правоустанавливающие документы собственника. Вам, конечно, покажут свидетельство о государственной регистрации права. Оно, впрочем, является лишь правоподтверждающим документом. Правоустанавливающим документом является тот документ, на основании которого такое свидетельство выдано.

Квартиры может уже давно и не быть в собственности, а свидетельство на руках может все еще иметься. Чтобы не попасть на уловки мошенников, вам необходимо получить информацию из ЕГРП по интересующей вас квартире. Эти данные являются открытыми, предоставляются любому заинтересованному лицу при предъявлении паспорта. Сведения выдаются в форме выписки из ЕГРП. Срок изготовления — 5 рабочих дней. Стоимость — 200 рублей (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы»).

Выписка предоставляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Из выписки вы сможете узнать данные о настоящем собственнике квартиры, а возможно, выписку вам и не дадут, если право собственности владельца квартиры еще не зарегистрировано.

?Купля-продажа

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный

38

участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

39

40