Жилье. Покупка и продажа жилья

61

62

Взаимоотношения с налоговыми органами при покупке жилья

В отношении каких объектов

?недвижимости может быть предоставлен имущественный вычет?

Имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется однократно. Повтор-

!ное предоставление налогоплательщику иму-

щественного налогового вычета не допускается (абз. 20 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет может быть предоставлен (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный

63

налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

По общему правилу имущественный вычет

!по расходам на покупку жилья предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 000 000 руб.

Фактические расходы на новое

?строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них

Вфактические расходы на новое строительство

либо приобретение жилого дома или доли (долей)

внем могут включаться:

расходы на разработку проектной и сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Вфактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также

64

расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

?В каких случаях имущественный вычет не предоставляется?

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если:

1)оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей)

вних производится:

за счет средств работодателей или иных лиц;

за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;

за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

2)если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми

всоответствии со ст. 105.1 НК РФ.

Для целей налогообложения взаимозависимыми признаются такие лица, особенности отношений между которыми могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.

Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу

65

участия одного лица в капитале других лиц в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. При этом такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми в соответствии с настоящей статьей.

Взаимозависимыми лицами признаются (п. 2 ст. 105.1) в том числе:

физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25%;

организации и (или) физические лица в случае, если доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации составляет более 50%;

физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Документы, необходимые для

?предоставления налогового вычета налоговыми органами

Вычет оформляется в налоговой инспекции по месту жительства по окончании налогового периода.

Вналоговый орган предоставляются документы:

1)налоговая декларация (форма 3-НДФЛ);

2)заявление с просьбой предоставить имуществен-

ный вычет. С заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета можно обратиться в любой

66

налоговый период, начиная с периода, в котором возникло право на его получение;

3)справка о доходах (форма 2-НДФЛ);

4)документы, подтверждающие право собственности (подтверждающие документы);

5)документы, подтверждающие расход денежных средств (платежные документы).

Подтверждающие документы

Платежные документы

квитанции к приходным ордерам;

банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

товарные и кассовые чеки;

акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца;

другие документы

67

Подтверждающие документы

Документы, подтверждающие факт уплаты процентов по ипотечным кредитам или целевым займам (кредитам)

копия кредитного (ипотечного) договора;

копия графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;

справка организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом

?Примеры предоставления имущественного вычета

5Ситуация 1. Оформление вычета по процентам по целевому кредиту

Кредит должен быть именно целевым, т.е. предназначен для строительства (приобретения) жилья. Проценты по любым другим кредитам не могут быть использованы в качестве вычета.

Пример

В мае 2012 г. гр. Лобанов взял кредит на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб. Квартира гр. Лобановым была приобретена за 1 700 000 руб. Остальные средства были потрачены на приобретение мебели, телевизора и т.п. Проценты по кредиту составили 175 700 руб.

По итогам 2011 г. в качестве имущественного налогового вычета гр. Лобанов может предъявить расходы на покупку квартиры (1 700 000 руб.) и часть процентов по кредиту, которая рассчитывается так:

доля кредита, потраченная на покупку квартиры: 1 700 000 / 2 000 000 = 85%;

доля процентов, которую можно учесть при расчете вычета:

175 700 х (85 / 100) = 149 345 руб.

68

В договоре о предоставлении кредита обязательно должна быть формулировка: «на приобретение жилья». По кредитам с формулировкой «на неотложные нужды» имущественный вычет не предоставляется.

5Ситуация 2. Приобретение жилья в общую собственность

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это положение касается и целевых кредитов (займов).

Пример

Гражданин Мартынов приобрел квартиру в общую долевую собственность с супругой. В этом случае и он сам, и его жена имеют право на имущественный вычет в размере 1/2 части расходов (в том числе процентов

Если имущество приобретено в общую совместную собственность, размер вычета также распределяется, но уже в согласованных собственниками размерах и в соответствии с их письменным заявлением.

Ситуация 3. Супруги приобретают жилье в об-

5щую совместную собственность, однако один из супругов свое право на вычет ранее уже использовал

Супруги Павловы в мае 2012 г. приобретают жилой дом стоимостью 2 800 000 руб. Однако Павлов С.П. свой имущественный вычет уже использовал при покупке ранее однокомнатной квартиры. Поэтому имущественный вычет будет предоставлен только Павловой И.С. в размере 2 800 000 / 2 = 1 400 000 руб.

69

2. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ

Основные аспекты продажи жилья

?Схемы (способы) продажи жилья

Договор купли-продажи

Продать жилье может только собственник. На момент совершения сделки купли-продажи право собственности продавца должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Можно его составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к юристу. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Только с этого момента сделка по купле-продаже считается заключенной.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованно-

!го сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

70