Жилье. Покупка и продажа жилья

Достоинства и недостатки

?приобретения жилья на вторичном рынке

Среди достоинств и недостатков, возникающих при покупке жилья на вторичном рынке жилья, можно отметить следующие:

11

12

?Основные способы (схемы) приобретения жилья

Существует множество способов (схем) приобретения жилья, однако далеко не все из них удобны, просты, в полной мере законны. Наиболее распространенными являются 6 способов покупки жилья (как

на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости).

5 Способ 1. Долевое участие в строительстве

Это самый распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке. Дает возможность сэкономить на покупке жилья, поскольку его стоимость на стадии так называемого «нулевого цикла» строительства значительно ниже той, которая сложится на момент ввода жилья в эксплуатацию. В среднем разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии «нулевого цикла», составляет 20–30%.

Подписывая договор долевого участия в строительстве, покупатель фактически становится партнером организации-застройщика и дает ей деньги на строительство дома (по сути, становится инвестором). Застройщик обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать право собственности и в определенный срок передать квартиру покупателю.

Следует учитывать множество факторов (репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов и др.). Чтобы избежать рисков (либо максимально снизить их), необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия подписываемого договора.

13

5 Способ 2. Ипотечный кредит

Ипотека — это залог недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства:

по кредитному договору;

по договору займа;

иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде,

подряде, другом договоре, причинении вреда. Жилье приобретается с условием передачи его в залог банку, который выдает кредит на покупку жилья, до момента окончания выплаты по кредиту. Можно приобрести жилье как на вторичном рынке недвижимости, так и на первичном. В настоящее время ипотечные кредиты предоставляют многие банки, поэтому в условиях конкуренции его доступность для населения растет.

5Способ 3. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строитель- ный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. То есть человек вносит пай в размере стоимости жилья (обычно она значительно ниже рыночной цены такой же недвижимости), ждет

14

окончания строительства и получает новую квартиру. Таким образом, данный способ покупки распространяется только на приобретение жилья на первичном рынке.

Члены ЖСК менее защищены, чем участники долевого строительства, поскольку в последнем случае заключается договор, где содержатся права и обязанности его сторон. Члены ЖСК такого договора не заключают. Тем не менее ЖСК остается хорошим вариантом при определенных условиях. Существенную гарантию здесь дает доброе имя застройщика, стоящего за выбранным ЖСК.

5Способ 4. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)

Участники ЖНК объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства документов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки. Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более чем 5 000 человек (более подробно о ЖНК см. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

В качестве члена ЖНК вы должны сначала накопить минимальную часть взноса (должно быть оплачено не менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем вы внесли, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: вы накапливаете 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 50% и покупает вам квартиру. Можно воспользоваться другим вариантом: вы вносите свои 30% от стоимости

15

квартиры, кооператив добавляет еще 30% из собственных средств, а на остальные 40% берет для вас банковский кредит, и на полученные средства покупает вам квартиру. Вы можете сразу в нее заселяться, но, пока вы полностью не рассчитаетесь с ЖНК, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от 3 до 5 лет, кредитная ставка — 5–6% годовых.

Право собственности на квартиру перейдет к члену кооператива только после того, когда им будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 кв. м общей площади.

5 Способ 5. Предварительный договор

Сторонами такого договора являются фирмазастройщик (продавец) и покупатель. Фирмазастройщик принимает на себя обязательство, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключить с покупателем основной договор купли-продажи объекта недвижимости — готового жилья. Покупатель, в свою очередь, обязуется при подписании договора передать фирме-заст- ройщику определенную денежную сумму (задаток), которая после заключения основного договора куп- ли-продажи будет засчитана в счет причитающихся по нему платежей. Как правило, задаток составляет 10% от полной стоимости объекта недвижимости.

В большинстве случаев в такой договор включается условие о том, что в случае необоснованного отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи покупатель теряет сумму внесенного задатка, а в случае отказа застройщика (продавца) от заключения основного договора купли-продажи застройщик (продавец) обязуется вернуть ее покупателю в двойном размере.

16

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма-застройщик сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег, которые, по всей вероятности, значительно обесценятся с учетом инфляции.

5Способ 6. Договор переуступки прав требования (договор цессии)

Достаточно распространенный способ приобретения жилья, поскольку он универсален и применим фактически для всех имеющихся способов куплипродажи. По такому договору одна сторона передает другой стороне свое право требования, возникшее на основании определенного обязательства, с третьей стороны.

По договору цессии может быть передано право требования, возникшее в связи с заключением договора долевого участия в строительстве, договора об ипотеке, а также в иных случаях. Таким образом, договор цессии является вторичным по отношению к обязательству, права требования на которое передаются.

Виды жилья, пригодные для покупки

?Жилые помещения: понятие, виды

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом

17

и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, пред-

!назначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Признаки жилого помещения:

жилое помеще- изолированным помещением принято

ние должно быть считать внутреннюю пространственную изолированным часть капитального строения (здания,

сооружения):

1)отделенную от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;

2)имеющую самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т. п.) либо из территории общего пользования (придомовой территории, улицы

и т. п.) непосредственно или через другие помещения;

3)имеющую назначение, местонахождение внутри строения;

4)площадь которой описана в документах государственного кадастра недвижимого имущества

18

К сведению

При продаже квартир на первичном рынке застройщик указывает цену за 1 кв. м, по этой цене считает и площадь балконов и лоджий. Это объясняется тем, что при строительстве застройщик понес расходы на создание и кухни, и лоджии, и коридора.

К жилым помещениям относятся:

19

Часть комнаты не рассматривается в качест-

!ве самостоятельного объекта жилищных отношений (постановление Конституционного

Суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогатель-

!ного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Домовладение — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).

?Требования к жилым помещениям

Согласно постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлены следующие требования к жилым помещениям.

20