Жилье. Покупка и продажа жилья
.pdf
подписание |
В большинстве случаев делают стандартные |
договора |
договоры и акты, согласно которым кварти- |
мены |
ра передается покупателю при подписании |
|
договора |
|
|
получение |
срок регистрации сделки истек. Вы получае- |
документов |
те свои документы, владеете и пользуетесь |
|
квартирой |
|
|
|
|
|
|
?Долевое участие в строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства
участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Этапы приобре- |
Необходимые |
тения квартиры |
документы |
|
|
поиск квартиры |
можно заключить договор на оказание |
|
посреднических услуг, а можно искать под- |
|
ходящий вариант самостоятельно |
|
|
суть догово- |
договор долевого участия кардинально |
ра долево- |
отличается от договора дарения, мены, |
го участия |
купли-продажи. Во-первых, по договору |
встроительстве долевого участия квартиру не приобретают,
алишь становятся соинвестором строительства жилого дома. Во-вторых, сначала регистрируется договор, а когда дом будет сдан в эксплуатацию и участнику долевого строительства передана квартира, только тогда появится квартира и право на нее
51
суть договора долевого участия
в строительстве
правовая
экспертиза
документов
застройщика
подготовка
дольщиком
документов
расчеты
может быть зарегистрировано. Бывают случаи, когда застройщик предлагает заключить предварительный договор вместо договора долевого участия. По предварительному договору застройщик обязуется продать квартиру, как только дом будет введен в эксплуатацию. Этот договор составляется в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации. Впоследствии в подобной ситуации можно в принудительном судебном порядке попробовать понудить уклоняющуюся сторону заключить договор. Как правило, застройщик требует полную предоплату за квартиру
для проведения правовой экспертизы лучше обратиться к юристу, если вы
не обладаете соответствующими знаниями в этой области. Если вы сотрудничаете
сриэлтором, то проверить документы может юридическая служба риэлторского агентства. Однако в случае если риэлтор работает самостоятельно или в риэлторском агентстве нет юриста, рекомендуем обратиться в юридическую фирму, а не полагаться на опыт и заверения риэлтора, что
сдокументами все нормально. Застройщик должен иметь разрешение на строительство, документы на землю
если дольщик состоит в браке и не имеет брачного договора, то ему нужно получить нотариально удостоверенное согласие своего супруга на заключение договора долевого участия. Если вы планируете заключать договор через посредника, то вам необходимо выдать ему нотариально удостоверенную доверенность
застройщик может предложить рассрочку платежа, а может потребовать стопроцентную предоплату. Если эти условия устраивают, то заключать договор имеет смысл, если нет — то от подписания договора нужно отказаться
52
подписание |
итак, пакет документов готов, необходимо |
договора |
лишь составить проект договора. Обяза- |
|
тельно в него включают следующие сведе- |
|
ния: данные сторон договора, подробное |
|
описание объекта долевого строительства, |
|
его стоимость, порядок оплаты и срок |
|
передачи квартиры, гарантийный срок |
|
на объект долевого участия |
|
|
получение |
срок регистрации сделки истек. Вы |
документов |
получаете свои документы и ждете окон- |
|
чания строительства жилого дома. Когда |
|
дом будет сдан в эксплуатацию, квартира |
|
передана по акту, то можно идти в регист- |
|
рирующий орган для регистрации права |
|
собственности на готовую квартиру. С пер- |
|
вым дольщиком на регистрацию приходит |
|
застройщик и предоставляет необходимые |
|
документы. Теперь вы владеете и пользуе- |
|
тесь квартирой |
|
|
|
|
|
|
?Покупкакредита с помощью ипотечного
Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из 7 основных этапов.
5 Этап 1
Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
Заемщик |
Кредитор |
|
|
на данном этапе должен |
оценивает возможность потен- |
получить всю необходимую |
циального заемщика возвратить |
информацию: |
кредит |
|
|
53
Заемщик |
Кредитор |
|
|
о кредиторе; |
|
об условиях предоставле- |
|
ния кредита; |
|
о своих правах и обязан- |
|
ностях при заключении |
|
кредитной сделки |
|
|
|
воспользовавшись |
в ходе консультации: |
Интернет-опросником сайта |
проводит предварительные |
выбранного банка, отправ- |
расчеты параметров ипотеч- |
ляет кредитору заявку |
ного кредита (лимита кре- |
по электронной почте либо |
дитования, размера ежеме- |
связывается с представи- |
сячного платежа, размера |
телем банка по телефону |
собственных средств, необ- |
и получает представление |
ходимых для оплаты перво- |
относительно примерного |
начального взноса за при- |
размера кредита, основных |
обретаемое недвижимое |
условий ипотечной сделки |
имущество и дополнительных |
и дальнейшей последова- |
расходов, связанных с прове- |
тельности действий для |
дением ипотечной кредитной |
получения кредита. Так- |
сделки); |
же можно договориться |
выдает перечень документов, |
о времени проведения |
необходимых для заполнения, |
первичной консульта- |
и консультирует по поводу |
ции в банке |
дальнейшего порядка дей- |
|
ствий по сбору необходимых |
|
документов и справок |
|
|
5 Этап 2
Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Заемщик |
Кредитор |
|
|
пишет заявление; |
проверяет документы, предо- |
заполняет анкету |
ставленные заемщиком; |
по имеющейся в банке |
оценивает его |
форме; |
платежеспособность; |
|
|
54
Заемщик
представляет в банк ряд документов согласно перечню банка
Кредитор
принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.
При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения)
5
5
Этап 3
Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
1 вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
2 вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.
Этап 4
Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости.
55
Заемщик
после подбора квартиры для покупки в кредит оплачивает услуги оценщика, который осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья
Кредитор
соотносит оценку с размером выдаваемого кредита;
анализирует достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита
5 Этап 5
Заключение ипотечной сделки.
В случае положительного решения кредитора заемщик:
вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;
заключает договор купли-продажи квартиры
спродавцом жилья;
заключает кредитный договор, договор залога
скредитором;
оформляет государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога недвижимости (договора ипотеки), закладной (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье и обременение этого жилья залогом.
5 Этап 6
Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.
Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.
56
5 Этап 7
Страхование.
Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии.
Все вышеперечисленные этапы в разных
!кредитных организациях могут проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной сделки.
?Участие в жилищно-строительном кооперативе
Этапы приобре- |
Необходимые |
тения квартиры |
документы |
|
|
поиск |
можно заключить договор на оказание |
квартиры |
посреднических услуг, а можно искать квар- |
|
тиру самостоятельно. В последнее время |
|
ЖСК не имеют такое распространение, как |
|
долевое участие в строительстве. Таким об- |
|
разом, нужно не просто найти подходящую |
|
квартиру, а найти кооператив |
|
|
вступление |
прежде всего необходимо подать заяв- |
вчлены ЖСК ление о вступлении в ЖСК. Если решение
оприеме в ЖСК положительное, то далее оплачивается вступительный взнос. ЖСК может уже иметь жилой дом или только строить его. Если дом уже построен, то члену ЖСК предоставляется жилье соразмерно внесенному паевому взносу. Если дом находится в стадии строительства, то жилье предоставляется по окончании
строительства. На этом этапе обсуждают размер паевого взноса, порядок его внесения, в какой срок квартира будет передана и т. п. Вообще, все вопросы о том, в каком
57
вступление в члены ЖСК
правовая
экспертиза
документов
собственника
подготовка
покупателем
документов
расчеты
получение справки о выплате пая
получение
документов
размере и в какие сроки должен быть уплачен паевой взнос, порядок его возврата при выходе из членов ЖСК должны быть отражены в уставе ЖСК. Во избежание недоразумений с этим документом нужно ознакомиться заранее
для проведения правовой экспертизы лучше обратиться к юристу, если вы
не обладаете соответствующими знаниями в этой области. Если вы сотрудничаете
сриэлтором, то проверить документы может юридическая служба риэлторского агентства. Однако в случае если риэлтор работает самостоятельно или в риэлторском агентстве нет юриста, рекомендуем обратиться в юридическую фирму, а не полагаться на опыт и заверения риэлтора, что
сдокументами все нормально
если покупатель состоит в браке и не имеет брачного договора, то ему также нужно получить нотариально удостоверенное согласие своего супруга на приобретение квартиры. Если вы планируете заключать договор купли-продажи квартиры через посредника, то вам необходимо выдать ему нотариально удостоверенную доверенность
о порядке расчетов нужно позаботиться заранее. В любом случае все расчеты должны иметь письменное подтверждение (расписки, банковские выписки и т. д.)
право собственности на квартиры, приобретенные в ЖСК, возникает с момента выплаты паевого взноса. Таким образом, как только вы выплатили паевой взнос, можете получить справку и обратиться в регистрирующий орган для регистрации своего права собственности на квартиру
срок регистрации права собственности истек. Вы получаете свои документы и право распоряжения вашей квартирой
58
?Участие в жилищно-накопительном кооперативе
Этапы приобретения квартиры
поиск квартиры
вступление в члены ЖНК
приобретение ЖНК жилого помещения
Необходимые
документы
можно заключить договор на оказание посреднических услуг, а можно искать квартиру самостоятельно.
В последнее время ЖНК не имеют такое распространение, как долевое участие в строительстве. Таким образом, нужно не просто найти подходящую квартиру, а нужно найти кооператив
прежде всего необходимо подать заявление о вступлении
вЖНК. Если решение о приеме
вЖНК положительное, то сведения о новом члене кооператива вносятся в ЕГРЮЛ. Далее оплачивается вступительный взнос и первый платеж в счет паевого взноса. Вопросы о том, в каком размере и в какие сроки должен быть уплачен паевой взнос, порядок его возврата при выходе из членов ЖНК должны быть отражены в уставе ЖНК. Во избежание недоразумений с этим документом нужно ознакомиться заранее. ЖНК приобретает жилые помещения своим членам в порядке очередности после выплаты ими части паевого взноса. Очередность также должна быть определена уставом ЖНК. На этом этапе обсуждают размер паевого взноса, порядок
его внесения, в какой срок квартира будет передана и т. п.
когда наступает ваша очередь для приобретения жилого помещения, ЖНК покупает такое помещение и передает вам
59
Этапы приобретения квартиры
расчеты
получение справки о выплате пая
получение
документов
Необходимые
документы
о порядке расчетов нужно позаботиться заранее. В любом случае все расчеты должны иметь письменное подтверждение (расписки, банковские выписки и т. д.). Только после выплаты не менее чем 30% от всего паевого взноса ЖНК приобретет вам квартиру
право собственности на квартиры, приобретенные в ЖНК, возникает с момента выплаты паевого взноса. Таким образом, как только вы выплатили паевой взнос, можете
получить справку и обратиться в регистрирующий орган для регистрации своего права собственности на квартиру
срок регистрации права собственности истек. Вы получаете свои документы, владеете и пользуетесь квартирой
?Уступка права требования (договор цессии)
Этапы отчуждения |
Необходимые |
квартиры |
документы |
|
|
поиск |
можно заключить договор на оказа- |
покупателя |
ние посреднических услуг, а можно |
|
искать покупателя самостоятельно |
|
|
суть |
договор цессии кардинально отлича- |
договора цессии |
ется от договора дарения, мены, |
|
купли-продажи. Во-первых, по до- |
|
говору цессии квартиру не приоб- |
|
ретают, а лишь становятся соинвес- |
|
тором строительства жилого дома. |
|
Во-вторых, сначала регистрируется |
|
договор. Когда дом будет сдан |
|
|
60