Жилье. Покупка и продажа жилья

состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

5 Требование 3

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано так, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5 Требование 4

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хо- зяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением).

5 Требование 5

Инженерные системы, оборудование и механизмы должны соответствовать требованиям санитарноэпидемиологической безопасности.

5 Требование 6

Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности.

21

5 Требование 7

Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

5 Требование 8

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше 5 этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Не допускается размещение жилого помеще-

!ния в подвальном и цокольном этажах. Над комнатами не допускается размещение уборной, ванной (душевой) и кухни.

Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

5 Требование 9

Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

?Особенности приобретения частных жилых домов

Особенностью договора купли-продажи частного жилого дома является то, что продаются 2 неразрывно связанных друг с другом объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Продажа каждого объекта по отдельности невозможна.

Положения п. 1 ст. 552 ГК РФ регламентируют данное условие следующим образом: «По договору продажи

22

здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования».

ЗК РФ в ст. 35 закрепляет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пример

Если лицо покупает дом, который стоит на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, то покупатель имеет право использовать ту часть земельного участка, которая необходима ему для прохода к жилому дому и т. п.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Кроме того, необходимо учесть, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1)отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2)отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Пример

В случае если вы владеете жилым домом и земельным участком под ним на праве собственности, то в силу указанной нормы закона вы вправе продать дом лишь при одновременном отчуждении земельного участка.

23

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При покупке частного жилого дома следует обратить внимание на следующие детали:

1)характеристики, указанные в техническом и кадастровом паспортах (в частности, на материал стен

иперекрытий, год постройки (возможно, и реконструкции), из чего изготовлен фундамент, на общую и жилую площадь, наличие лицевых счетов на подключенные коммуникации, общую площадь земельного участка, фасад участка, указанный в плане границ или межевом плане, наличие охранной или санитарной зоны газопровода, электролиний, водопровода, памятников истории или археологии и т.п.);

2)расположение на земельном участке необходимых коммуникаций: газопровода, электросетей, водопровода, центральной канализации, при необходимости телефонной линии, выделенных линий для подключения кабельного телевидения, интернета; степень их износа. Далеко не всегда все необходимые вам коммуникации могут присутствовать, в таком случае при выборе частного жилого дома следует оценить наличие технических условий, дающих возможность подключения этих коммуникаций (учитывайте удаленность от точки подключения, количество уже подключенных абонентов и т.п.);

3)наличие (отсутствие) задолженности продавца по налогам, которые обязан уплачивать собственник частного жилого дома (налог на имущество физических лиц (см. об этом подробнее Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»; земельный налог (см. подробнее об этом главу 31 НК РФ)), коммунальным и иным платежам (газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, телефон, интернет и пр.);

24

4) составление акта приема-передачи недвижимости (в данном акте необходимо зафиксировать все основные характеристики передаваемых объектов, техническое состояние, отсутствие задолженностей по налогам, а также по коммунальным и иным платежам и другие существенные условия).

?Особенности приобретения квартиры в многоквартирном доме

При покупке квартиры в многоквартирном доме необходимо учитывать, что собственнику наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установ-

!ленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Кобщему имуществу в многоквартирном доме относятся (см. подробнее ст. 36 ЖК РФ):

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, вклю-

чая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества,

25

занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации

иблагоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собст-

!венника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным

26

лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Ксведению

Вслучае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1)осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2)отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,

атакже совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Услуги посредников при покупке жилья

?Риэлторы

Риэлторская деятельность — деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками,

27

зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтора с клиентом (или по его доверенности) на совершение определенных действий.

Исходя из этого, риэлтор — это агент по продаже недвижимости, это посредник между покупателем и продавцом. Риэлтор может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Деятельность риэлторской фирмы разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном риэлторы занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтором варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтора является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Помимо этого, при совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать также покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом, могут оказывать услуги, связанные с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют предъявляемым банком при предоставлении ипотечного кредита требованиям (эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации), а также иные действия в сфере операций с недвижимостью.

Как правило, риэлторские фирмы предлагают следующий набор услуг:

1)подбор наиболее выгодного для вас (как покупателя, ограниченного в свободе выбора банком-займода- телем) квартирного варианта;

2)проведение переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный

28

вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

3)проверку «истории» квартиры — на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, по требованию которых впоследствии может быть расторгнута сделка, наличия долгов за коммунальные платежи;

4)подготовку необходимых для совершения сделки документов (в том числе документов, требуемых банком-займодателем);

5)присутствие риэлтора при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Среди достоинств и недостатков приобретения жилья с помощью риэлторов отметим следующие:

29

?Ипотечные брокеры

Ипотечный брокер — это тоже посредник, но уже между банком и покупателем недвижимости, когда такая недвижимость покупается с помощью заемных средств кредитных организаций. Суть деятельности ипотечного брокера состоит в том, чтобы помочь клиенту подобрать подходящую именно ему программу ипотечного кредитования. Естественно, для этого ипотечный брокер должен владеть максимально возможной информацией о существующих ипотечных продуктах в регионе.

Ипотечным брокером может быть отдельно взятое физическое лицо, как зарегистрированное в качестве ИП, так и без такой регистрации. Риэлтор также может осуществлять функции ипотечного брокера. Кроме того, в крупных агентствах недвижимости возможно введение отдельной должности ипотечного брокера.

Ипотечный брокер:

30