Жилье. Покупка и продажа жилья

Этапы приобре-

Необходимые

тения квартиры

документы

подготовка

если покупатель состоит в браке

покупателем

и не имеет брачного договора,

документов

то ему также нужно получить нотариаль-

но удостоверенное согласие своего

супруга на покупку квартиры. Если

вы планируете заключать договор куп-

ли-продажи квартиры через посредни-

ка, то вам необходимо выдать ему

нотариально удостоверенную

доверенность

расчеты

о порядке расчетов нужно позаботиться

заранее. В любом случае все расчеты

должны иметь письменное подтвер-

ждение (расписки, банковские выписки

и т. д.). Любопытна практика риэлторов.

Они предлагают покупателям отдать

всю сумму по договору им на хранение,

обещая, что отдадут деньги продавцу

только после того, как договор купли-

продажи пройдет регистрацию. Этот

вариант кажется более чем сомни-

тельным — отдать деньги посторонним

людям, пусть даже под расписку, —

необоснованный, неоправданный риск.

Расчеты могут быть предварительными

или после заключения договора. При

предварительных расчетах вы отдаете

деньги до подписания договора. Безус-

ловно, это риск, ведь продавец может

просто не доехать до регистрирую-

щего органа, чтобы подать документы

на сделку. На расчеты после заключения

(регистрации) договора может не со-

гласиться продавец. Ведь он может так

и не получить от вас денег, а квартиры

уже лишиться. Часто стороны исполь-

зуют банковскую сейфовую ячейку для

расчетов. Покупатель помещает туда

деньги до сделки в присутствии про-

давца, а продавец их сможет забрать,

только предъявив зарегистрированный

договор купли-продажи

Этапы приобре-

Необходимые

тения квартиры

документы

подписание

закон не содержит требования о том, что

договора купли-

стороны должны подписывать договор

продажи

купли-продажи в присутствии сотрудников

регистрирующего органа. Однако на прак-

тике именно так и происходит. Орган,

осуществляющий государственную ре-

гистрацию, принимает уже подписанные

соглашения и договоры только от юриди-

ческих лиц.

Итак, пакет документов готов, необходимо

лишь составить проект договора купли-

продажи. Обязательно в него включают

следующие сведения: данные сторон до-

говора, подробное описание продаваемой

квартиры, ее стоимость, порядок оплаты

и передачи квартиры, сведения о заре-

гистрированных в квартире лицах. На что

нужно обратить особое внимание?

Стоимость квартиры. Иногда, чтобы уйти

от уплаты налогов, продавец просит ука-

зать неполную стоимость квартиры. В этой

ситуации покупатель рискует тем, что,

если сделка впоследствии будет оспорена

и квартиру придется вернуть, он получит

назад лишь ту сумму за квартиру, кото-

рая указана в договоре. Более того, если

в суде будет установлено, что реально

за квартиру отдана большая сумма, чем

указано в договоре, такая сделка является

ничтожной и все полученное по сделке

будет взыскано в доход государства:

и деньги, и квартира.

Порядок расчетов. Если в договоре вы

укажете, что расчеты будут произведены

после заключения договора (не забудьте

указать, в какой срок), то имеет смысл

включить в договор следующее положе-

ние: «Пункт 5 ст. 488 ГК РФ на отношения

сторон не распространяется». Дело в том,

что в случае если квартира продана без

предварительной оплаты, то она автома-

тически в силу закона становится зало-

гом — обеспечением исполнения

Этапы приобре-

Необходимые

тения квартиры

документы

подписание

покупателем обязательства по оплате. Эта

договора купли-

запись о залоге является для продавца

продажи

своего рода гарантией того, что вы свое-

временно оплатите купленную квартиру.

Если вы не хотите после расчетов допол-

нительно заниматься погашением записи

о залоге, воспользуйтесь приведенной

выше формулировкой.

Сведения о зарегистрированных в кварти-

ре лицах. Эта информация вносится на ос-

новании полученной справки из управляю-

щей компании.

Передача квартиры. Обычно передача

квартиры оформляется актом, однако

допустимо акт не составлять, а информа-

цию о передаче квартиры внести в текст

договора. Фактически передать кварти-

ру невозможно, передают ее символы:

ключи, документы. В большинстве случаев

делают стандартные договоры и акты,

согласно которым квартира передается

покупателю при подписании договора.

К сожалению, объясняется это лишь без-

грамотностью. Безграмотностью риэлто-

ров и регистраторов. Риэлторы считают,

что передать квартиру после сделки

просто нельзя, поэтому штампуют одина-

ковые договоры. Регистраторы (не все)

свято верят, что без передачи квартиры

сделка не может пройти регистрацию, так

же как не может быть зарегистрировано

и право собственности покупателя. Это

заблуждение. Такого условия, как пред-

варительная передача квартиры, закон

не содержит. Казалось бы, сделаем, как

делают и хотят все, стандартно. Одна-

ко этот общий способ таит в себе один

существенный недостаток. В силу закона

с момента передачи квартиры на поку-

пателя переходит риск случайной гибели

квартиры. Проще говоря, вы присмотрели

квартиру с мебелью, «евроремонтом»,

подписали стандартные договоры и акты.

Этапы приобре-

Необходимые

тения квартиры

документы

подписание

На словах договорились с продавцом, что

договора купли-

он освободит квартиру, как только сделка

продажи

пройдет регистрацию. Так часто бывает,

потому что формально квартира принад-

лежит еще продавцу. И вот продавец ра-

достно отмечает удачную продажу: музы-

ка, фейерверк или просто свечи. В итоге

пожар: ни ремонта, ни мебели. Юриди-

чески ответственность за это несете вы,

ведь вы подписали документы о том, что

приняли квартиру, значит, там вообще,

кроме вас, никто не может и не должен

находиться. Итог: вы получаете квартиру,

требующую ремонта, за деньги, на кото-

рые можно купить полностью меблирован-

ную квартиру с «евроремонтом»

получение

срок регистрации сделки истек. Вы полу-

документов

чаете свои документы, владеете и поль-

зуетесь квартирой

Этапы

получения

Необходимые

квартиры

документы

в дар

поиск

в принципе, можно, конечно, предположить, что

квартиры

посторонний человек захочет вам подарить

поиск

квартиру, однако чаще всего договоры дарения

квартиры

заключаются между родственниками. Если же

родственными узами стороны договора да-

рения не связаны, то напрашивается вывод

о том, что сделка дарения прикрывает договор

купли-продажи. Если заинтересованному лицу

удастся это доказать, то такой договор суд

сочтет недействительным. Иногда договоры

дарения заключают вместо договора купли-

продажи, чтобы обойти некоторые предписания

действующего законодательства. Итак, можно

заключить договор на оказание посреднических

услуг, а можно искать квартиру самостоятельно

обсуж-

можно обсуждать условия сделки через посред-

дение

ника, а можно непосредственно беседовать

условий

с продавцом. Все договоренности можно зафик-

договора

сировать в предварительном договоре. Этот до-

дарения

говор составляется в простой письменной фор-

ме, не подлежит государственной регистрации.

Такие договоры заключают, чтобы обезопасить

обе стороны сделки от того, что кто-то может

передумать заключать договор. Впоследствии

в подобной ситуации можно в принудительном

судебном порядке попробовать понудить укло-

няющуюся сторону заключить договор. На этом

этапе обсуждают с мебелью или без мебели

передается квартира, в какой срок она будет

передана и освобождена хозяевами и т. п.

получение

срок регистрации сделки истек. Вы получае-

докумен-

те свои документы, владеете и пользуетесь

тов

квартирой

Этапы обме-

Необходимые

на квартиры

документы

поиск

можно заключить договор на оказание по-

квартиры

среднических услуг, а можно искать квартиру

самостоятельно

обсуждение

мена — это договор, содержащий в себе

условий до-

условия одновременно 2 договоров купли-

говора мены

продажи. В договоре мены каждая сторона вы-

ступает и продавцом, и покупателем. Можно

обсуждать условия сделки через посредника,

а можно непосредственно беседовать с про-

давцом. Все договоренности можно зафик-

сировать в предварительном договоре. Этот

договор составляется в простой письменной

форме, не подлежит государственной реги-

страции. Такие договоры заключают, чтобы

обезопасить обе стороны сделки от того, что

кто-то может передумать заключать договор.

Впоследствии в подобной ситуации можно

в принудительном судебном порядке попробо-

вать понудить уклоняющуюся сторону заклю-

чить договор. Риэлторы практикуют принужде-

ние покупателя внести задаток, тем самым

подготовка

если покупатель состоит в браке и не имеет

покупателем

брачного договора, то ему также нужно полу-

документов

чить нотариально удостоверенное согласие

своего супруга на покупку квартиры. Если вы

планируете заключать договор купли-продажи

квартиры через посредника, то вам необходи-

мо выдать ему нотариально удостоверенную

доверенность

расчеты

о порядке расчетов нужно позаботиться

заранее. В любом случае все расчеты должны

иметь письменное подтверждение (расписки,

банковские выписки и т. д.). Любопытна прак-

тика риэлторов. Они предлагают покупателям

отдать всю сумму по договору им на хранение,

обещая, что отдадут деньги продавцу только

после того, как договор мены пройдет реги-

страцию. Этот вариант кажется более чем

сомнительным — отдать деньги посторонним

людям, пусть даже под расписку, — необосно-

ванный, неоправданный риск. Расчеты могут

быть предварительными или после заключе-

ния договора. При предварительных расчетах

вы отдаете деньги до подписания догово-

ра. Часто стороны используют банковскую

сейфовую ячейку для расчетов. Покупатель

помещает туда деньги до сделки в присутст-

вии продавца, а продавец их сможет забрать,

только предъявив зарегистрированный дого-

вор купли-продажи. Договор мены отличается

от простого договора купли-продажи тем,

что платить живые деньги по нему не придет-

ся ни одной стороне. Такое возможно, если

каждый продавец оценивает свою квартиру

в одинаковую сумму, т. е. обмениваются равно-

ценные квартиры

подписание

закон не содержит требования о том, что

договора

стороны должны подписывать договор мены

мены

в присутствии сотрудников регистрирую-

щего органа. Однако на практике именно

так и происходит. Орган, осуществляющий

государственную регистрацию, принимает уже

подписанные соглашения и договоры только

от юридических лиц. Итак, пакет документов

готов, необходимо лишь составить проект