Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит
.pdf
КОЛОСОВА Т. Ю.
ЗАХАРОВА Н. А.
АФОНИНА А. В.
ЖИЛЬЕ. ИПОТЕКА
КАК ВЗЯТЬ ВЫГОДНЫЙ КРЕДИТ, ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩИЕ УСЛОВИЯ И ОФОРМИТЬ КРЕДИТ?
2012
Издание подготовлено совместно с Издательским центром IPR MEDIA www.iprmedia.ru
Авторы:
Колосова Татьяна Юрьевна — юрисконсульт типографии «Борус», сфера профессиональных интересов — гражданское, предпринимательское и налоговое право.
Захарова Наталья Александровна — практикующий юрист, специализирующийся в сфере недвижимости и жилищных отношений, трудового права, автор ряда практических пособий для граждан.
Афонина Алла Владимировна — начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных пособий, статей и комментариев, в том числе к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, пособий по вопросам предоставления ипотечных кредитов, автор учебного пособия по жилищному праву и др.
Колосова Т. Ю., Захарова Н. А., Афонина А. В. Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать под-
ходящие условия и оформить кредит? — М.: Эксмо, 2012. — 128 с. — (Серия «Шпаргалка для умных»).
На сегодняшний день приобрести жилье можно самыми разнообразными способами с применением различных схем. Одной из таких схем является приобретение жилья по ипотеке. Далеко не всегда граждане без посторонней квалифицированной помощи могут самостоятельно разобраться в том обилии информации по ипотечному кредитованию, которая предоставляется им из самых разнообразных источников.
Настоящее издание станет незаменимым помощником для всех, кто хочет узнать как взять выгодный ипотечный кредит; как выбрать подходящий банк; какой ипотечной программе отдать предпочтение; как оформить ипотеку и какие документы нужно предоставить. Ответы на эти и многие другие вопросы можно найти в настоящем издании.
Особенностью данной книги является подход к подаче информации, которая разбита по блокам и изложена в схематичном, тезисном виде. Читателю, открыв книгу, не придется долго искать нужную ему информацию, он сразу сможет найти ответы на любые вопросы и при этом увидит все только самое необходимое.
Книга адресована широкому кругу читателей.
© Колосова Т. Ю., Захарова Н. А., Афонина А. В., 2012
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2012 © ООО «Издательство «Эксмо», 2012
Содержание |
|
Сокращения ............................................................... |
9 |
1. КОРОТКО О КРЕДИТЕ ........................................ |
10 |
Что следует понимать под словом «кредит»? .......... |
10 |
Какие формы может принимать кредит? ................. |
11 |
Что из себя представляет кредит |
|
с плавающей процентной ставкой? ................... |
12 |
Что из себя представляет кредит |
|
с фиксированной процентной ставкой?............. |
13 |
Что представляет собой кредитная история?.......... |
14 |
Что такое бюро кредитных историй? ....................... |
16 |
Как узнать свою кредитную историю? ..................... |
16 |
В чем заключаются основные условия |
|
оформления кредита? ....................................... |
18 |
2. ИПОТЕКА: КАК ОФОРМИТЬ |
|
И ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ .......................................... |
21 |
Каковы основные варианты покупки |
|
жилья и существующие при этом риски? ........... |
21 |
Какие имеются способы (схемы) |
|
приобретения жилья?........................................ |
23 |
Что такое ипотека? ................................................. |
27 |
В чем состоят преимущества |
|
и недостатки ипотеки? ...................................... |
29 |
Каковы особенности ипотеки жилых |
|
домов и квартир? .............................................. |
31 |
Что такое договор об ипотеке |
|
и кто является его сторонами? .......................... |
32 |
В чем состоят основные условия |
|
договора об ипотеке?........................................ |
33 |
В чем заключаются права сторон |
|
по договору об ипотеке? ................................... |
35 |
3
Каковы обязанности сторон по договору |
|
об ипотеке? ....................................................... |
37 |
Что такое государственная регистрация |
|
ипотеки и для чего она нужна?........................... |
39 |
Какие документы нужно предоставить |
|
для государственной регистрации |
|
договора об ипотеке?........................................ |
41 |
3. ВЫБОР БАНКА, ИПОТЕЧНОЙ |
|
ПРОГРАММЫ, ПРОЦЕДУРА ПОЛУЧЕНИЯ |
|
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ......................................... |
44 |
Как правильно выбрать банк-кредитор?.................. |
44 |
По каким ипотечным программам |
|
работают банки? ............................................... |
46 |
Что представляет собой Агентство |
|
по ипотечному жилищному кредитованию? ....... |
48 |
Из каких этапов состоит процедура |
|
получения ипотечного кредита? ........................ |
49 |
Является ли молодой возраст заемщика |
|
существенным фактором, влияющим |
|
на решение о предоставлении кредита |
|
и на стоимость кредита? ................................... |
52 |
Обязательно ли официальное трудоустройство |
|
для получения ипотечного кредита? .................. |
53 |
Сколько нужно иметь собственных |
|
средств и проработать на одном месте, |
|
чтобы получить ипотечный кредит? ................... |
54 |
Можно ли взять кредит без первоначального |
|
взноса? ............................................................. |
54 |
Какие доходы учитывает банк при выдаче |
|
ипотечного кредита? ......................................... |
55 |
Учитывает ли банк «серую» зарплату? ..................... |
58 |
По каким причинам банк может отказать |
|
в получении кредита? ........................................ |
60 |
Какие документы необходимо |
|
предоставить для рассмотрения |
|
заявки на ипотечный кредит? ............................ |
62 |
4
Кто может выступать созаемщиком |
|
и какие требования к нему предъявляются? ...... |
64 |
Когда за кредит рассчитываются созаемщики? ...... |
64 |
Как выбрать квартиру по ипотеке |
|
и нужно ли обращаться для этого |
|
к услугам посредников? .................................... |
65 |
Каковы преимущества и недостатки услуг |
|
ипотечных брокеров и риэлтеров? .................... |
67 |
Для чего нужна оценка жилья и в чем |
|
она заключается? .............................................. |
69 |
Что делать, если оценочная стоимость |
|
квартиры существенно отличается |
|
от стоимости, запрошенной продавцом? .......... |
71 |
Что такое ипотечное страхование? ......................... |
72 |
Кто ищет страховую компанию?.............................. |
73 |
Какие бывают виды страхования и каковы |
|
проценты по ним? ............................................. |
74 |
Какие виды страхования являются |
|
обязательными при оформлении |
|
ипотечного кредита? ......................................... |
76 |
Что нужно сделать, чтобы заключить |
|
договор страхования? ....................................... |
76 |
Если у заемщика есть созаемщик |
|
или поручитель, зачем страхование |
|
жизни заемщика? .............................................. |
79 |
Как оплачивается первоначальный взнос?.............. |
80 |
В какой форме выдаются кредитные |
|
деньги (наличными или на счет)?....................... |
81 |
От чего зависит сумма утверждаемого |
|
банком кредита? ............................................... |
82 |
Как определяется предельная сумма |
|
ипотечного кредита, на которую |
|
можно рассчитывать заемщику? ....................... |
83 |
Можно ли взять кредит на сумму |
|
меньшую (большую), чем та, которую |
|
первоначально утвердил банк?.......................... |
83 |
5
4. О ЧЕМ ЕЩЕ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ |
|
ПОЛУЧАТЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА................ |
85 |
Что такое уступка прав по договору?....................... |
85 |
В каких случаях возможна уступка прав |
|
по договору об ипотеке? ................................... |
86 |
Когда и как снимается обременение |
|
на заложенное имущество?............................... |
88 |
Что будет с тем, кто нарушил сроки |
|
внесения текущих платежей по кредиту? ........... |
89 |
Что является основанием для обращения |
|
взыскания на заложенное имущество?.............. |
90 |
Как происходит обращение взыскания |
|
на заложенное имущество |
|
во внесудебном порядке? ................................. |
93 |
Можно ли досрочно выплатить ипотечный |
|
кредит и насколько это выгодно? ...................... |
96 |
В каких случаях выплата ипотечного |
|
кредита осуществляется досрочно |
|
в обязательном порядке? .................................. |
99 |
Каким образом изменяется сумма |
|
долга и (или) срок выплаты кредита |
|
при частичном досрочном гашении? ................. |
99 |
Как происходит полное досрочное |
|
погашение кредита?........................................ |
100 |
Чем грозит банкротство банка заемщику? ............ |
101 |
Может ли заемщик получить одобрение |
|
на выдачу ипотечного кредита |
|
без наличия варианта жилья? .......................... |
102 |
Что делать, если банк откажет заемщику |
|
в предоставлении кредита?............................. |
102 |
Можно ли получить сумму кредита |
|
на свой счет и использовать ее |
|
по своему усмотрению? .................................. |
103 |
Можно ли взять кредит не в том |
|
городе, в котором проживает |
|
заемщик, а в другом? ...................................... |
104 |
6
Можно ли получить кредит на комнату |
|
в коммуналке?................................................. |
104 |
Можно ли приобрести с помощью ипотеки |
|
квартиру у своих родственников |
|
и кредитуют ли банки покупку квартир, |
|
в которых кто-то зарегистрирован?................. |
105 |
Что если в квартире прописан |
|
несовершеннолетний? .................................... |
105 |
Кому принадлежит право собственности |
|
на ипотечное жилье? ....................................... |
107 |
В чью собственность оформляется |
|
жилье при наличии созаемщиков |
|
и можно ли прописаться |
|
в приобретаемой по ипотеке квартире? .......... |
108 |
Можно ли получить ипотечный кредит, |
|
если у заемщика есть уже непогашенные |
|
кредиты в других банках? ................................ |
108 |
Можно ли получить кредит с использованием |
|
пластиковой карточки?.................................... |
109 |
Что будет, если заемщик потеряет работу |
|
и к этому моменту выплатит большую |
|
сумму по кредиту?........................................... |
109 |
Если заемщик скоро получит жилищный |
|
сертификат, то можно ли с его помощью |
|
снизить сумму ипотечного кредита?................ |
111 |
Можно ли получить несколько |
|
ипотечных кредитов на одного |
|
человека и имеются ли льготы |
|
для заемщиков-инвалидов? ............................ |
111 |
Если я закладываю банку свою квартиру, |
|
зачем банку нужна информация |
|
по моим доходам?........................................... |
112 |
Может ли банк в одностороннем порядке |
|
изменить процентную ставку |
|
по ипотечному кредиту? .................................. |
112 |
7
Приложение 1. Ипотечная программа |
|
«Стандартный ипотечный кредит» ................... |
116 |
Приложение 2. Ипотечная программа |
|
«Новостройка»................................................. |
118 |
Приложение 3. Ипотечная программа |
|
«Переменная ставка»....................................... |
120 |
Приложение 4. Ипотечная программа |
|
«Малоэтажное жилье» ..................................... |
122 |
Приложение 5. Ипотечная программа |
|
«Материнский капитал» ................................... |
124 |
8
Сокращения
Агентство, АИЖК — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
БТИ — бюро технической инвентаризации ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Феде-
рации
Закон о защите прав потребителей — Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»
НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации
ФЗ «О кредитных историях» — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
ФЗ «О банках и банковской деятельности» — Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности»
9
1. КОРОТКО О КРЕДИТЕ
?Что следует понимать под словом «кредит»?
Кредит — предоставление денег или товаров в долг на определенный срок на условиях возмездности (т.е. за плату) и возвратности. Общие положения о кредите регулируются ст. 819–822 ГК РФ, специальные (товарный и коммерческий кредит) — ст. 822–823 ГК РФ.
В соответствии с нормами ГК РФ по кредитному
договору:
|
ǺØÀ̾ËÊØ Èɾ½ÇÊ˹»ÁËÕ |
|
|
½¾Æ¾¿ÆÔ¾ Êɾ½ÊË»¹ Ãɾ½ÁË |
|
|
|
|
|
А¹¾ЕТБГМ » Й¹АЕ¾Й¾ Б Ж¹ МКДЗ»БШО |
|
|
ИЙ¾½МКЕЗЛЙ¾ЖЖФО ½З¼З»ЗЙЗЕ |
|
£© ¡«§© |
|
¥²¡£ |
|
ЗºШАМ¾ЛКШ »ЗА»Й¹ЛБЛХ ИЗДМР¾ЖЖМЧ |
|
|
ИЗ ½З¼З»ЗЙМ ½¾Ж¾¿ЖМЧ КМЕЕМ |
|
|
Á ÌÈĹËÁËÕ ÈÉÇϾÆËÔ ÇË Æ¾¾ |
|
|
|
¹Æà ÁÄÁ ÁÆ¹Ø Ãɾ½ÁËÆ¹Ø Çɼ¹ÆÁÀ¹ÏÁØ
Существует два основных вида кредита:
товарный
(договор товарного кредита)
сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками
коммерческий
(договор коммерческого кредита)
сторонами может быть заключен договор о передаче в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками
10