Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

Эта сделка будет удачной только в одном слу-

!чае — если стоимость квартиры превышает сумму ипотечного долга.

Тогда у заемщика останутся деньги даже после гашения задолженности и оплаты начисленных штрафов, неустоек. Однако если ипотечная квартира значительно упала в цене и не покрывает суммы образовавшегося долга, продавать ее не имеет смысла. Заемщик в этом случае не только окажется бездомным, но и потеряет существенную финансовую выгоду.

Если заемщик скоро получит

?жилищный сертификат, то можно ли с его помощью снизить

сумму ипотечного кредита?

Да, можно. Государственный жилищный сертификат — именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина — участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу государственные жилищные сертификаты ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.

В случае приобретения гражданином жилого помещения за счет кредитных (заемных) средств банков, допускается перечисление средств социальной выплаты банкам в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в банке на эти цели.

Можно ли получить несколько

?ипотечных кредитов на одного человека и имеются ли льготы для заемщиков-инвалидов?

Теоретически несколько ипотечных кредитов получить можно, но такая ситуация — редкость, так как уровень

111

доходов заемщика, чтобы обслуживать хотя бы два ипотечных кредита, должен быть достаточно высоким.

Что же касается каких-либо льгот и скидок, то в данном случае (в целях предоставления ипотечного кредита) они не предусмотрены.

Если я закладываю банку свою

?квартиру, зачем банку нужна информация по моим доходам?

Заложенная недвижимость — это способ банка застраховать себя от случаев неплатежа по кредиту. Однако процесс реализации заложенной недвижимости достаточно хлопотный и требует как временных, так и денежных затрат со стороны банка и происходит в качестве крайней меры.

Чтобы заемщик мог своевременно погашать кредит, не доставляя проблем банку, кредитная организация рассчитывает сумму ежемесячных выплат по кредиту, которая будет необременительной для него. Именно для этого банку и нужна информация о величине и источниках доходов заемщика.

Может ли банк в одностороннем

?порядке изменить процентную ставку по ипотечному кредиту?

Всилу ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определять величину процентной ставки по кредиту

взависимости от изменения условий, предусмотренных

вкредитном договоре, за исключением случаев, пре-

дусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.

112

На практике кредитные организации часто пользуются предусмотренным вышеуказанным законом исключением, фактически дающим кредитным организациям право включать в кредитный договор условие о возможности одностороннего изменения процентной ставки.

Однако можно оспорить условие кредитного договора о возможности изменения процентной ставки по кредиту, руководствуясь следующими основаниями:

во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора;

во-вторых, п. 4 ст. 121 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (см. ст. 422 ГК РФ);

в-третьих, согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения;

в-четвертых, согласно ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребите-

113

лей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами;

в-пятых, согласно п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными;

в-шестых, п. 1 ст. 819 ГК РФ устанавливает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее;

в-седьмых, из ч. 2 ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» следует, что кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 2 марта 2010 г. № 7171/09 отмечает, что гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, т. е. для банков.

Кредитный договор является типовым, с заранее определенными условиями, а значит, гражданин как сторона в договоре лишен возможности влиять на его содержание, что и является основанием для его

114

обращения за защитой нарушенных прав. Таким образом, включение банком в кредитный договор, заключаемый с гражданином, условия о возможности одностороннего изменения процентных ставок ущемляет установленные законом права потребителя.

Если в вашем кредитном договоре есть пункт

о возможности одностороннего изменения

!банком процентной ставки, и банк воспользовался этой возможностью, вы можете оспорить это изменение в суде.

115

Приложение 1

Ипотечная программа «Стандартный ипотечный кредит»

Первоначальный взнос — не менее 10% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком. Если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, то в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору.

Процентная ставка — 8,9–12,7%. Величина процентных ставок по рассматриваемому кредиту (как в случае приобретения квартиры, так и в случае приобретения жилого дома) зависит от суммы первоначального взноса и наличия (отсутствия) личного страхования. Точная величина процентной ставки по кредиту рассчитывается исходя из размера первоначального взноса за жилье, суммы кредита, срока его погашения и наличия личного страхования заемщика (заемщиков).

Максимальная сумма кредита — определяется в зависимости от размера первоначального взноса и региона нахождения приобретаемого жилья (от 1 до 9 млн рублей).

Максимальный срок кредита — 30 лет. При этом для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких созаемщиков (допускается не более 3-х созаемщиков) срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков.

116

Обеспечение по кредиту — приобретаемая квартира либо жилой дом.

Ежемесячная сумма платежей заемщика —

не может превышать 45% его ежемесячного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

Платежи по кредиту — погашение кредита осуществляется равными платежами в течение всего срока кредита.

Обязательным условием является оформле-

!ние договора имущественного страхования предмета залога (т. е. приобретаемой недвижимости).

Страхование — страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) оформляется по желанию заемщика. Однако при этом ставка по кредиту увеличивается на 0,7%.

117

Приложение 2

Ипотечная программа «Новостройка»

Целевое назначение кредита — приобретение квартир, которые можно покупать исключительно в домах, построенных не ранее 2007 г. или строящихся многоквартирных домах эконом-класса

Первоначальный взнос — не менее 20% от рыночной стоимости жилья (цены покупки), при этом:

если в ипотеку передается приобретаемая квартира, требования о страховании ответственности заемщика по кредитному договору не предъявляются;

если в ипотеку передается имеющаяся квартира, а первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% (размер ипотечного кредита сравнивается с оценочной стоимостью имеющейся квартиры), страхование ответственности заемщика по кредитному договору требуется в обязательном порядке.

На оплату первоначального взноса могут быть

!направлены средства материнского (семейного) капитала.

Процентная ставка — 7,9–11% годовых в рублях.

Условия кредитования предусматривают сни-

!жение процентной ставки за счет специальных вычетов.

Максимальная сумма кредита — определяется в зависимости от размера первоначального взноса и региона нахождения приобретаемого жилья (от 1,25 до 8 млн рублей).

118

Максимальный срок кредита — 30 лет. Для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких заемщиков срок кредита расcчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков (максимальные суммы ипотечных кредитов (займов) по регионам РФ, рефинансируемых АИЖК).

Ежемесячная сумма платежей заемщика —

не может превышать 45% его ежемесячного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

Количество созаемщиков — не более 4 человек.

Страхование — оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости), страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) не является обязательным, оформляется по желанию заемщика. Без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту увеличивается на 0,7%.

119

Приложение 3

Ипотечная программа «Переменная ставка»

Первоначальный взнос — не менее 30% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком.

Процентная ставка — определяется в зависимости от рынка жилья:

первичный рынок — 8,25–10,5%;

вторичный рынок — 8,4–12,2%.

Максимальная сумма кредита — определяется в зависимости от размера первоначального взноса и региона нахождения приобретаемого жилья (от 1 до 9 млн рублей).

Максимальный срок кредита — 30 лет. При этом для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких созаемщиков (допускается не более 3-х созаемщиков) срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков.

Обеспечение по кредиту — квартиры на вторичном и первичном рынках, включая жилые помещения на этапе строительства (по договору участия в долевом строительстве).

Ежемесячная сумма платежей заемщика —

не может превышать 45% его ежемесячного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

120