Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

Первичный рынок

затягивание застройщиком сроков строительства либо сроков сдачи дома, либо регистрации права собственности на жилье

недобросовестный застройщик (например, отсутствие у застройщика разрешения на строительство, не урегулированы земельные вопросы, отсутствуют либо неверно оформлены правоустанавливаю-

щие документы и пр.)

приобретение жилья через компанию-по- средника, особенно если она предлагает жилье по заниженной цене. Так, например, может сложиться ситуация, когда

компания-посредник откажется выкупать дом у компании-за- стройщика. В этом случае лучше иметь дело непосредственно с компаниейзастройщиком

Вторичный рынок

мошенничество (продажа квартиры лицом, не имеющим прав на нее; по подложным документам, например, недействительной доверенности, паспорту и пр.)

качество жилья (жилье может иметь скрытые недостатки, на которые продавец умышленно не указал при продаже; либо такие недостатки могут быть «скрыты» за косметическим ремонтом (например, заклеенные обоями стены с трещинами, закрашенные свежей краской протекающие трубы и пр.). В любом случае к «свежему» ремонту следует относиться настороженно

система расчетов (например, продавец требует расчета наличными до завершения государственной регистрации сделки, — это должно насторожить). Здесь следует учитывать, что если сделка по ку- пле-продаже совершается без фирмы-посредника (риэлторской конторы, агентства недвижимости), гарантирующей «чистоту» сделки, то покупателю не следует отдавать всю сумму за квартиру сразу, даже если приводятся очень весомые мотивы; даже если предлагается предварительно заверить сделку у нотариуса

Первичный рынок

обходные правовые схемы покупки жилья (например, такие, как вексельные схемы и договор предварительной продажи, которые заведомо не предполагают перехода прав собственности на жилье)

Вторичный рынок

несоблюдение всех условий и особенностей купли-продажи (например, продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, находящиеся в долевой собственности). Любое несоблюденное обязательное требование может повлечь за собой признание сделки по куплепродаже недействительной

4. Жилищнонакопительные кооперативы (ЖНК)

Участники ЖНК объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства доку-

ментов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки. Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее 50 человек и не более 5 тысяч человек

В качестве члена ЖНК вы должны сначала накопить минимальную часть взноса (должно быть оплачено не менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем вы внесли, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: вы накапливаете 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 50% и покупает вам квартиру. Можно воспользоваться другим вариантом: вы вносите свои 30% от стоимости квартиры, кооператив добавляет еще 30% из собственных средств, а на остальные 40% берет для вас банковский кредит и на получен-

ные средства покупает вам квартиру. Вы можете сразу в нее заселяться, но, пока вы полностью не рассчитаетесь с ЖНК, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от 3-х до 5-ти лет, кредитная ставка — 5–6% годовых

Право собственности на квартиру перейдет к члену кооператива только после того, когда им

будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 кв. м общей площади

5. Предварительный договор

Сторонами такого договора купли-прода- жи являются фирма-застройщик (продавец) и покупатель. Фирма-застройщик принимает

на себя обязательство: построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключить с покупателем основной договор куплипродажи объекта недвижимости — готового жилья. Покупатель в свою очередь обязуется при подписании договора передать фирмезастройщику определенную денежную сумму (задаток), которая после заключения основного договора купли-продажи будет засчитана в счет причитающихся по нему платежей. Как правило, задаток составляет 10% от полной стоимости объекта недвижимости

В большинстве случаев в такой договор включается условие о том, что в случае необоснованного отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, покупатель теряет сумму внесенного задатка, а в случае отказа застройщика (продавца) от заключения основного договора купли-продажи, застройщик (продавец) обязуется вернуть ее покупателю в двойном размере

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма-застройщик сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег, которые, по всей вероятности, значительно обесценятся с учетом инфляции

Ситуация 1

ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, уже

имеющегося в собственности у клиента (т. е. лица, получающего кредит)

Это ипотека «под залог недвижимости»

Ситуация 2

ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, которого у клиента еще нет, но которое

он хочет приобрести, используя деньги банка, который дает клиенту в залог приобретенную им недвижимость

Это «классическая» ипотека