Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

5 Шаг 5

Анализ рынка жилой недвижимости в регионе (городе) заказчика с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

5 Шаг 6

Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.

5 Шаг 7

Составление отчета об оценке.

Оценка квартиры и другие расходы, связанные с получением кредита, могут быть вклю-

!чены в сумму кредита по желанию заемщика и при согласии банка. В противном случае заемщик оплачивает оценку квартиры из собственных средств.

Что делать, если оценочная

?стоимость квартиры существенно отличается от стоимости, запрошенной продавцом?

Банк выдает заемщику ипотечный кредит исходя из стоимости, определенной оценщиком.

Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик в отчете, то:

5 Вариант 1

Заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

71

5 Вариант 2

Если же недостающих средств на приобретение выбранной квартиры нет, придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.

?Что такое ипотечное страхование?

Страхование — это отношения по защите интересов физических и юридических лиц РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (в настоящем случае — банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование заложенного имущества являет-

!ся одним из важных условий договора об ипотеке.

Всоответствии со ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора об ипотеке практически все банки понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита.

72

Все расходы, связанные со страхованием, несете вы как заемщик. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9–1,2% от суммы займа (данный процент рассчитывается кредитной или страховой организацией на каждый ипотечный договор индивидуально, также в расчет входит срок кредитования и процентная ставка по кредиту).

Договор страхования заключается на срок действия договора об ипотеке, если иное не предусмотрено договором страхования. Соответственно все это время вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (по данным банка). То есть каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

?Кто ищет страховую компанию?

Теоретически заемщик имеет право выбора страховой компании, однако многие банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными страховыми организациями, поэтому при заключении ипотечного договора заемщик получает в банке список страховых компаний,

73

работающих с банком, из которого ему и приходится выбирать.

Наложение на заемщика обязанности страховать предмет залога по кредиту у конкретного

!или рекомендованного банком страховщика является нарушением Закона о защите прав потребителей.

Согласно постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» допускается страхование рисков в любой страховой организации. Кредитная организация обязана принимать страховой полис (договор страхования) любой страховой организации, выбранной заемщиком, при условии, что страховая организация соответствует требованиям кредитной организации к страховым организациям и условиям предоставления страховой услуги.

?Какие бывают виды страхования и каковы проценты по ним?

Существует три вида ипотечного страхования.

74

75

Какие виды страхования являются

?обязательными при оформлении ипотечного кредита?

Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (т. е. заемщик) обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Однако банки-кредиторы, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и (или) риск утраты права собственности на жилье (титул). При таких условиях кредит без страхования тех ипотечных рисков, которые банк считает обязательными, не выдадут.

Данные требования банков не совсем правомерны. В силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В силу п. 2 ст. 395 ГК РФ на гражданина не может быть возложена обязанность страховать свою жизнь или здоровье по закону.

?Что нужно сделать, чтобы заключить договор страхования?

Для заключения договора страхования необходимо предпринять ряд следующих действий.

5 Шаг 1

Нужно определиться со страховой компанией.

Чтобы приобретенная страховка не подвела в трудный момент, надо выбрать надежную страховую компанию. Оценить надежность страховой

76

компании можно по ее рейтингу. Такие рейтинги готовятся специалистами — Национальным рейтинговым агентством и рейтинговым агентством «Эксперт РА» и размещаются на их сайтах. Наиболее высоким уровнем надежности отличаются страховые компании, занимающие первые 20 мест в рейтинге.

Внимательно изучить текст договора и Правила страхования, чтобы знать перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены, а также права и обязанности сторон по договору. Очень часто многие пункты основного договора содержат ссылки на Правила страхования компании. Проигнорировав их содержание, можно не получить возмещение ущерба по каким-либо причинам, которые не были описаны в подписанном договоре страхования.

Следует оценить стоимость. Расценки крупных страховых компаний не слишком сильно отличаются друг от друга. Чрезмерная дешевизна страховки должна вызвать сомнения в добросовестности страховой компании. Скорее всего, условия страхования недвижимости содержат замаскированные ловушки, из-за которых при наступлении страхового случая возмещение будет значительно меньше, чем можно было бы рассчитывать. Поэтому на первом месте при выборе страховой компании должен стоять критерий надежности.

5 Шаг 2

Следует предоставить страховщику копии документов, необходимые для проведения предстраховой экспертизы и определения индивидуального страхового тарифа экспертами страховой компании.

Документы, обычно предоставляемые в стра-

ховую компанию:

1)документы по заемщику:

77

копии всех страниц паспорта заемщика (-ов);

анкета-заявление по комплексному ипотечному страхованию;

2)документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика, в соответствии с запросом страховой компании;

3)необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:

копии правоустанавливающих документов на квартиру;

копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

копия справки о регистрации (выписка из домовой книги);

характеристика жилого помещения (копия фи-

нансово-лицевого счета жилого помещения);копия экспертного заключения из отчета

об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

4)документы по продавцу — физическому лицу:

копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры;

копия свидетельства о браке продавца;

копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на продавца (ов) на отчуждение жилого помещения;

справки из ПНД и НД в случае, если продавец квартиры находится в пенсионном возрасте. Конкретный перечень документов устанавливается страховой компанией самостоятельно и зависит от вида ипотечного страхования.

78

5 Шаг 3

Нужно оформить договор страхования и оплатить страховую премию.

Для оформления договора страхования необходимо предоставить следующую информацию:

дату и номер кредитного договора;

график погашения задолженности;

срок погашения кредита.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Сумма страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

Если у заемщика есть созаемщик

?или поручитель, зачем страхование жизни заемщика?

Если риск смерти заемщика застрахован, при наступлении страхового случая выплаты осуществляет страховая компания, что максимально выгодно:

банку. Собственных доходов созаемщика или поручителя может быть недостаточно для полноценных платежей по кредиту и не факт, что созаемщик или поручитель смогут (или захотят) в полном объеме выплачивать платежи по кредиту. Взыскание на заложенное имущество является исключительно сложным, долгим и дорогостоящим процессом с неопределенным результатом, а иногда обращение взыскания оказывается просто невозможным. При наступлении страхового случая (смерть, инвалидность I, II группы по любой причине) выплата суммы кредита с учетом начисленных

79

процентов осуществляется страховой компанией. Банку нет необходимости обращать взыскание на заложенное имущество (реализовывать его с целью погашения задолженности заемщика);

заемщику. В случае его смерти, непогашенную сумму по кредиту будет выплачивать поручитель или созаемщик. Как только поручитель полностью рассчитается с банком, он сможет предъявить регрессный иск к наследникам умершего заемщика и им придется выплатить ему денежные средства, уплаченные за умершего заемщика;

созаемщику. Выплаты по ипотечному кредиту могут быть достаточно обременительны и есть риск того, что банк обратит взыскание на заложенное имущество;

поручителю. В случае смерти заемщика выплата суммы кредита с учетом процентов осуществится страховой компанией и поручителю не нужно будет выплачивать платежи по кредиту, которые бывают весьма существенными для бюджета.

?Как оплачивается первоначальный взнос?

Первоначальный взнос за приобретаемую квартиру вносится до получения кредита следующими спо-

собами:

оплата наличными (с получением соответствующей расписки) продавцу квартиры;

безналичный перевод на счет продавца;

включение первоначального взноса в сумму аккредитива, который банк по вашему указанию выставит на счет продавца.

80