Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

Для уплаты первоначального взноса при по-

!лучении ипотечного кредита на приобретение жилья можно использовать материнский

капитал.

?В какой форме выдаются кредитные деньги (наличными или на счет)?

Расчеты за квартиру, приобретаемую с привлечением ипотечного кредита, могут быть произведены следующими способами:

за наличный расчет в этом случае деньги помещаются с использованием заемщиком (покупателем) в банков- банковских депо- скую ячейку, в которой они обычно зитных ячеек хранятся до получения зарегистри-

рованных документов с регистрации. Причем выемка этих денег из ячейки может осуществляться сторонами сделки как совместно, так и по раздельности, в зависимости от условий договора пользования банковской ячейкой и возможностей банка. Выемка денег обычно осуществляется по предъявлении определенных документов — свидетельства о регистрации права собственности заемщика на квартиру, подписанного акта прие- ма-передачи квартиры, зарегистрированного договора ипотеки и т. д. Также договором об использовании сейфовой ячейки может быть предусмотрено условие о частичной выемке денег, к примеру, после подписания договора купли-продажи — 10%, после регистрации — 60%, после передачи по акту и снятия с регистрации в квартире — 30%. Пропорции и события могут быть предусмотрены любые, т. к. это зависит от договоренности участников сделки

81

?От чего зависит сумма утверждаемого банком кредита?

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от нескольких факторов:

размер является показателем платежеспособности. дохода Платеж по кредиту не может превышать опре-

деленной доли доходов заемщика. Как правило, это 35–40% (соотношение платеж/доход), но при условии высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 50% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются только стабильные, регулярные доходы, подтвержденные какими-либо документами

срок кре- сумма кредита увеличивается или уменьшается дитования в зависимости от того, на какой срок заемщик

берет кредит. Чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму можно получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту. Любая ипотечная программа имеет ограничения по сроку кредита, связанные с возрастом заемщика. Как правило, максимальный срок кредитования равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заемщиком пенсионного возраста

82

Как определяется предельная сумма

?ипотечного кредита, на которую можно рассчитывать заемщику?

Предельная сумма ипотечного кредита рассчитывается банком для каждого заемщика индивидуально и зависит от общей суммы платежей, которую заемщик должен будет ежемесячно платить по кредиту. Эта сумма не должна превышать определенной доли в ежемесячном доходе заемщика, как правило, в большинстве случаев этот параметр устанавливается в диапазоне от 35% до 40%.

Можно ли взять кредит на сумму

?меньшую (большую), чем та, которую первоначально утвердил банк?

Вы, безусловно, можете взять сумму меньшую, чем та, которую первоначально утвердил банк.

83

Вы сможете взять и большую сумму, если:

банк увеличит одобренную ранее сумму кредита, при условии достаточного уровня платежеспособности заемщика;

либо продлит срок ипотечного кредита.

При этом учитывайте, что документы придется подавать заново. Если платежеспособность не позволяет — придется заняться новым поиском приемлемых вариантов жилья и подобрать квартиру дешевле.

84

4. О ЧЕМ ЕЩЕ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ ПОЛУЧАТЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

?Что такое уступка прав по договору?

Итак, вы заключили договор об ипотеке. Права и обязанности по нему вам понятны. Вы начинаете исполнять свои обязанности, но через некоторое время узнаете, что ваш залогодержатель (банк) оказывается осуществил уступку прав по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в со-

!ответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Всоответствии с законом залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Это другое лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права

!из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

85

То есть, если между вами и банком был составлен только договор об ипотеке, то уступка прав по нему будет законной. Но если между вами кроме договора была оформлена еще и закладная, то передача прав по ней осуществляется не на основании уступки, а согласно отметке на закладной о новом владельце.

?В каких случаях возможна уступка прав по договору об ипотеке?

Уступка прав по договору об ипотеке возможна в следующих случаях.

5Случай 1. При регулярной невыплате платежей по кредитному договору

Например, если подошел срок следующего платежа, а банк еще не получил денег по предыдущему, то такой кредит переходит в разряд проблемных. Большое количество проблемных кредитов существенно сказывается как на репутации банка, так и на его финансовых показателях, ведь если долг официально признан проблемным, банк обязан на своих счетах зарезервировать сумму, соответствующую полной сумме невозвращенного долга. Таким способом Центральный Банк РФ стимулирует решение возникающих у банка проблем за счет его собственной прибыли, а не за счет привлечения дополнительных средств со стороны. Уступка прав по договору об ипотеке помогает банку сократить проблемную задолженность, причем такая уступка прав по кредитному договору возможна не только кредитной организации, но и юридическому лицу, ею не являющемуся.

5Случай 2. При рефинансировании выданного кредита

Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности

86

кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям — операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

5Случай 3. При получении полной компенсации кредитной задолженности от страховщика

Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.

В соответствии с гражданским законодательством вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме. Если действия третьего лица, которыми страхователю причинены убытки, выступают в качестве страхового случая по договору об ипотеке, то у этого потерпевшего (страхователя по договору страхования) открываются две возможности возместить эти убытки:

за счет их непосредственного причинителя (лица, ответственного за убытки);

87

за счет страховщика путем получения страхового возмещения. Как правило, получить страховое возмещение от страховщика гораздо проще. При этом у страховщика, выплатившего страховое возмещение, возникает право требования к непосредственному причинителю убытка.

?Когда и как снимается обременение на заложенное имущество?

Существовавшее обременение в виде залога снимается путем погашения регистрационной записи об ипотеке (залоге) тем же органом, который регистрировал ипотеку. Снятие обременения на заложенное имущество происходит в следующем порядке.

5 Шаг 1

Заемщик полностью выплачивает сумму долга и процентов по ипотечному кредиту.

5Шаг 2

Ворган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подается один из следующих документов:

совместное заявление залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

заявление законного владельца закладной;

решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

5Шаг 3

Втечение 3 рабочих дней с момента поступления вышеуказанных документов регистрационная запись об ипотеке погашается.

88

Погашение регистрационной записи об ипо-

!теке осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Вслучаях, если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки заемщику, по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины), может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.

Что будет с тем, кто нарушил

?сроки внесения текущих платежей по кредиту?

Все зависит от количества дней просрочки и периодичности ее возникновения.

5 Ситуация 1

Если просрочка платежа по кредиту имеет разовый характер и не превышает, как правило, 5 дней, то за каждый день просрочки платежа заемщику придется заплатить неустойку в размере, определенном в кредитном договоре.

Неустойкой признается денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательства.

Существуют две формы неустойки:

штраф — однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах;

89

пени — неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства.

5 Ситуация 2

Задержка внесения платежа на неделю и более ведет к тому, что:

за каждый день просрочки платежа заемщику придется заплатить неустойку в размере, определенном в кредитном договоре;

банк передаст сведения о просрочке по кредиту в бюро кредитных историй. Такому человеку в дальнейшем с большой вероятностью могут отказать в предоставлении кредита, либо предоставят с более высокими ставками, что всегда обременительно.

5 Ситуация 3

При систематическом нарушении сроков внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, банк может обратить взыскание на заложенное имущество. Однако договором об ипотеке может быть предусмотрен и иной срок просрочки.

Что является основанием для

?обращения взыскания на заложенное имущество?

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение, как правило, выражено неуплатой или несвоевременной

90