Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит
.pdfуплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В ряде случаев банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (т. е. независимо от своевременности внесения платежей по кредитному договору).
Перечень таких случаев перечислен в следующих статьях ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
ст. 12 |
если залогодатель, при заключении договора |
|
об ипотеке, в письменной форме не преду- |
|
предил залогодержателя обо всех известных |
|
ему к моменту государственной регистрации |
|
договора правах третьих лиц на предмет ипоте- |
|
ки (правах залога, пожизненного пользования, |
|
аренды, сервитутах и других правах) |
|
|
ст. 35 |
если залогодатель грубо нарушает правила |
|
пользования заложенным имуществом, пра- |
|
вила содержания или ремонта заложенного |
|
имущества; |
|
не принимает меры по сохранению заложен- |
|
ного имущества, такое нарушение создает |
|
угрозу утраты или повреждения заложенного |
|
имущества; |
|
при нарушении обязанностей по страхованию |
|
заложенного имущества; |
|
при необоснованном отказе залогодержателю |
|
в проверке заложенного имущества |
|
|
ст. 39 |
при отчуждении имущества, заложенного |
|
по договору об ипотеке, без согласия залого- |
|
держателя (если иное не прописано в договоре |
|
об ипотеке), либо, в случае выдачи закладной, |
|
отчуждение заложенного имущества происхо- |
|
дило, если право залогодателя на это не было |
|
предусмотрено в закладной или не соблюдены |
|
условия, которые в ней установлены |
|
|
91
ст. 41 |
в случаях принудительного изъятия (выкупа) |
|
имущества государством для государствен- |
|
ных или муниципальных нужд, реквизиции |
|
или национализации, ипотека распространя- |
|
ется на предоставленное взамен имущество, |
|
либо залогодержатель приобретает право |
|
преимущественного удовлетворения своих |
|
требований. Залогодержатель, интересы |
|
которого не могут быть в полной мере защи- |
|
щены правами, предусмотренными данной |
|
статьей, вправе потребовать досрочного |
|
исполнения обеспеченного ипотекой обяза- |
|
тельства и обращения взыскания на имуще- |
|
ство, предоставленное залогодателю взамен |
|
изъятого. |
|
В случаях изъятия имущества у залогода- |
|
теля государством в виде санкции за со- |
|
вершение преступления или иного право- |
|
нарушения (конфискация), ипотека также |
|
сохраняет силу, однако залогодержатель, |
|
интересы которого не могут быть в полной |
|
мере защищены применением этих правил, |
|
вправе потребовать досрочного исполне- |
|
ния обеспеченного ипотекой обязательства |
|
и обращения взыскания на конфискованное |
|
имущество. |
|
|
ст. 46 |
когда одно и то же недвижимое имущество |
|
заложено по нескольким договорам ипотеки |
|
(последующая ипотека), предшествующий |
|
или последующий залогодержатель вправе |
|
обратить взыскание на заложенное имущест- |
|
во в случаях: |
|
если последующая ипотека обеспечивает |
|
требование, срок исполнения которого |
|
наступит раньше, чем срок исполнения, |
|
обеспеченного предыдущей ипотекой, |
|
предшествующий залогодержатель име- |
|
ет право досрочно (до наступления срока |
|
предъявления требования к взысканию) |
|
потребовать исполнения обеспеченного |
|
ипотекой обязательства; |
|
|
92
ст. 46 |
если предшествующий залогодержатель |
|
обратил взыскание на заложенное имуще- |
|
ство, последующий залогодержатель также |
|
имеет право досрочно (по требованиям, |
|
обеспеченным ипотекой, срок наступления |
|
которых не наступил) потребовать исполне- |
|
ние обеспеченного ипотекой обязательства |
|
и одновременно с предшествующим залого- |
|
держателем обратить взыскание на заложен- |
|
ное имущество. однако это право ограничено |
|
случаями, когда требования по предшест- |
|
вующей ипотеке могут быть удовлетворены |
|
посредством обращения взыскания только |
|
на часть заложенного имущества |
|
|
|
|
|
|
Как происходит обращение
?взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке?
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Данное соглашение может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве соб-
!ственности физическим лицам, взыскание на заложенное имущество обращается исключительно по решению суда.
Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке происходит следующим образом.
93
5 Этап 1
Залогодержатель, в случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, предоставляет нотариусу:
нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество;
договор, обязательства по которому обеспечены залогом, договор о залоге и соглашение об обращении во внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество, если такое соглашение заключено в виде отдельного договора;
расчет задолженности должника;
отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены (цены реализации) оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающую, что ипотека
не прекращена;закладную, если права залогодержателя
по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке или по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной.
5 Этап 2
Нотариус:
1) должен известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи, направив соответствующее уведомление по адресу, указанному в договоре залога, и предоставить ему семидневный
94
срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений:
при поступлении возражений залогодателя нотариус оценивает его доводы на предмет наличия признака бесспорности относительно требований залогодержателя;
если от залогодателя возражения не поступили, то требование залогодержателя считается бесспорным, но только в том случае, если из содержания предоставленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное.
При отсутствии признака бесспорности нота-
!риус отказывает в совершении исполнительной надписи.
2)совершает исполнительную надпись на договоре
озалоге, или, если права залогодержателя удостоверены закладной, исполнительная надпись совершается на закладной. Исполнительная надпись совершается, если:
предоставленные документы подтверждают бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем;
со дня возникновения права на иск прошло не более чем 3 года;
3)после совершения исполнительной надписи направляет залогодателю нотариально заверенную копию документа, на котором она совершена.
Исполнительная надпись при наличии согла-
!шения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога является исполнительным документом.
5 Этап 3
Судебный пристав-исполнитель при обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса:
95
на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства, т. е. с выставлением имущества на торги;
в случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства, изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации в порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т. е. путем продажи с публичных торгов.
Соглашение о внесудебном обращении взы-
!скания может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.
Можно ли досрочно выплатить
?ипотечный кредит и насколько это выгодно?
Согласно ст. 810 ГК РФ, сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.
Договором займа может быть установлен бо-
!лее короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
96
Условие о досрочном возврате суммы займа, как правило, прописывается в кредитном договоре, причем досрочная выплата ипотечного кредита во многих банках возможна лишь по истечении 3–12 месяцев без взимания штрафов и комиссий, а минимальная сумма досрочного погашения ипотечного кредита строго фиксирована.
Выгодно ли гасить досрочно ипотечный кредит или нет, можно решить, рассмотрев все плюсы и минусы досрочного гашения:
+
заемщик не переплачивает на процентах, которые набегают, как правило, в 2–3 раза больше, чем сам
кредит. В своем большинстве банки предлагают аннуитетную схему погашения кредита (т. е. равными платежами), по которой в начале основная (большая) часть платежа направляется на погашение процентов; при досрочном гашении вся сумма идет на погашение основного долга, переплата на процентах при этом гораздо меньше
при нерегулярных доходах, когда в одном месяце вообще ничего нет, а другом — очень много, бывает сложно выплачивать ипотечные платежи, поэтому имеет смысл во время больших заработков направить часть средств на досрочное погашение ипотечного кредита
–
при аннуитетных (равных) платежах далеко не всегда досрочное погашение ипотечного кредита означает экономию на процентах; если кредит взят, скажем, на 10 лет, то основную часть процентов придется запла-
тить банку в первую половину этого срока. После этого досрочное погашение кредита, как правило, уже ничего заемщику не сэкономит и даст лишь некий психологический комфорт при мысли о том, что платить нужно, например, не 10 лет, а всего 5 или 6
сумма кредита с течением времени уменьшается вследствие инфляции (в течение 5–10 лет взятые деньги могут обесцениться в несколько раз), и торопиться ее выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть и не стоит
97
+
ипотечный кредит сильно давит на заемщика психологически, жилье, купленное по ипотеке, находится в залоге у банка, который
предъявляет ряд определенных требований к порядку пользования и владения им; досрочно погасив кредит, заемщик уже может не волноваться, что банк обратит взыскание на квартиру и может распоряжаться ей по своему усмотрению (производить, например, перепланировку и т. п.)
досрочное погашение ипотечного кредита положительно сказывается на кредитной истории заемщика, банк учитывает факты досрочного погашения и проявляет максимальную лояльность к таким клиентам как в вопросах скорости принятия
решения по новым кредитам, так и по их условиям
–
при досрочном погашении ипотечного кредита заемщик теряет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, в сумме фактически понесенных расходов на погашение процентов
по целевым займам (кредитам) и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Эта сумма может быть достаточно велика (до нескольких сотен тысяч рублей), так как ограничений на льготы по налогу на проценты по ипотечному кредиту нет, в отличие от суммы на покупку квартиры, которая составляет максимум 2 млн руб.
направляя все свободные денежные средства на досрочное погашение кредита, заемщик не создает резерв для семьи на «черный день» и в случае непредвиденных трат будет вынужден перезанимать деньги
98
В каких случаях выплата ипотечного
?кредита осуществляется досрочно в обязательном порядке?
Выплатить ипотечный кредит досрочно в обязательном порядке придется при нарушении залогодателем:
правил пользования заложенным имуществом;
правил содержания или ремонта заложенного имущества;
обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
обязанностей по страхованию заложенного имущества;
при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, если таковое требовалось по договору.
В договоре ипотеки обычно оговаривается срок, в течение которого заемщик должен вы-
!полнить требование банка о досрочном воз-
врате займа. Если в договоре ипотеки этот пункт не указан, то действует положение закона, и срок составляет 1 месяц.
Каким образом изменяется сумма
?долга и (или) срок выплаты кредита при частичном досрочном гашении?
Отом, как банк пересматривает условия дальнейшего кредитования при частичном досрочном гашении, должно быть указано в кредитном договоре. В случае частичного досрочного погашения кредита возможны следующие варианты:
99
заемщик может уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, т. е. срок кредитования не меняется, а ежемесячные выплаты уменьшаются. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а также дает возможность получения нового кредита;
заемщик может оставить размер ежемесячных платежей прежним, а период кредитования, наоборот, сократить. Сокращение срока кредитования выгодно заемщику, т. к. существенно снижает сумму переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.
После проведения досрочного погашения
!кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.
?Как происходит полное досрочное погашение кредита?
Для того чтобы полностью погасить ипотечный кредит, прежде всего необходимо ознакомиться с кредитным договором, в котором должны быть прописаны условия процедуры досрочного гашения.
Как правило, процедура такова.
5Шаг 1
Убанка запрашивается расчет суммы задолженности на конкретную дату, когда планируется эту сумму внести. Сумма для досрочного гашения включает в себя остаток основного долга, проценты за период с 1 числа месяца, в котором осуществляется погашение, по дату фактического погашения и просроченные платежи, штрафы, пени, иная задолженность (при наличии).
100