Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит
.pdf
4) отсутствие гражданства либо постоянной регистрации в том населенном пункте, где вы намереваетесь приобрести кредит.
!Банк вправе не мотивировать причин своего отказа в выдаче кредита.
Исходя из изложенного, можно смоделировать следующие ситуации, при которых в выдаче ипотечного кредита будет отказано:
1)ваш возраст превышает максимально допустимый для получения кредита (чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин — к 65 годам соответственно),
т.е. подходит к пенсионному;
2)вашего дохода недостаточно для получения кредита (это наиболее часто встречающаяся ситуация, отсеивающая клиентов в самом начале процесса получения кредита);
3)отсутствие гражданства (в некоторых случаях — отсутствие регистрации в данном населенном пункте);
4)наличие заболеваний, в связи с которыми вы не подлежите страхованию;
5)отсутствие постоянного места работы либо непродолжительный срок работы.
Пример
Уже после того, как вами предоставлены документы и заполнена анкета на официальное оформление кредита, в ходе проверки этих документов может выясниться, например, что вами предоставлены сведения о доходах, не соответствующие действительности, или вами не погашен кредит в другой кредитной организации. Также не исключен случай, когда заемщик умышленно подделывает документы для того, чтобы облегчить себе процесс получения кредита (сведения о доходах, справка о здоровье). Делать этого настоятельно не рекомендуем. Ваши данные могут быть занесены в «черный список», а ваши действия могут быть истолкованы как уголовно наказуемое деяние со всеми вытекающими последствиями.
61
Какие документы необходимо
?предоставить для рассмотрения заявки на ипотечный кредит?
Стандартный перечень документов, необходимый для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:
документы заявление на получение ипотечного креди- по заемщику та и анкета банка; (созаемщику, копия паспорта или заменяющего его доку- поручителю) мента (все страницы);
копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица
по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));
копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);
копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии);
копия свидетельства о рождении детей
дополнительно могут потребоваться:
справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации;
копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруги (-а), родителей, детей);
копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;
копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;
справка из наркологического диспансера;
справка из психоневрологического диспансера
62
документы по трудовой деятельности
документы, дополнительно подтверждающие платежеспособность
документы, подтверждающие наличие в собствен-
ности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.)
документы, подтверждающие кредитную историюзаемщика
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает в нескольких местах);
справка с места работы по форме банка либо в свободной форме, если у заемщика есть доходы, не подтверждаемые по 2-НДФЛ. У разных банков разные формы таких справок
выписки из лицевых, карточных, депозитных счетов и т. п. за период 6 месяцев, на которые приходит дополнительный доход;
копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т. п. за последние полгода — год
свидетельства на право собственности на объекты недвижимости, договора куплипродажи на иное имущество, ПТС
кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам
Целесообразно подавать документы в несколько банков. В этом случае пакеты доку-
!ментов готовятся по числу банков. Если учитываются доходы нескольких созаемщиков, то все названные выше документы нужно предоставить по каждому из заемщиков.
63
Кто может выступать созаемщиком
?и какие требования к нему предъявляются?
Взависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать супруг, родственники заемщика либо иные лица (например, друзья или знакомые).
!Оформление супруга (-и) в качестве созаемщика — обязательное требование банков.
Всоответствии с законодательством РФ приобретаемая квартира является совместно нажитым имуществом, следовательно, оба супруга должны отвечать по кредитному договору. Допустимое количество созаемщиков зависит от требований конкретного ипотечного банка, но в среднем должно быть не более 3 человек.
Основными требованиями к созаемщикам являются:
возраст не моложе 18–21 года (пенсионеры также могут не подойти);
трудовой стаж не менее 6 месяцев;
стабильный заработок, подтвержденный документально (официальная заработная плата поручителя должна соответствовать размеру, необходимому для погашения кредита);
регистрация на территории РФ;
положительная кредитная история и т. д.
Пакет документов от созаемщика требуется, как правило, тот же, как и от заемщика.
?Когда за кредит рассчитываются созаемщики?
Созаемщик по ипотечному кредиту обладает такими же правами и обязанностями, что и заемщик, и несет с ним солидарную ответственность. Согласно
64
ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (это заемщик и созаемщики) кредитор (банк) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Если заемщик не в состоянии по каким-либо причинам своевременно и в полном объеме
!выплачивать кредит, то банк вправе требовать уплаты долга от всех созаемщиков либо от кого-либо одного из них.
Созаемщики рассчитываются за кредит в следующих случаях:
созаемщик и заемщик платят кредит в равной степени все время, на которое заключен займ;
созаемщик начинает платить лишь по факту наступления некредитоспособности основного должника.
Солидарные должники остаются обязанными
!до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью, т. е. пока кредит не будет полностью погашен.
Как выбрать квартиру по ипотеке
?и нужно ли обращаться для этого к услугам посредников?
Для того, чтобы подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, надо учесть помимо своих интересов требования, выдвигаемые к объекту недвижимости банком.
Основное условие банка — недвижимость, передаваемая в залог, должна быть ликвидным имуществом, т. е. объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости.
Требования, которые выдвигают банки к недвижимости, можно условно разделить на два вида:
65
технические
требования к квартире по техническим параметрам в каждом банке свои
учитываются год постройки и износ дома; минимальная площадь квартиры должна соответствовать параметрам банка, т. е. не менее определенного количества метров
квартира не должна находиться в здании, состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением; жилье также не должно быть признано аварийным
здание дома должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия
квартира должна соответствовать санитарно-техниче- ским нормам, подключена к системам отопления,
а также горячего и холодного водоснабжения, подключена к электрическим сетям и т. п.
жилье не должно иметь незарегистрированных по закону перепланировок, т. е. соответствовать плану БТИ
юридические
юридические требования, выдвигаемые банками к квартире, в целом, одинаковы
квартира должна принадлежать на праве собственности продавцу
квартира должна приобретаться у третьих лиц, которые не являются заемщику близкими родственниками
квартира должна быть без обременений, арестов и готовой к регистрации и прописке нового собственника
не должно быть задолженностей по коммунальным и налоговым платежам, а также долгов перед предыдущим
продавцом или застройщиком
крайне нежелательно для банков, если в закладываемой недвижимости в числе собственников будут несовершеннолетние дети и престарелые граждане
Найти квартиру, которая устроит заемщика и учтет все требования, выдвигаемые банком, самостоятельно можно. Однако если с подбором квартиры возникают трудности либо поджимают сроки, можно обратиться к специалистам (посредникам) — ипотечным брокерам
или риэлторам.
66
Каковы преимущества и недостатки
?услуг ипотечных брокеров и риэлтеров?
Кипотечным брокерам имеет смысл обращаться перед походом в кредитное учреждение, поскольку ипотечный брокер не только найдет подходящую требованиям банка квартиру, но и поможет будущему заемщику выбрать наиболее выгодную схему ипотечного кредитования.
Ипотечный брокер:
+
подберет ипотечную программу, максимально отвечающую требованиям клиента: скорость рассмотрения, наличие банкоматов и удобной системы расчетов, минимальный пакет документов, низкая процентная ставка и минимум затрат по сделке
как правило, большинство ипотечных брокеров имеют личные контакты в ряде банков, что позволит клиенту сэкономить средства на комиссиях за выдачу кредита, сниженных процентных ставках; экономия может составить от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей
проведет предварительный анализ предоставленных будущим заемщиком документов для определения вероятности получения конкретной ипотечной программы
–
услуги брокера могут стоить достаточно дорого; это либо твердая сумма (от 3 000 руб.
и выше) либо% от суммы кредита (от 1–2% и выше)
ряд ипотечных брокеров получают вознаграждение от банков-партнеров и нередко связаны обязательствами по объемам; это значит, что клиента могут отправить не в банк, где тому дадут скидки и преимущества,
а туда, где заплатят комиссионные брокеру
профессиональных ипотечных брокеров на ипотечном рынке немного, вполне возможно, что в вашем регионе или городе их просто нет; также не исключается вероятность натолкнуться на мошенников или шарлатанов
67
+
на нужную сумму денег подберет недвижимость, удовлетворяющую интересам заемщика и банка
сэкономит средства заемщика на стоимости оценки и страховки; если оценка —
это разовая затрата, то страховку заемщики платят весь срок действия кредита, и экономия выходит существенная
ипотечные брокеры работают с «проблемными» клиентами, которые по каким-либо причинам получают отказы в банках; брокер профессионально презентует выбранному банку-партнеру клиента «сложной» категории, например, людей пожилого возраста, частных предпринимателей, лиц без официального дохода и т. п., что
значительно повышает шансы таких клиентов на получение ипотечного кредита
–
не все ипотечные брокеры сочетают в себе функции брокера и риэлтора; другими словами, в ипотечных программах и процедуре получения ипотечного кредита они могут разбираться, а услуги по подбору недвижимости и юридического сопровождения сделки куп- ли-продажи недвижимости не оказывать
на данный момент в РФ деятельность ипотечных брокеров не лицензируется и в полной мере не урегулирована законодательно, все риски несет заемщик
договор, который подписывают ипотечный брокер
иклиент, регулирует права
иобязанности брокера, поэтому к этому документу надо относиться очень внимательно, изучая все его положения
Если кредит уже одобрен и его сумма вам известна, то можно обратиться к риэлтору — специалисту, который поможет подобрать (согласно требованиям банка и страховой компании) недвижимость, подготовит документы и проведет сделку.
68
Риэлтор:
+
подберет квартиру с учетом требований конкретного бан- ка-кредитора, а также с учетом требований страховой компании, аккредитованной при банке
проверит юридическую чистоту квартиры, окажет помощь в сборе документов
не всегда продавцы квартир желают иметь дело с покупате- лем-«ипотечником»; риэлтор, профессионально работающий с клиентами по ипотечным кредитам, сможет убедить продавца квартиры заключить сделку
риэлторы имеют свою базу недвижимости, что сократит время поиска нужной квартиры; здесь не стоит забывать, что решение кредитного комитета действительно 3–4 месяца.
–
услуги риэлтора стоят достаточно дорого (от 3–6% от стоимости жилья)
ни один риэлтор не даст 100% гарантии юридической чистоты сделки куплипродажи
риэлторская деятельность законодательно не урегулирована и рассматривается как посредническая, т. е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования, поэтому какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие — нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций, поэтому будьте предельно внимательны, подписывая договор с риэлтором
к сожалению, риэлтор-мо- шенник не редкость, подобрать профессионала бывает порой очень сложно, здесь рекомендации знакомых, интернет-форумы помогут определиться с правильным выбором
?Для чего нужна оценка жилья и в чем она заключается?
Вдоговоре об ипотеке должны быть указаны не только предмет ипотеки, но и его оценка, которая
69
определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Согласно постановлению Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, должна осуществляться специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.
Оценка нужна для банка-кредитора:
для установления точной суммы ипотечного кредита;
в качестве гарантии, что в случае, если данный заемщик по каким-либо причинам не сможет дальше выплачивать ипотечный кредит, банк сможет продать это жилье именно за ту цену, что была выдана заемщику в кредит.
Процедура оценки жилья заключается в следующем.
5 Шаг 1
5
5
5
Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком. К таким материалам относят: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации.
Шаг 2
Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.
Шаг 3
Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Шаг 4
Выбор и применение подходов к оценке.
70