Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

?Каковы особенности ипотеки жилых домов и квартир?

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд основных особенностей. Они касаются в частности тех лиц, которые являются собственниками закладываемых объектов недвижимости.

Во-первых, однозначно не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. То есть, если лицо намерено получить ипотечный кредит под залог квартиры, которую занимает, например, по договору социального найма, ответ банка будет только отрицательным.

Во-вторых, в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством, осуществляется ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно

31

дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. В этом случае ипотека допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

В-третьих, предусмотрены особенности оформления ипотечного кредита при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, если его части согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц (т. е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности). В такой ситуации ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

?Что такое договор об ипотеке и кто является его сторонами?

Договор об ипотеке — соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

Договор об ипотеке заключается в простой

!письменной форме (т. е. без нотариального удостоверения) и подлежит государственной регистрации.

Напомним, что договор об ипотеке может быть заключен в обеспечение обязательства:

по кредитному договору;

по договору займа;

иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Договор об ипотеке считается заключенным

и вступает в силу с момента его государст-

!венной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

32

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель (кредитор по кредитному договору) — кредитная организация (банк), которая принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

Кредитной организацией является юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции. Банк является одним из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени

иза свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Врассматриваемых отношениях в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т. е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических

июридических лиц под залог недвижимости.

Залогодатель (заемщик по кредитному догово-

ру) — лицо, которое передает в залог свое имущество. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

?В чем состоят основные условия договора об ипотеке?

Вдоговоре об ипотеке в обязательном порядке указываются:

1) предмет ипотеки;

2) оценка предмета ипотеки;

3) обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

33

Предмет ипотеки — определяется в договоре указанием наименования жилого помещения (квартира, жилой дом) и его основных характеристик (данных)

(в т. ч. адрес места нахождения, этажность дома (если дом многоквартирный) и этаж, количество и метраж жилых и подсобных помещений, иные данные, необходимые для идентификации предмета ипотеки). Желательно в договоре указать сведения о наличии и состоянии систем жизнеобеспечения, техническом и санитарном состоянии жилого помещения.

В договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки — оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Как правило, банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, либо поручают провести ее коммерческой организации оценщиков, либо сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества.

При оценке одной и той же квартиры в разных

!фирмах разница может достигать нескольких тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, —

ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательство прописывается в договоре

!с указанием его суммы, основанием возникновения и срока исполнения.

34

В тех случаях, когда обязательство основано на ка- ком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если величина обеспеченного ипотекой обя-

!зательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Втом случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются

!закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке.

Банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который они, скорее всего, не станут.

?В чем заключаются права сторон по договору об ипотеке?

Права сторон по договору об ипотеке заключаются в следующем:

35

36

?Каковы обязанности сторон по договору об ипотеке?

Отличительной особенностью договора об ипотеке является то, что обязанности у залогодержателя являются минимальными. Это объясняется односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства, т. е. договор об ипотеке преимущественно создает обязанности у залогодателя.

37

Основными обязанностями залогодержателя

являются:

обязанность не препятствовать реализации прав залогодателя;

обязанность давать свое согласие в установленных случаях (см. права залогодателя);

обязанность уведомлять в установленных случаях. Например, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

другие обязанности, предусмотренные договором об ипотеке и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Например, залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Основными обязанностями залогодателя являются:

при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога,

38

пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах);

поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание, а также производить текущий и капитальный ремонт;

принимать меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества;

уведомить залогодержателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

уведомить и привлечь к участию в деле залогодержателя в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество;

уведомить о последующей ипотеке залогодержателя;

за свой счет страховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;

другие обязанности, предусмотренные договором об ипотеке и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что такое государственная

?регистрация ипотеки и для чего она нужна?

Государственная регистрация ипотеки — это акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) имущества, которое залогодатель по договору об ипотеке приобретает либо предоставляет в залог залогодержателю.

Государственной регистрации подлежит

!как ипотека, возникающая в силу договора об ипотеке, так и в силу закона.

39

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация ипотеки осу-

!ществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается.

40