Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

5Этап 4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости

5Этап 5. Заключение ипотечной сделки

Вслучае положительного решения кредитора заемщик:

вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

заключает договор купли-продажи квартиры

спродавцом жилья;

заключает кредитный договор, договор залога

скредитором;

оформляет государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога недвижимости (договор ипотеки), закладной (если она составлялась), право

51

собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

5Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.

5 Этап 7. Страхование

Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии.

Все вышеперечисленные этапы в разных

!кредитных организациях могут проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной сделки.

Является ли молодой возраст заемщика существенным

?фактором, влияющим на решение о предоставлении кредита

ина стоимость кредита?

Ксущественным факторам, которые влияют на решение о предоставлении кредита и на его стоимость, кредитные организации относят уровень доходов заемщика и его платежеспособность.

52

Молодой возраст заемщика (от 18 до 25 лет), хотя и не относится к существенным факторам, все же влияет на решение кредитора о предоставлении кредита и на его стоимость. Минусами в данном случае являются:

невысокий уровень доходов молодых работников;

стаж молодого специалиста может быть всего несколько месяцев или может иметь место частая смена работы с продолжительными перерывами;

вероятность призыва молодого человека в армию или рождения ребенка и появления семьи у молодой девушки.

Банк также тщательно оценивает полученное образование, востребованность профессии и перспективы роста молодого заемщика.

Молодым заемщикам для получения необходимого размера ипотечного кредита можно посоветовать привлечь дополнительных созаемщиков и поручителей (например, родителей) для увеличения размера совокупного дохода либо подобрать специальную ипотечную программу, по условиям которой минимальный возраст заемщиков ниже.

Обязательно ли официальное

?трудоустройство для получения ипотечного кредита?

Как правило, да. Платежеспособность и уровень доходов заемщика — основные факторы, влияющие на получение ипотечного кредита. Если заемщик не имеет официального места работы, а стабильный доход, подтвержденный документами, отсутствует, то ипотечный кредит банки ему просто не выдадут.

Однако есть ряд специалистов, работающих не в штате, а по гражданско-правовым договорам (например, юристы, программисты и др.), получающих

53

гонорары (денежное вознаграждение, выплачиваемое автору литературного, музыкального, научного произведения, изобретения, а также его наследникам за публикацию и использование его произведений). Шансы на получение ипотечного кредита у таких специалистов тоже есть. Все зависит от того, как и какими документами будет подтверждаться доход заемщика. Правда, и подход к таким клиентам будет строго индивидуальным.

Сколько нужно иметь собственных

?средств и проработать на одном месте, чтобы получить ипотечный кредит?

Для получения ипотечного кредита необходимо иметь от 10% до 30% собственных средств, не считая затрат на страхование, оценку, банковские комиссии

ина прочие расходы, связанные с оформлением ипотечной сделки.

Для получения ипотечного кредита будет учитываться длительность работы на последнем рабочем месте

итрудовой стаж в целом. Как правило, банки требуют не менее 6 месяцев работы на последнем рабочем месте

ине менее 1 года трудового стажа в целом.

?Можно ли взять кредит без первоначального взноса?

Не имея первоначальных накоплений кредит получить вполне возможно. Ипотечную программу без первоначального взноса можно подобрать на информационном ресурсе IPOhelp.ru. Если в вашем регионе таких ипотечных программ нет, то можно взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса, тем самым добившись более низких процентов по кредиту.

54

Ставки по потребительскому кредиту выше ипотечных, однако он выплачивается быстрее и делает условия ипотеки более выгодными.

Потребительский кредит гасится в течение

!2–3 лет, а обслуживание 2 кредитов без достаточного уровня дохода может быть весьма затруднительным.

?Какие доходы учитывает банк при выдаче ипотечного кредита?

Вкачестве документов, подтверждающих доход

изанятость, предоставляются:

55

56

57

Для целей получения ипотечного кредита все

!указанные виды доходов должны носить регулярный характер.

Кроме доходов самого заемщика банк может рассмотреть зарплату созаемщиков или поручителей. В этом случае потребуется справка о доходах от каждого созаемщика и поручителя.

?Учитывает ли банк «серую» зарплату?

Существующая реальность в нашей стране такова, что не все физические и юридические лица декларируют свои доходы в полном объеме, стремясь «сэкономить» на налоговых и (или) страховых выплатах. В связи с этим одна часть заработной платы выплачивается официально, и, как правило, в незначительном размере («белая» зарплата), а другая часть зарплаты — неофициально (так называемая «серая» зарплата), размер которой в некоторых случаях во много раз превышает размер официальной зарплаты.

Однако банки заинтересованы в предоставлении кредитов, потому их отношение к подобной ситуации с оплатой труда постепенно меняется. На сегодняшний день имеются банки, которые в некоторых случаях учитывают и неофициальные доходы (т. е. «серую» зарплату).

Таким образом, если ваша официальная зарплата составляет, скажем, всего 5000 рублей, в целях получения ипотечного кредита можно прибегнуть к двум способам: один — безусловно законный, второй — относительно законный.

58

59

?По каким причинам банк может отказать в получении кредита?

Среди причин, по которым банки отказывают в предоставлении кредита, можно выделить следующие:

1)отсутствие официального трудоустройства (если потенциальный заемщик нигде не трудоустроен и не имеет стабильного регулярного источника доходов). Кредит в таком случае скорее всего не дадут, даже с учетом имеющегося у него дополнительного дохода, ведь фактически основной доход отсутствует;

2)незначительный стаж работы (мало шансов и у тех, кто только что устроился на работу);

3)возрастные ограничения. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста

ипроживет после этого еще пять лет;

60