Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит
.pdf
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 1 месяца со дня поступления необходи-
!мых для ее регистрации документов в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения — в течение 5 рабочих дней с указанного дня.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Какие документы нужно предоставить
?для государственной регистрации договора об ипотеке?
На государственную регистрацию договора об ипотеке должны быть представлены следующие документы:
1)совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, — заявление залогодателя или залогодержателя;
2)подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;
3)документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);
4)подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом,
иее копия, подтверждающая полномочия представителя физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию;
5)подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (предоставление кадастрового плана
41
земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);
6)подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов) или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки),
атакже его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
7)подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);
8)подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
Для государственной регистрации ипотеки
могут потребоваться также иные документы:
письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности;
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, либо документ, подтверждающий, что данный объект, который может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности;
разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают
42
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
43
3. ВЫБОР БАНКА, ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ, ПРОЦЕДУРА ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
?Как правильно выбрать банк-кредитор?
Для того, чтобы выбрать банк-кредитор, следует обратить внимание на следующие условия кредитования, предлагаемые банком:
процентная |
чем меньше ставка, тем меньше придется |
ставка |
платить банку за пользование кредитом, |
|
однако уровень ставки не может служить |
|
главным ориентиром без учета дополнитель- |
|
ных расходов (комиссии за ведение ссудного |
|
счета, страхование и оценку недвижимости |
|
и проч.), взимаемых в процессе оформления |
|
кредита |
|
|
дополнитель- |
это могут быть расходы на ведение ссудного |
ные расходы |
счета, страхование жизни и работоспособно- |
(комиссии |
сти заемщика, безопасности квартиры и т. д., |
и т.п.) |
кроме того, к сумме первого взноса, на кото- |
|
рую вы рассчитываете, не забудьте добавить |
|
расходы на оценку квартиры, банковскую |
|
комиссию за предоставление кредита, порой |
|
приходится платить за аренду банковского |
|
сейфа, рассмотрение заявки, оформления |
|
документов нотариусом |
|
|
первоначаль- |
это может быть 10–30% от всей суммы кре- |
ный взнос |
дита, есть банки, предлагающие ипотеку без |
за квартиру |
первого взноса, однако в таком случае могут |
из собствен- |
потребоваться поручители либо процентная |
ных средств |
ставка по таким кредитам будет несколько |
|
выше |
|
|
44
уровень |
если ваш доход по большей части «серый», |
ивиды дохода надо выяснить, учитывается ли он банком
икакими документами его можно подтвердить, поскольку доходы заемщиков с «серой» зарплатой рассматриваются индивидуально, но в любом случае постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно; наличие машины, второй квартиры или другие признаки материального благополучия будут являться косвенным подтверждением ваших доходов
максимально |
чем больше этот срок, тем меньше придется |
возможный |
отдавать банку каждый месяц и тем больше |
срок кредита |
может быть сумма кредита |
|
|
удобство |
заключается в процедуре выдачи, количестве |
банковского |
документов, времени, необходимому банку |
продукта |
для принятия решения, удобстве обслужи- |
|
вания и т. д.; профессионализм и опера- |
|
тивность специалистов банка позволит вам |
|
значительно облегчить процедуру получения |
|
кредита, подобрать наиболее подходящий |
|
для вас кредитный продукт в кратчайшие |
|
сроки |
|
|
минималь- |
данное условие имеет значение, если необ- |
ная сумма |
ходимая вам сумма кредита не очень велика, |
кредита |
банки ограничивают минимальную сумму |
|
кредита, так как доход по такому кредиту |
|
получают небольшой |
|
|
требования |
требования могут касаться года построй- |
к квартире, |
ки и технического состояния ипотечного |
предлагаемой |
жилья (например, фундамент должен быть |
в залог |
каменным, кирпичным или железобетонным, |
|
наличие электричества, системы отопления, |
|
горячей и холодной воды, отдельной кухни |
|
и пр.), при строящемся жилье эти требования |
|
могут отпасть |
|
|
условия |
в большинстве банков за досрочное погаше- |
досрочного |
ние кредита предусмотрен штраф; у неко- |
погашения |
торых банков нет штрафов при досрочном |
кредита |
гашении по истечении нескольких месяцев; |
|
обычно запрет на погашение кредита дей- |
|
ствует в первые 3–6 месяцев после выдачи |
|
кредита |
45
способы |
осуществлять ежемесячные платежи посред- |
погашения |
ством интернета либо через электронные |
кредита |
терминалы гораздо удобнее, чем через кассу |
|
банка или почтовое отделение, при этом |
|
в последнем случае необходимо учитывать, |
|
что от момента внесения денежных средств |
|
в кассу почтового отделения до момента |
|
их зачисления на ваш ссудный счет может |
|
пройти от 3-х до 10-дней, и если этот срок |
|
не учесть, может образоваться просрочка |
|
по кредиту |
|
|
каков вид |
в случае аннуитетных (т.е. равных) платежей |
платежа |
банк рассчитывает график выплат таким |
|
образом, чтобы вы каждый месяц возвраща- |
|
ли ему одинаковую сумму (которая включает |
|
в себя часть долга и проценты); в случае |
|
дифференцированных платежей вы на перво- |
|
начальном этапе платите больше, но сумма |
|
выплат постепенно уменьшается (основной |
|
долг распределяется равномерно по всему |
|
периоду выплат, и по мере его погашения |
|
сокращается размер начисляемых процен- |
|
тов); в длительной перспективе дифферен- |
|
цированные платежи чисто математически |
|
выгоднее, так как размер долга убывает |
|
быстрее, и потому общая сумма выплачивае- |
|
мых процентов становится меньше |
|
|
С информацией о банках и условиях кредитования можно ознакомится в интернете на официальных сайтах этих банков. На информационном портале http://www. banki.ru/ опубликован народный рейтинг банков, там же можно почитать отзывы людей, которые уже являются клиентами того или иного банка.
?По каким ипотечным программам работают банки?
Внастоящее время существует значительное количество ипотечных программ, которые реализуется теми или иными банками, в том числе:
46
ипотека без первоначального взноса
ипотека без комиссий
ипотека
молодым
семьям
ипотека с использованием материнского капитала
это кредит на приобретение квартиры для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса. Как правило, это кредиты под залог имеющегося жилья. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, можно взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса. Однако доход семьи должен быть достаточно высоким, чтобы совокупного размера кредитов хватило для покупки жилья
ее отличительной особенностью может быть отсутствие банковских комиссий за рассмотрение заявки, за сопровождение и выдачу кредита, за резервирование денег и т. п.
постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 гг. В рамках данной программы действует ряд подпрограмм, одна из которых — «Обеспечение жильем молодых семей». Целью подпрограммы является государственная поддержка в решении жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования
кредит предоставляется на приобретение готового жилья на вторичном рынке недвижимости; обеспечением по кредиту выступает приобретаемая квартира. Сумма материнского капитала увеличивает размер предоставляемого ипотечного кредита, соответственно у молодой семьи появляется возможность купить более просторное жилье
Ознакомиться с ипотечными программами, действующими в том или ином регионе России, можно с помощью информационного портала IPOhelp.ru (http://www. ipohelp.ru/queries.html). Ипотечные программы разбиты по регионам действия и ипотечным банкам, что позволяет выбрать оптимальную программу, действующую в конкретном регионе.
47
Что представляет собой Агентство
?по ипотечному жилищному кредитованию?
Ведущим оператором вторичного рынка жилья, основным инструментом государственной поддержки, призванным создать условия для развития рынка ипотечных жилищных кредитов является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было создано по решению Правительства РФ в 1997 г. и 100% акций которого принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Деятельность Агентства осуществляется за счет финансовой поддержки со стороны государства в виде взносов в уставный капитал Агентства, а также предоставления государственных гарантий по заимствованиям Агентства. Поддержка со стороны государства является необходимым условием становления ипотечного рынка, поскольку российский финансовый рынок недостаточно развит и ресурсы банковской системы ограничены.
Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.
Официальный сайт Агентства — http://www.ahml.ru/. Перечень основных ипотечных программ, предлагаемых АИЖК, содержится в Приложениях 1–5 настоящего пособия (информация приводится с учетом данных, содержащихся на официальном сайте АИЖК//http://www.ahml.ru/ ru/borrower/ipProg/).
48
?Из каких этапов состоит процедура получения ипотечного кредита?
Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из 7 основных этапов.
5Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика
Заемщик |
Кредитор |
|
|
на данном этапе должен |
оценивает возможность потен- |
получить всю необходимую |
циального заемщика возвратить |
информацию: |
кредит |
о кредиторе;
об условиях предоставления кредита;
о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки
воспользовавшись |
в ходе консультации: |
интернет-опросником |
проводит предварительные |
сайта выбранного банка, |
расчеты параметров ипотеч- |
отправляет кредитору |
ного кредита (лимита кредито- |
заявку по электронной |
вания, размера ежемесячного |
почте; |
платежа, размера собствен- |
либо связывается с пред- |
ных средств, необходимых |
ставителем банка по те- |
для оплаты первоначального |
лефону и получает пред- |
взноса за приобретаемое не- |
ставление относительно |
движимое имущество и допол- |
примерного размера |
нительных расходов, связан- |
кредита, основных ус- |
ных с проведением ипотечной |
ловий ипотечной сделки |
кредитной сделки); |
и дальнейшей последовавыдает перечень документов, |
|
тельности действий |
необходимых для заполнения |
49
Заемщик
для получения кредита. Также можно договориться о времени проведения первичной консультации в банке
Кредитор
и консультирует по поводу дальнейшего порядка действий по сбору необходимых документов и справок
5 Этапдита 2. Оценка вероятности погашения кре-
Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Заемщик |
Кредитор |
|
|
пишет заявление; |
проверяет документы, предостав- |
заполняет анкету |
ленные заемщиком; |
по имеющейся |
оценивает его платежеспособность; |
в банке форме; |
принимает решение о выдаче креди- |
предоставляет |
та или дает мотивированный отказ. |
в банк ряд доку- |
При положительном решении кре- |
ментов, согласно |
дитор рассчитывает сумму кредита |
перечню банка |
и формулирует другие важные условия |
|
его выдачи (срок, процентную ставку, |
|
порядок погашения) |
|
|
Этап 3. Подбор квартиры, соответствующей
5финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора
1 вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
2 вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают
50