Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить кредит

После осуществления всех необходимых платежей в учреждении юстиции регистрируется прекращение ипотеки, т. е. снятие залогового обременения с приобретенного жилья.

5 Шаг 4

Уведомляется страховая компания о полном досрочном погашении кредита для того, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

?Чем грозит банкротство банка заемщику?

Если банк-кредитор, выдавший вам ипотечный кредит, обанкротился, то это никак не изменит вашу судьбу как заемщика. При банкротстве кредитная организация лишается лицензии на основании указаний Центробанка РФ. Собственность банка, а также все имеющиеся кредитные договоры выставляются на продажу.

!Долги заемщиков перед банком не обнуляются, а передаются другому лицу.

Например, по ипотечным кредитам банк выпускает закладную ценную бумагу и продает их другому банку.

Новый кредитор должен уведомить заемщи-

ка о смене владельцев обанкротившейся кре-

!дитной организации и изменении реквизитов банковского счета (наименование, банк, счет), куда необходимо будет вносить или переводить деньги.

101

Жилье, которое заемщик приобрел по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика, поэтому на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка, выдавшего кредит. Требовать же обязательного досрочного прекращения кредитного договора банк может только в случае нарушения его условий самим заемщиком. Если заемщик своевременно и добросовестно выполнял свои кредитные обязательства, то беспокоиться ему не о чем.

Новый кредитор не имеет права изменить условия договора ипотечного кредитования

!в одностороннем порядке. Вам будет необходимо продолжать выплачивать полученный кредит на тех же условиях, которые и были указаны в договоре.

Может ли заемщик получить

?одобрение на выдачу ипотечного кредита без наличия варианта жилья?

Да, может. Положительное решение кредитного комитета действует в среднем 3 месяца. За это время заемщик сможет подобрать необходимый вариант жилья с учетом требований банка, одобрившего выдачу кредита.

Что делать, если банк откажет

?заемщику в предоставлении кредита?

Если банк отказал потенциальному заемщику в предоставлении кредита, то дальнейшие действия могут быть такими:

102

5 Ситуация 1

Обратитесь в другой банк. Подходы к оценке кредитоспособности заемщика в банках различаются, поэтому если вам отказал один банк, это не означает автоматически, что вам обязательно откажут

идругие. Также будет полезно покопаться в прессе

ив интернете в поисках информации о лояльных банках.

Можно ли получить сумму кредита

?на свой счет и использовать ее по своему усмотрению?

При получении кредита на покупку недвижимого имущества (например, квартиры) сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечный кредит является целевым, и ис-

!пользовать сумму кредита по своему усмотрению нельзя.

Однако использовать сумму кредита на ремонт, строительство или иные нужды заемщика можно, если

103

в залог предоставляется уже существующее недвижимое имущество заемщика и такой кредит не носит целевоого характера. В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Можно ли взять кредит не в том

?городе, в котором проживает заемщик, а в другом?

Кредит для покупки квартиры можно взять не в том городе, в котором проживает заемщик, но только по месту нахождения квартиры. Некоторые банки, у которых достаточно развита региональная сеть, рассматривают заемщика по месту жительства и получения дохода, а кредит выдают в другом городе, где есть отделение этого банка и приобретается квартира.

Например, московский банк даст ипотечный кредит на приобретение квартиры в Москве, а вот на приобретение квартиры в Самаре — не даст, даже если потенциальный заемщик там зарегистрирован.

?Можно ли получить кредит на комнату в коммуналке?

Комната рассматривается банками как ипотечное жилье только в случае, если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные комнаты уже находятся у него в собственности.

Для банка в такой ситуации речь идет о классической ипотечной сделке: кредит заемщик берет на покупку одной комнаты, а в качестве залога выступает вся квартира.

104

Допускается также вариант, когда банк кредитует покупку комнаты в коммунальной квартире, если в залог банку отдается другое жилье, находящееся в собственности заемщика. Это связано с тем, что при невозврате кредита у банка могут возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т. к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире.

Можно ли приобрести с помощью ипотеки квартиру у своих

?родственников и кредитуют ли банки покупку квартир, в которых кто-то зарегистрирован?

Приобрести квартиру с помощью ипотеки у своих родственников теоретически можно, но с родственниками работает очень небольшое количество банков.

Банки кредитуют покупку квартир в случае, когда

вних на момент сделки есть прописанные люди. Тогда

вдоговоре купли-продажи обязательно должен быть пункт об этом и в нем должен стоять срок снятия с регистрационного учета прописанных граждан.

?Что если в квартире прописан несовершеннолетний?

Сделки, в которых затрагиваются имущественные интересы несовершеннолетних, осуществляются с разрешения органов опеки и попечительства. Это накладывает некоторые ограничения на возможности ипотечного кредитования.

5 Вариант 1

Если несовершеннолетний ребенок прописан в квартире, которая будет закладываться при получении

105

ипотечного кредита, но не является ее собственником, а также не участвовал в приватизации и не отказывался от нее, то такую квартиру банк в залог возьмет.

Это не относится к случаям, когда в закладываемой квартире проживают и зарегистрированы несовершеннолетние и (или) недееспособные граждане, на снятие с регистрационного учета которых при обращении взыскания на квартиру будет требоваться согласие органов опеки и попечительства. К таким гражданам относят:

несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов и в других случаях;

признанных судом в соответствии со ст. 29 ГК РФ недееспособных граждан.

5 Вариант 2

Однако если собственником закладываемого жилья (его доли) является несовершеннолетний ребенок, то кредитовать под залог такого жилья банки не станут. В случае обращения взыскания на такую квартиру у банка будут огромные сложности.

5 Вариант 3

Если в залог отдается банку квартира, приобретаемая на кредитные средства, и продавцом (собственником или сособственником продаваемого жилья) выступает несовершеннолетний, то для ее продажи потребуется справка органов опеки и попечительства. Если сделка совершена без визы органов опеки, она может быть признана недействительной — суд не допустит, чтобы ребенок потерял собственность.

106

Однако если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, никакого разрешения не требуется. Но и тут не все так просто. Если судом будет установлено, что ребенок фактически был лишен родительского попечения, либо сделка вопреки установленным законом обязанностям родителей нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, то договор купли-продажи квартиры может быть оспорен, а квартира возвращена прежним собственникам.

?Кому принадлежит право собственности на ипотечное жилье?

Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу переходит в собственность заемщика или созаемщиков (в зависимости от договора) с момента государственной регистрации собственности. Однако на заемщика накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита, которые указываются в кредитном договоре.

Могут встречаться и псевдоипотечные схемы, когда переход права собственности на жилье к приобретателю оговаривается на какой-то момент, отличный от момента оформления сделки по приобретению жилья. В таком случае при банкротстве организации, работающей по такой схеме, заемщик рискует остаться без жилья.

Если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье оформляется только после окончания строительства. Согласно договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов

107

передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В чью собственность оформляется жилье при наличии созаемщиков

?и можно ли прописаться в приобретаемой по ипотеке квартире?

Если созаемщиком является супруга, то жилье оформляется в общую совместную собственность. Если созаемщиком выступает иное физическое лицо, то оформляется общая долевая собственность.

Прописаться в приобретаемой по ипотеке квартире можно после оформления квартиры в залог. Прописаться в квартире может заемщик, созаемщик, а также несовершеннолетние дети (если таковые имеются у заемщика (созаемщика)). О намерении прописать в квартиру коголибо еще необходимо уведомить банк.

Можно ли получить ипотечный

?кредит, если у заемщика есть уже непогашенные кредиты в других банках?

Можно. Причем наличие положительной кредитной истории характеризует вас как благонадежного заемщика, и шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но с другой стороны, доступный размер ипотечного кредита снижается, так как у вас уже есть расходы по обслуживанию уже взятых кредитов.

При определении размера кредита под ипотеку большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для

108

обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита.

Можно ли получить кредит

?с использованием пластиковой карточки?

Расчеты за квартиру, приобретаемую с привлечением ипотечного кредита, могут быть произведены путем безналичного перевода денежных средств на счет пластиковой карточки продавца указанной квартиры. В случае получения ипотечного кредита для личных нужд, банк также может перевести выдаваемые кредитные средства на счет пластиковой карточки заемщика.

Что будет, если заемщик потеряет

?работу и к этому моменту выплатит большую сумму по кредиту?

Если заемщик потерял работу и стал должником, то ход развития событий может быть таким.

5 Вариант 1

Необходимо сообщить о возникшей проблеме кредитору и попытаться на время поиска работы попросить отсрочку или льготный период с выплатой только процентов. Может быть удастся договориться о временной «заморозке» погашения на 2-3 месяца либо продлить срок предоставления кредита. Банки используют этот вариант, если должник удовлетворяет следующим требованиям: срок ранее выданного кредита не был максимально возможным, и заемщик готов погасить половину имеющегося долга.

109

За счет увеличения срока кредитования и уменьшения суммы основного долга ежемесячный платеж по кредиту сокращается. Явный минус в том, что должнику придется найти приличные деньги, чтобы погасить половину долга, а это получается редко.

5 Вариант 2

Переуступить права на залог третьим лицам. Вы информируете банк о невозможности в дальнейшем платить по кредиту и просите переуступить долговые обязательства третьему лицу. Если андеррайтинг (проверка) потенциального заемщика окажется положительным, проблема долга будет решена. Главная проблема — найти человека, который возьмет на себя ваши долги.

5 Вариант 3

Продать предмет залога. С момента возникновения долга до выставления банком требования о его досрочном гашении проходит как минимум три месяца. К четвертому месяцу задолженности банк, как правило, предлагает досрочно погасить кредит. При этом сумма, указанная в требовании, включает в себя и начисленные банковские проценты, штрафные санкции, неустойки. Если по истечении одного месяца должник не погасит свой долг, банк обращается в суд о взыскании задолженности за счет залогового имущества.

Алгоритм действий в этом случае следующий:

заемщик, как собственными силами, так и прибегнув к помощи третьих лиц, подыскивает потенциального покупателя квартиры;

затем покупатель за счет собственных средств закрывает ипотечный кредит;

обременение на квартиру снимается, и заемщик оформляет сделку купли-продажи.

110