Жилье. Покупка и продажа жилья

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и приня-

!тие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на ус-

ловиях, предусмотренных договором, счита-

!ется отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии

71

с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор мены

По сути договор мены — это усложненный вариант договора купли-продажи. На договор мены распространяются все требования, которые предъявляет закон к договору купли-продажи. Нюансом мены является возможность вообще не передавать никаких денег по договору. Такое возможно, если передаваемое жилье по договоренности сторон признается равноценным. Поскольку договор мены — сложный договор, то при порочности одной части договора не пройдет регистрацию весь договор в отношении 2 обмениваемых объектов.

Предварительный договор

Такой договор еще иногда называют договором о намерениях. Эти намерения касаются совершения сделки в будущем на заранее обговоренных условиях. Такой договор не подлежит государственной регистрации, составляется в простой письменной форме. Стороны заключают такие договоры, если по каким-то причинам не могут совершить сделку в данный момент. Предполагается, что продавец, заключивший с конкретным покупателем предварительный договор, уже не продаст свою квартиру кому-то иному. К сожалению, предварительный договор — это не страховка. Принятые на себя обязательства по такому договору нарушают и продавцы, и покупатели. Конечно, у потерпевшей стороны есть право потребовать исполнения принятых на себя обязательств от уклоняющегося участника сделки в судебном порядке. Однако практика по таким делам весьма противоречивая.

Договор цессии

Договор цессии — это договор об уступке права требования. На данном этапе квартиры физически еще не существует. Застройщик еще не закончил строительство дома. Таким образом, договор цессии применяют для уступки права по договору участия в долевом строительстве жилья. В договоре цессии нет продавца и нет права

72

собственности. Оно появится непосредственно у того, кому уступают право требовать квартиру у застройщика.

Некоторые специально вкладывают свободные деньги в долевое строительство, а потом по более высокой цене переуступают свое право иным лицам. Другие изначально планируют приобрести квартиру для себя, но в силу жизненных обстоятельств вынуждены от этого отказаться. В такой ситуации заключить договор куплипродажи нельзя, поскольку продавать еще нечего. Есть только право потребовать от застройщика выполнения принятых на себя обязательств по строительству своевременной передачи готовой квартиры дольщику.

?Преимущества и недостатки самостоятельной продажи жилья

73

?Плюсы и минусы продажи жилья через посредников

Как организовать свои

?взаимоотношения с риэлтором при продаже жилья?

Прежде всего нужно определиться с выбором риэлторского агентства. Вероятно, имеет смысл обратиться в крупное, «раскрученное» агентство. Скорее всего

74

в большой организации вам смогут оказать весь спектр необходимых услуг при продаже жилья. Некоторые крупные агентства недвижимости даже предлагают своим клиентам услугу «срочный выкуп». Они сами могут купить вашу квартиру в кратчайшие сроки, но с дисконтом. Это может быть интересно тем, кому нужно срочно продать недвижимость в связи с отъездом или сложившимся материальным положением.

Естественно, работа риэлтора должна быть оплачена. Обычно риэлторы закладывают свой гонорар в стоимость квартиры, т.е. предлагают ее к продаже по цене более высокой, чем продаете вы. Соответственно, вам заплатят за квартиру сумму за минусом оплаты работы агентства. Таким образом, получается, что работу риэлтора как бы оплачивает покупатель.

Все условия, на которых вы договорились сотрудничать с агентством недвижимости, нужно прописать в договоре. Этот договор должен быть составлен в письменной форме.

В идеале результатом работы риэлтора должно быть получение вами денежных средств за проданную квартиру и погашение документов о вашем праве собственности на недвижимость.

Однако вы вправе предложить иной порядок общения риэлтору. Например, вы хотите получить не полный комплект услуг, предоставляемый риэлторским агентством, а только часть. Например, вам нужно, чтобы риэлтор только подавал объявления о продаже или только составил договор купли-продажи, или только представлял ваши интересы в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Прежде всего именно эти обязанности с их детальной проработкой и указанием сроков исполнения нужно зафиксировать в договоре на оказание риэлторских услуг. Кроме того, вы можете договориться с риэлтором об ином порядке оплаты его услуг. Например, вы хотите, чтобы ваша квартира была продана за конкретную сумму, чтобы именно эта сумма была указана в договоре куплипродажи, а вознаграждение риэлтору вы оплачиваете дополнительно сами.

75

?«Риэлторские тайны», или о чем может не сказать риэлтор?

При обсуждении условий ваших взаимоотношений с риэлтором последний может умолчать о следующем.

Во-первых, о необходимости заключения письменного договора на оказание услуг. Если такой договор не подписывать, то будет практически невозможно доказать, что вы вообще сотрудничаете с агентством недвижимости, и уж тем более проблематично доказать те условия, на которых вы договорились работать. К сожалению, риэлторы далеко не всегда добросовестно исполняют принятые на себя обязательства, а вот предложить вам внести предоплату за их услуги, они, скорее всего, не забудут.

Во-вторых, риэлтор может предложить вам продать квартиру по заниженной цене. Это нужно ему для того, чтобы быстрее отработать с вами и получить свои деньги за услуги. Вы вправе довериться риэлтору в решении вопроса о стоимости вашего жилья, а можете обратиться в стороннюю организацию для проведения оценки (крупные агентства недвижимости могут предложить сотрудничать с оценщиками-партнерами), также вы можете самостоятельно установить цену, за которую вы хотите продать квартиру.

В-третьих, подача объявлений, изготовление рекламы о продаже вашей квартиры оплачивается отдельно. В основном в стоимость услуг риэлтора входит подача объявлений о продаже квартиры, но лишь несколько раз. Этого бывает недостаточно, чтобы найти покупателя. Дальше вам могут предложить дополнительно оплатить рекламу. Однако есть агентства, которые за свой счет будут рекламировать ваш объект необходимое количество раз. У крупных организаций есть своя наработанная база данных, в которых учтены в том числе и потенциальные покупатели. Возможно, такому агентству даже не придется подавать объявления о продаже, они найдут вам покупателя среди своих клиентов.

В-четвертых, о сроке договора на оказание услуг. Риэлтор, если квартира долго не продается, может

76

сказать, что он отработал либо определенные деньги, если вы вносили предоплату за его услуги, либо определенный объем потенциальных покупателей, и нужно снова оплатить его услуги. Поэтому обязательно зафиксируйте в договоре результат, за который вы платите.

В-пятых, риэлторы своим клиентам предлагают такой способ получения денег при продаже жилья: они получают деньги от покупателя и хранят их в своем сейфе до окончания регистрации сделки, только потом отдают вам. Этот вариант никак не защищает ваши интересы как клиента агентства. Безопаснее воспользоваться банковской сейфовой ячейкой.

В-шестых, риэлторы, закладывая свое вознаграждение в стоимость квартиры, могут возложить на вас бремя дополнительной уплаты налогов в некоторых случаях. Например, риэлтор закладывает свой гонорар в стоимость вашей квартиры. Квартира была в вашей собственности менее 3 лет и продаете вы ее дороже, чем покупали. В этом случае заплатить налог вам придется не только с этой разницы в стоимости квартиры при ее покупке и продаже, но и с гонорара риэлтора, потому что он будет являться частью стоимости квартиры. В такой ситуации рекомендуем вам предварительно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на применении налогового законодательства. Кроме того, лучше договориться с риэлтором о том, что вознаграждение будет выплачено ему дополнительно (самостоятельным платежом вне связи с ценой квартиры).

В-седьмых, если вы продаете квартиру самостоятельно, но вам позвонил риэлтор — представитель покупателя, то он попытается и вас сделать своим клиентом, объясняя, что это он помог вам найти покупателя. Таким образом риэлтор сможет получить оплату за услуги и с продавца, и с покупателя. В такой ситуации вы можете смело отказаться сотрудничать с ним и оплачивать его услуги. Ведь если вы решили продать квартиру самостоятельно, значит, вы обладаете необходимыми знаниями для грамотного заключения договора.

В-восьмых, при заключении договора на оказание услуг риэлтор может включить в договор условия о штрафных санкциях в случае, если вы сами найдете

77

покупателя или начнете сотрудничать с другим агентством. Во-первых, ваши права хотят незаконно ограничить, не соглашайтесь. Во-вторых, бегите от такого риэлтора, вероятно, он еще раз попытается создать для вас неблагоприятные условия, совершая действия в своих интересах, а не в ваших.

К сведению

Все вышеперечисленные моменты рекомендуется обсуждать с вашим будущим представителем и письменно фиксировать в договоре оказания услуг.

Взаимоотношения с налоговыми органами при продаже жилья

?В каких случаях предоставляется имущественный вычет?

При продаже недвижимого имущества вы, как физическое лицо, получили доход от продажи, и этот доход облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). То есть вы должны задекларировать этот доход (подать налоговую декларацию по НДФЛ) и заплатить налог с вырученной суммы. Однако налоговая база по этой продаже может быть уменьшена на сумму имущественного налогового вычета, следовательно, налог вы заплатите в меньшей сумме (или вообще не будете платить, см. об этом ниже).

Имущественный налоговый вычет предоставляется при продаже следующего имущества (подп. 1 ст. 220 НК РФ):

78

Имущественный вычет по доходам, получен-

!ным от продажи имущества, может применяться неоднократно.

НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. То есть если налогоплательщик продавал имущество, например, в 2007, 2009, 2010 и пр. годах, он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в каждом из налоговых периодов, в которых происходила продажа имущества.

В целях применения имущественного вычета при продаже имущества следует учитывать, что согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению

(освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые за соответствующий налоговый период:

Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распро-

страняются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг,

!а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

?Как определить размер имущественного вычета?

Размер имущественного вычета зависит от вида полученного дохода (определяется в зависимости от вида проданного имущества) и времени нахождения имущества в собственности (иных условий) налогоплательщика.

79

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Расходы эти должны быть документально подтверждены.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования

80